Arsa payı karşılığında konuta dikkat! Müteahhit mağduru olmayın

Kiralarda ve konut fiyatlarındaki yüksek artış, ev sahibi olmak ve yatırım yapmak isteyen vatandaşın gözünü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine çevirmelerine neden oldu. Özellikle büyük şehirlerde arsa sahibi olan birçok vatandaş, çeşitli müteahhit firmalarla anlaşarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle ev sahibi olmaya çalışıyor. Ancak bu riskli ve çok dikkat edilmesi gerekiyor.

BASİT GÖRÜNÜYOR AMA RİSKLİ

Arsa payı karşılığı müteahhit firmalarla inşaat sözleşmesi yapan birçok okurumdan da şikâyet geliyor. Firmanın sözleşme hükümlerine uymadığından, teslimi geciktirdiğinden, inşaatı yarım bıraktığı için mağdur olduklarından yakınıyorlar. Bu konudaki sorularınızı, 81 yaşındaki müteahhit mağduru müvekkili için 11 yıldır hukuk savaşı veren Ankara Barosu avukatı Ebru Erdinç yanıtladı:

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ilk bakışta arsa sahibinin arsa üzerindeki payını müteahhite devrettiği, müteahhidin de arsa üzerinde inşa edilecek taşınmaz üzerinde belli sayıda bağımsız bölümü arsa payı sahibine verdiği basit bir sözleşme gibi görülebilir. Fakat işin aslı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri her zaman arsa payı sahipleri için öngörülmez risklerle dolu sözleşmelerdir.

NOTER TASDİKLİ OLMALI

Borçlar Kanunu hükümlerine göre bu sözleşmeler belli şekli şartlar dahilinde hazırlanmak zorunda olup sözleşmenin noter tasdikli olması da bir geçerlilik koşuludur. Sözleşme hükümlerinin müteahhit tarafından belirlenmesi ve bu hükümlerin yeterince açık olmaması arsa payı sahipleri için öngörülemez sorunları da her zaman beraberinde getirmektedir.

ARSA SAHİBİ NEYE ‘EVET’ DEDİĞİNİ BİLMİYOR

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini hukuki destek almadan imzalayan arsa sahipleri, tam olarak hangi risklere evet dediklerinin de farkında değillerdir. Arsa sahipleri hukuki yardım almakta gecikmekte mağduriyetlerini artırmaktadırlar.”

SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İLE EV ALANLARA UYARI

“UYGULAMADA genel olarak müteahhitten satış vaadi sözleşmesi ile ev alanların yahut ev aldığını sananların umudu, arsa sahiplerine ve müteahhite karşı dava açmaktan geçse de açılan her davanın kazanılması mümkün değildir. Müteahhidin, arsa payı sahibinden alacağı niteliğinde olan bir bağımsız bölümü, müteahhitten satış vaadi sözleşmesi ile aldığını iddia eden üçüncü kişiler, çoğu kez eğer müteahhidin halefi sıfatıyla müteahhit tarafından noksan bırakılan işleri tamamlar yahut tamamlamış gibi görünürlerse, tapu iptal ve tescil davasını kazanarak dava konusu taşınmazın maliki olabileceklerini umut ediyorlar. Oysa gerçekte müteahhit hem arsa payı sahibini taşınmazı vaat ettiği gibi tamamlamayıp inşaatı yarım bırakarak mağdur ediyor hem de çok cüzi bedellerle ev sahibi olmak isteyen vatandaşlara satış vaadi sözleşmesi ile arsa payı sahibinden alacaklı olduğunu iddia ettiği evleri satarak üçüncü kişilerin mağduriyetine sebep oluyor. Böylece her iki tarafı da büyük maddi zararlara uğratan müteahhit firmaların çoğu sırra kadem basıyorlar. Firmadan uğranılan zararların tahsili de eğer firmanın içinde olduğu ekonomik tablo nedeniyle mümkün olmazsa arsa payı sahiplerinin mağduriyetleri de giderilmemiş oluyor. Sonuç olarak da cüzi bir bedelle ev sahibi olacağını sanarak müteahhide bir kısım ödeme yapmış olan üçüncü kişiler ile müteahhit inşaat tamamlamadığı için inşaat sözleşmesini fesheden ve kalan bağımsız bölümleri müteahhide devretme borcu ortadan kalkmış bulunan arsa payı sahipleri kendilerini yıllarca sürecek bir davanın ortasında buluyor.”

