Kapıcılar karar defteri imzalatabilir mi?

PANDEMİ döneminde ertelenen Genel Kurul (GK) ve kat malikleri kurulu toplantıları nedeniyle bazı yöneticilerin kendileri karar alıp görevli kanalıyla karar defteri gezdirerek kat maliklerine imzalattıkları bu uygulamanın Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun olup olmadığı soruları geliyor. Okurlarım, bu yöntemle alınan kararların geçerli olup olmadığını, nereye ve nasıl itiraz edilebileceğini öğrenmek istiyorlar.

Bir diğer konu ise site ve apartmanlardaki otoparklar. Otoparkta yerler numaralandırılmış ve komşunuz büyük arabasını sizin park yerinizle birlikte iki kişilik yere çapraz şekilde park ediyorsa ne yapılabilir? Dava açılabilir mi? şeklinde sorular var. Sorularınıza Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıt verdi. 

KARAR DEFTERİ DOLAŞTIRILABİLİR Mİ?

1)Okur Ş.B.: Yöneticimiz, kendisi karar alıp defteri de kapıcının eline verip binada kapı kapı gezdirerek imzalatıyor. Binada 5 veya 6 ev sahibi var. Geri kalanlar kiracı. Çok şikâyetçiyim ve mahkemeye vermeyi düşünüyorum. Bu yapılan doğru mu?

Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Apartman kat malikleri kurullarının, sitelerde GK’nın nasıl toplanacağı KMK’nın 29 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Ayrıca Yönetim Planı’nda (YP), GK’ların nasıl yapılacağına ilişkin yasaya aykırı olmamak kaydıyla düzenlemeler de bulunur. Gerek yasal düzenlemelere ve gerekse yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre yöneticinin kapı kapı karar defteri dolaştırarak imza alması GK yerine geçmez. Kat maliklerinin bizzat ya da vekilleri aracılıyla toplantıya katılıp gündemdeki konuları görüşüp tartışıp gerekli kararları almaları gerekir. Yapılan işlem doğru değildir.

1 AY İÇİNDE DAVA AÇILABİLİR

Yöneticinizi uyarın. KMK’ya uygun şekilde toplantı yapılmasını ve karar alınmasını isteyin. Kapı kapı dolaştırılarak, KMK’ya aykırı bu yöntemle alınan kararların iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açmanız mümkün. Apartmanda yönetimin aldığı karara ilişkin itirazlar ve hâkimin müdahalesi ile ilgili hükümler KMK’nın 32. ve 33. maddelerinde açıklanmıştır. Buna göre, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve herhalde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine dava açabilir. Toplantıya katılanlar ise alınan karara aykırı oy vermiş olmaları kaydıyla karar tarihinden başlayarak bir ay içinde mahkemeye gidebilirler.

DOĞALGAZA ÇİFT AİDAT İSTENEBİLİR Mİ?

2)Okur N.S.: Apartmanımız özel bir şirket tarafından dışarıdan yönetiliyor. Yönetimden gelen mesajda, “Ocakta doğalgaz fazla kullanıldığı için şubatta çift aidat ödenmesi gerektiği” bildirildi. Bu ödemeyi yapmam gerekir mi?

Avukat Kısacık: KMK’nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri arasında, “Apartmanın/sitenin genel yönetim işleriyle, ana taşınmazın korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri, asansör, kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ile sigorta için YP’de gösterilen zamanda, YP’de bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içerisinde kat maliklerinden avans (aidat) olarak münasip bir miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanması, toplanan paranın yetmemesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması” açık şekilde belirtilmiştir. Bu yasal düzenlemeden anlaşılacağı üzere, yöneticinin topladığı para yetmedi ise yeniden para (aidat) toplayabilir. Örneğin doğalgaz için daire başına 350 TL öngörerek bütçe yapmışsa ve gelen aşırı zamlardan sonra doğalgaz daire başına aylık ortalama 700 TL olarak geliyorsa, yönetici 350 TL farkı cebinden ödemeyeceğine göre, doğalgazın kesilmemesi için aidat miktarını artıracaktır. Bu amaçla da çift aidat adı altında doğalgaz parasını toplayabilir. Ödemeniz gerekir.

BİRLEŞTİRİLMİŞ DAİRE NASIL ÖDER?

