Ev sahibi yalıtım yaptırmıyorsa

Önce okurum H.E.’nin sorusu:

“Ev sahibim aynı zamanda müteahhit. Çatı kiremit ama kiremitin altında yalıtım yok. Damın üstünde yalıtım yok. İzocam serilmesini istiyorum yapmıyor. Alt komşuma kıyasla 10 günde 20 metreküp fazladan gaz yakmışım. Ayda 60 metreküp, kaba hesap bir kışta 700 lira fazladan gaz yakarım. Oysa izocam maliyeti daire başı 800 TL yapıyor. Çatı akınca kusur oluyor da evde yaktığımız doğalgaz havaya uçup gidince kusur olmuyor mu? Bunun için ne yapabiliriz?”

Kış mevsimine girdiğimiz şu dönemde okurum H.E.’nin yalıtım nedeniyle doğalgaz faturasının yüksekliği şikâyeti yanı sıra akan ve binaya zarar verecek derecede “acil” çatı tadilatının nasıl yaptırılacağını soran çok sayıda okurum var. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında bu soruları yanıtlamak istiyorum.

ÇATININ NİTELİĞİ: ORTAK YER

KMK’nın ‘ortak yerler’ başlıklı 4/C bendine göre “çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” kat maliklerinin ortak kullanım alanları arasında yer alıyor. Kanun, ‘ortak yerler’e ilişkin giderlerden tüm kat maliklerini sorumlu tutuyor. Salonu, odaları su bastıracak ve ana yapıya zarar verecek ölçüde, çatı tamiratı ‘acil onarım’ kapsamına giriyor.

ACİL ONARIMDA RIZA ARANMIYOR

KMK’nın “ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19. maddesine göre “acil onarım” için hâkim müdahalesi istenebiliyor. Bu madde şöyle:

“Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

Mahkemenin vereceği “acilen onarım” tespiti ışığında tamirat yaptırılıp bu giderler ve uğranılan zarar, örneğin evinizi su bastıysa eşyaların hasarı ve tadilat parasını mahkeme kararıyla komşulardan talep etmek mümkün. Mahkeme kararı veya kat malikleri kurulu kararına rağmen diğer komşuların “Ben çatı masrafına karışmıyorum, ödemiyorum” diyebilmeye ise kanunen hakları yok. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, çatı ve terasın anayapıyı da etkileyen “zorunlu” tamir giderlerine tüm kat maliklerinin katılmasını yönünde. Ancak KMK mimari proje dışında, lüks sayılan tamir ve tadilat giderlerini ise kat maliklerini ödemekle yükümlü kılmıyor.

KİRACI DA SORUMLU

Kiracı okurlarımızın ne yapacağına gelince... Kiracıların da apartmanın diğer tüm ortak kullanım alanlarında olduğu gibi çatı veya teras için yapılan bakım, onarım, düzenleme işlerine katılma zorunluluğu var. Ancak kiracı çatı için sorumlu olduğu bedeli site yönetimine ve bankaya ödedikten sonra bu masrafı makbuza veya dekonta işleterek ev sahibine ödediği kira bedelinden düşebiliyor. Bir not düşmek gerekirse: KMK ve Yargıtay içtihatlarına göre bu noktadaki maddi sorumluluk kiracının kira bedeliyle sınırlı.

PARASINI EV SAHİBİNDEN TALEP EDİN

Okurum H.E.’nin daireye özel yalıtım sorunu konusundaki sorusunu ise avukat Buğcan Çankaya şöyle yanıtladı:

“Kiracı, kiraya verilen taşınmazda bulunan ve kiralamanın doğasına aykırı bulunan faydalı ve zorunlu onarımları yapmak hakkına sahiptir. Faydalı ve zorunlu onarımları örneklendirmek gerekirse, kiraya verilen taşınmazın su ve elektrik tesisatının olağan kullanıma yeterli olmaması veya arızalı olması halinde, kiracı bu arızaları gidertmek suretiyle, bedelini kiralayandan isteyebilir veyahut kira bedelinden mahsubunu talep edebilir.

Borçlar Kanunu’nun Vekâletsiz İşgörme başlıklı 10. bölümünde, başkası hesabına işgörmenin şartları belirlenmiştir. Anılan kanunun 530. maddesinde ise “İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür” denilmektedir.

YARGITAY KARARLARI NASIL?

Yargıtay kararlarından örnek vermek gerekirse, Yargıtay önüne gelen bir uyuşmazlıkta, kiracının, kiraya verene faturalarını sunmak suretiyle yaptırmış olduğu boya, kartonpiyer, yalıtım gibi tadilatların dekorasyon olarak değerlendirilemeyeceği, faydalı ve zorunlu onarımlar olduğu, haliyle kiracının kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı masraf ve harcamaları vekâletsiz işgörme hükümlerine göre kiraya verenden istemesinin mümkün olduğu belirtilmiştir.

YIPRANMA PAYI�

Diğer yandan bu fatura bedelinden, faydalı imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değerin kiraya verenden Borçlar Kanunu’nun 139. ve 143. maddeleri kapsamında, kira bedelinden mahsup suretiyle de tahsil edilebileceği belirtilmektedir.

Sonuç olarak, okurumuz kiralanan taşınmazda zorunlu ve faydalı onarımlar hakkında kiraya verene talepte bulunmalı, bu talebin karşılıksız kalması halinde ise bu onarımları kendisi yaptırarak, yıpranma payı nispetinde azaltım yapmak suretiyle kiraya verenden talep edebilir.”