TESLİMİ GECİKEN İNŞAATTA HANGİ YOL İZLENMELİ

“TESLİM günü geciken inşaatlarda koşulları oluştu ise müteahhit firmadan gecikme tazminatı talep edilebilir ve sözleşmede belirlenen cezai şartlar varsa müteahhit bunları da ödemek zorundadır.

HATALI VE NOKSAN İŞ VARSA İHTAR ÇEKİN

Bazen bu gecikme zamları ve cezai şartlardan kaçınmak isteyen müteahhitlerin, inşaatı tamamlamadan fiilen teslim ettikleri görülmektedir. Bu gibi durumlarda da noksan ve hatalı işler, tam edim olarak kabul edilmez ve müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülükleri aslında devam eder. Bu noktada da arsa payı sahibinin derhal yasal haklarını kullanması gerekir. Arsa payı sahibi noksan ve hatalı işleri mahkeme aracılığı ile bilirkişi marifetiyle tespit ettirip en kısa sürede müteahhidi taşınmazın fiili teslimi kabul etmediği ve noksan işlerin tamamlanması gerektiği hususunda ihtar etmelidir.

İKİ KERE MAĞDUR OLABİLİRSİNİZ

‘Adıma kayıtlı tapulu taşınmazımı müteahhit nasıl olur da bir başkasına satar?’ diye de düşünmeyin. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin en can yakıcı mağduriyetlerinden bir tanesi de müteahhidin satış vaadi sözleşmesi ile arsa payı sahibi adına tapuya kayıtlı taşınmazları satması sonucunda yaşanıyor. Müteahhit inşaat üzerindeki bazı eksiklikleri tamamlamadan gittiğinde, ‘Ben de kalan bölümleri müteahhide devretmeyeceğim ve zararımın karşılığı olarak elimde tutacağım’ diyen arsa payı sahiplerini bu defa başka bir kötü sürpriz bekliyor. Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözleşmedeki tüm edimler tamamlanır ise kendisine devredileceği öngörülen bölümleri, sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemiş olmasına rağmen, satış vaadi sözleşmesi ile üçüncü kişilere sattığında hem bu taşınmazları alanlar hem de tapuda ilgili bölümün kayıtlı maliki olan arsa payı sahipleri mağdur ediliyor.”

PARA ÖDEYİP TAPU ALAMAYAN TÜKETİCİ NE YAPMALI?

“Satış vaadi sözleşmesi ile ev almış üçüncü kişiler, arsa payı sahipleri ve müteahhite dava açarak tapunun kendi adlarına tescilini, bu mümkün değil ise müteahhide ödedikleri bedelin müteahhit tarafından kendilerine iadesini talep edebilirler. Ancak her davada vatandaş, evin tapusunu almaya hak kazanamayabilir. Çünkü bazı durumlarda tapunun davacı adına tescili için gereken koşullar oluşmaz. Bu durumda yapması gereken tapu tescilini talep etmek yerine, ödediği bedelin iadesi talebinde bulunmaktır.

81 YAŞINDAKİ MÜVEKKİLİN ARZUSU

“BENİM takip ettiğim davada, müvekkilim arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine müteahhit firmanın riayet etmemesi nedeniyle büyük mağduriyet yaşadı. Senelerce taşınmazın her türlü masraf ve vergisini karşılayan 81 yaşındaki müvekkilim, müteahhidin kendisine yaşattığı mağduriyetten sonra bir de bu taşınmazı satın aldığını iddia eden kişiler tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasıyla ikinci kez mağdur edildi. Nihayet beş yıla yakın süren davada, mahkeme tapunun kendi adına tescilini isteyen ve satış vaadi sözleşmesiyle taşınmazı müteahhitten aldığını iddia eden davacıların tapunun tesciline ilişkin taleplerinin reddine hükmetti. Dosyanın istinaf ve temyiz aşamaları kaç yıl sürecek, bilemiyoruz. Ömrü vefa ederse müvekkilim, açtığı dava reddolunan kişilere karşı tazminat davası da açacak. Tek arzumuz müvekkilin davasının o hayatta iken sonuçlanmasıdır.”

Son söz. Aman dikkat.