3)M.Ş.: Ben 24 daireli A ve B blok olmak üzere iki bloktan oluşan bir binada oturuyorum. Beş ve altı nolu daireler birleştirildi ve tek bir kişiye ait. Binaya doğalgaz bağlanacak, toplam 23 bin TL para ödenecek. B blokta bu iş için kişi başına 910 TL ödenecek olmasına rağmen oturduğum A blokta 950 TL vereceğiz. İki daireyi birleştiren malikin iki daire için ücret ödemesi gerekmiyor mu? Çünkü, A blok yapı izin belgesinde 24 daire olarak geçiyor.

Avukat Kısacık: Daireleri fiilen birleştirip birleştirmemesi önemli değildir. Önemli olan tapudaki kayıtlardır. Tapuda hâlâ iki daire olarak kayıtlı ise iki daire olarak ödeme alınır. Ancak, daire başına eşit alınması da şart değildir. YP’de bu tür giderlerin eşit alınacağı yazmıyorsa KMK’nın 20. maddesine göre giderin arsa payına göre alınması gerekir. Arsa payına göre alındığında da zaten kaç daire olduğu önemli değildir. Arsa payına göre gider bölüştürülür.

İKİ ARAÇLIK YERE PARK EDİYORSA...

4) G.D.: Devlet memuruyum ve 3 yıl önce bir kamu lojmanına taşındım. Dairelerin yarısı özel mülk, kalan yarısı ise kamu lojmanı ve memurlar ikâmet ediyor. Otoparkımız var. Benim daireme tahsis edilmiş yerde daire numaram da yazıyor. Ancak bitişikte yer alan lojman sahibinin aracı uzun ve çok büyük olduğundan benim park alanımı da işgal ediyor. İki araç yan yana sığmıyor. Park alanımız 90 derecelik köşe konumda olduğundan O çapraz park edince ben park edemiyorum. Bu kişi aynı zamanda apartman yöneticisi. Yapacak bir şey olmadığını, aracımı sokağa park etmem gerektiğini söylüyor. Ben ise bana tahsisli yere park etmek istiyorum. Bu sefer de bu kişi, “Eğer bana park edecek yer bırakmazsan aracını çizer, sürter öyle park ederim” diyerek beni tehdit ediyor. Araç park yerlerinin değiştirilmesiyle bu sorunun çözülebileceğini söylediğimde ise “Bana akıl mı veriyorsun? Çok istiyorsan gel sen yönetici ol. Nasıl çözersen çöz” diyor. Ben hukuken ne yapabilirim?

Avukat Kısacık: Bu apartman aslında sorunu çözmeye çalışmış. Araçların daire numarasına göre yerleşim yerleri belirlenmiş ve numaralandırılmış. Böylece otopark kavgalarına da son verilmek istenmiş. Bizim de öngördüğümüz çözüm bu şekildedir. Çünkü erken gelen 2-3 aracını park ederken, bir aracı olan park yeri bulamıyor. Bu apartmandaki malikler herkesin park yerini belirlemekle doğru yapmış. Ancak aynı zamanda yönetici olan kişi yasayı tanımıyor. Komşusunun aracını park etmesini engelliyor ve tehdit ediyor. Bu okurumuz tehdit edildiğini belgeleyebilirse savcılığa suç duyurusunda bulunabilir. Sulh hukuk mahkemesinde dava açarak, kendi otopark alanına yapılan müdahalenin yargı kararıyla önlenmesini isteyebilir.

BİR SİTEDE KAÇ BAŞKAN OLMASI GEREK?

5)H.K.: Sitemiz dört blok ve 125 haneli. Bir sitede kaç tane başkan olması gerekir ve bu başkanların aylık alması doğru mudur?

Avukat Kısacık: Öncelikle Yönetim Planı’na (YP) bakın. Sitenizde kaç yönetici seçileceği orada yazılıdır. Eğer YP’de bu konuda bir düzenleme yoksa KMK’nın 34. maddesine göre yönetici seçilir. Bu maddedeki düzenlemeye göre ya bir yönetici seçilir ya da üç kişilik bir Yönetim Kurulu (YK) seçilir. Üç kişi seçilmişse aralarında görev taksimi yaparak YK üyelerinden birini başkan, diğerlerini başkan yardımcısı, sekreter veya sayman üye olarak görevlendirebilirler. Birine başkan, diğerlerine üye de diyebilirler. Ama ikisine birden başkan denilemez. Şimdiye kadar da öyle bir uygulamaya tanık olmadım. Yöneticilerin aylık ücret alıp almayacağı konusuna gelince yöneticiye ücret verilip verilmeyeceği ve bunun miktarı YP’de yazabilir veya GK’da kararlaştırılmış olabilir. Böyle bir düzenleme ve karar yoksa KMK’nın 40. maddesine göre kat maliki olan yönetici kendisine düşen yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.