Giriş kattakilerin isyanı: Asansörü kullanmıyoruz, niye parasını ödüyoruz
Site ve apartmanlardaki asansörlerin her yıl artan tamir, bakım ve yenileme giderleri giriş katta oturanları isyan ettiriyor. Bu kat malikleri, “Asansörü biz hiç kullanmıyoruz. Niye 50. katta oturanlar gibi asansör parası ödüyoruz?” diye soruyorlar. Asansör giderlerinden kurtulmanın formülünü arıyorlar.
KATA göre asansör gideri ödemek mümkün mü? Zemin katta oturup asansör parası ödememenin bir yolu var mı? Yönetim planında, zemin katta oturanla 50. katta oturanın ödeyeceği asansör bedelini farklı düzenlemek mümkün mü? Yönetim planını (YP) bu şekilde siteye özgü düzenlemek de site maliklerinin tümünün sonradan 4/5 oyçoğunluğu ile bunu hakkaniyete uygun adil şekilde değiştirmek de mümkün.
İÇLERİNİ DAHİ BİLMİYORUM
Önce ‘Alper Alper’ rumuzlu okurumuzun sorusu:
“Ben 10’ar katlı 120 dairelik bir sitenin giriş katında oturuyorum. Bloklardaki asansörleri hiç kullanmışlığım yok. Hatta asansörlerin içlerini dahi bilmiyorum. Hal böyle iken genel giderleri (aidatları) eksiksiz, zamanında ödüyorum. Bu aidatlarla genel giderlerden asansörlerin bakım, onarım, yenilenme ve elektrik giderleri dahil ödeniyor. Bu durum 30 yıldır hep böyle. Sitenin YP’si (SYP) herhalde vardır. Size sormak istediklerim şöyle:
1- Hiç görmediğim ve site yönetiminde bile bulunduğunu tahmin etmediğim YP’ye nasıl ulaşabilirim? İlgili tapuya müracaat ederek bir kopyasını edinebilir miyim?
2- YP’yi hakkaniyete uygun olarak değiştirebilir miyiz? Bu konuda aranan oyçoğunluğu, kat maliklerinin 4/5’ünün onayı mı?
3- YP, sitedeki tüm kat maliklerinin mi yoksa Genel Kurul toplantılarına katılan kat maliklerinin 4/5 oylarıyla mı değiştirilebilir?
4- Sitemizde şimdiye kadar yapılan senelik olağan ve olağanüstü Genel Kurul toplantılarına en fazla 60-66 kat maliki katılmıştır. 120 daireli bir sitenin YP değiştirebilmesi 4/5 oranı aranıyorsa; 96 kat malikinin oyu gerekecek. Ayrıca üst katlarda oturan diğer maliklerin böyle bir değişikliğe olumlu bakmayacağını tahmin ettiğimden, bizim sitemizin YP değişim işlemi neredeyse imkânsızlaşmaktadır.
5- Asansör gideri konusunda yaşadığım bu mağduriyetimle ilgili mahkemeye müracaat edebilir miyim? Ettiğim takdirde lehime bir karar verilebilir mi?”
BU SORULARA HUKUKÇU YANITI
Kiralarla yarışan aidatların içindeki asansör giderlerinin payı son derece yüksek. Site ve apartmanlardaki asansörlerin her yıl artan tamir, bakım ve yenileme giderleri giriş katta oturanları isyan ettiriyor. Bu kat malikleri, “Asansörü biz hiç kullanmıyoruz. Niye 50. katta oturanlar gibi asansör parası ödüyoruz?” diye soruyorlar. Asansör giderlerinden kurtulmanın formülünü arıyorlar. Kata göre asansör gideri ödemek mümkün müdür? Giriş katta oturup asansör parası ödememenin bir yolu var mıdır? Yönetim planında zemin katta oturanla, 50. katta oturanın ödeyeceği asansör parası bedelini farklı düzenlemek mümkün mü? Yönetim planını (YP) bu şekilde siteye özgü düzenlemek, site maliklerinin tümünün sonradan 4/5 oyçoğunluğu ile YP’yi hakkaniyete uygun adil şekilde değiştirmek mümkün mü?
Alper Bey’in ve benzer şekilde asansör giderleri ile ilgili soru yönelten çok sayıda okurumuzun sorularını İstanbul Barosu avukatlarından Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Yanıtları şöyle:
YÖNETİM PLANINI MUTLAKA İNCELEYİN
“Okurumuzun sorusu YP’nin önemini bir kez daha öne çıkarıyor. Bir siteden daire alırken, mutlaka YP’ye bakmalıyız. Site yaşamında uyulması gereken kurallar ve o sitenin nasıl yönetileceği YP’de yazar. Yönetici kaç kişidir, kimler yönetici olur, yönetici ücret alır mı? Aidat paylaşımı nasıl olur? Ortak alan, yer ve tesisler nasıl kullanılır? Evcil hayvan beslenir mi, gibi ortak yaşamı ilgilendiren tüm hususlar YP’de yazar. Dolayısıyla, bir sitenin YP’si o siteye özgü hazırlanır, kırtasiyeden alınmaz, internetten indirilmez. Uygulamada maalesef buna dikkat edilmiyor. İnşaatı yapan arsa sahipleri, inşaatı yapan yükleniciler çoğunlukla o siteye uyup uymayacağına dikkat etmeden başka bir sitenin YP’sini aynen kopyalayarak site yönetim planı diye tapuya veriyorlar.
SORUNLARIN KAYNAĞI OLUYOR
Çoğu zaman o sitenin daha iyi, daha ekonomik yönetilmesini sağlaması gereken SYP, aksine sorunların nedeni oluyor. Site iyi yönetilmeyince komşular arası ilişkiler bozuluyor, aidatlar fahiş artıyor, sitede yaşam kalitesi, hatta sitedeki evlerin değeri ve kira değerleri bile düşüyor.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GÖRE
Asansör giderlerinin paylaşımına gelirsek, eğer SYP’de farklı bir ortak gider paylaşım şekli belirlenmediyse; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesindeki düzenlemeye göre paylaşım yapılacak. Bu maddedeki düzenlemeye göre de asansörle ilgili her türlü gider arsa payına göre ödenecek. O nedenle daha baştan SYP’lerin o siteye özgü hazırlanması gerektiğini belirtiyoruz.
50. KATTAKİ İLE ZEMİN KAT AYNI ŞEKİLDE Mİ ÖDER
* ÖZELLİKLE asansör giderinin fazla olduğu yüksek binalarda hangi kattakilerin asansör giderine hangi oranda katılacağı açıkça SPY’ye yazılmalı. Aksi halde asansöre hiç binmeyen de her gün sıklıkla kullanan 50. kattaki kişi de asansör bakım, onarım, yenileme giderlerini KMK’ya göre arsa payına göre öder. Giriş kattaki 4 artı 1 büyük dairede oturan malik, hiç kullanmadığı ya da çok az kullandığı asansörün giderini 50. kattaki 2 artı 1 daireden (arsa payı daha büyük olduğundan) çok daha fazla, neredeyse iki katı olarak öder.
YP HANGİ OYÇOĞUNLUĞU İLE DEĞİŞTİRİLEBİLİR?
YP’de değişiklik yapılabilmesi için kat maliklerinin 4/5’inin oyu gerekir. Sitede temsilciler kurulu varsa temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin 4/5’inin oyu gerekir. Burada dikkat edilecek konu, toplantıya gelenlerin 4/5’inin oyu değil, tüm kat maliklerinin 4/5 oyu gerektiğidir. Okurun sitesi 120 bağımsız bölümlü olduğuna göre bu sitede YP’nin değişmesi için 96 malikin oyuna ihtiyaç var. Bunu sağlamak ise çok kolay değil. Bazı malikler duyarsız olduğu için Genel Kurul’a katılmaz. Bazıları da mevcut YP hakkaniyete aykırı olsa bile menfaatlerine uygun olduğundan değişmesi yönünde oy vermez.
DAVA AÇILIRSA SONUÇ ÇIKAR MI
* NORMAL olarak bu davadan sonuç alınması çok güçtür. Çünkü siz daireyi satın alırken site YP tapuda vardı. Dolayısıyla bu site YP’si ile bağlısınız. ‘Zemin katta oturuyorum. Niye ben bakım, onarım, yenileme için bu asansörlere para ödüyorum? 30 yıllık bakım, onarım giderini de geri verin’ diye bir dava açmak olası değil. Çünkü siz aldığınızda site YP de bu şekildeydi, bina da. Örneğin asansörsüz bir binaya sonradan asansör imal edilseydi; davadan sonuç alma ihtimaliniz daha fazlaydı. Ancak, paylaşım şeklinin adil olmadığı iddiasıyla dava açabilirsiniz. Yargının işyükü, davaların uzun sürmesi, bilirkişi giderleri ile yargılama masrafları yüzünden dava açmak zor. Diğer 119 kat malikinin de davalı olarak gösterilmesi zorunluluğu var. Çünkü maliklerin tümünün adresinin bulunup tebligat yapılması da gerekecek. Bu da hem maliyeti artıracak hem süreyi uzatacak. Bu yüzden en baştan site ve apartmandan daireyi alırken, YP’yi ve giderlerin aidatlardan nasıl karşılandığını inceleyerek, ihtiyacınıza ve bütçenize göre ev seçmenizde fayda var.
YP’Yİ TAPUDAN ALIN, YOL HARİTASINI ÇİZİN
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken YP tapuya verilir. YP’nin bir örneği tapuda bulunur. Okuyucumuz da malik olduğu için bir örneğini tapudan alabilir.
Okuyucumuz öncelikle tapuya başvurarak Site YP’nin bir örneğini almalı. SYP’yi aldıktan sonra gider paylaşımı ve asansör giderlerinin nasıl düzenlendiğine bakarak yol haritasını ona göre çizmeli.”
