Aidat borcu silinebilir mi?

ÖNCE okurum Ş.T.’nin sorusu: “132 dairelik bir sitede olağanüstü toplantı çağrısı sonrası ikinci toplantıya sadece 27 kişi katılmış. ‘Daire sakinlerinden, park, akan bina çatı onarımı için 1200 TL toplanmasına, aidat ödemeyen maliklerin borçlarının silinmesine’ diye karar alınmış. Ben bu toplantıya katılmamıştım. 132 dairelik sitede ikinci toplantıya en az kaç kişi katılmalıdır ki karar alınabilsin? Ödenmeyen aidat ve diğer demirbaş gibi borcu toplantıya katılan 27 kişi affedebilir mi? İtiraz için ne yapabilirim?”

Sitelerde kiralarla yarışan yüksek aidatlar tartışma yaratıyor. Ş.T. başta çok sayıda okurum site genel kurulunda (GK) aidat artışının kaç kişinin katılımıyla ve nasıl yapılacağını, ek aidat istenip istenemeyeceğini, belirlenen aidata itirazın ne şekilde yapılacağını öğrenmek istiyor. Aidatla ilgili merak edilen bu konuları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı:

İŞLETME PROJESİ NE DEMEK?

“Apartman ve sitelerin yönetiminde en yetkili organ Kat Malikleri Kurulu’dur. Eğer sitede temsilciler kurulu varsa, Kat Malikleri Kurulu’nun görev ve yetkileri Temsilciler Kurulu’na verilmiş olabilir. Her iki kurulu da kapsayacak şekilde Genel Kurul (GK) tanımını kullanacağız.

Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi GK’da görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık ortak gider avansının (aidatın) miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde belirtilmelidir. Belirtilmeyen hususlarda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar.

İŞLETME PROJESİ TEBLİĞ EDİLMELİDİR

İster GK’da kabul edilsin, ister YK hazırlamış olsun, işletme projesi kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir. GK’da kabul edilen işletme projesinin GK’a katılanlara tebliğ edilmesi ise şart değildir. 

KAÇ MALİKİN KABUL OYU GEREKİR?

KMK’da bazı kararlar için özel sayı ve oranlar belirlenmiştir. Örneğin Yönetim Planı (YP) değişikliği için maliklerinin tümünün 4/5’inin, yönetici-denetçi seçmek için yine tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğunun oyu gereklidir. İşletme projesi için özel bir oran öngörülmemiştir. Dolayısıyla toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla kararı yeterlidir.

Okurumuzun sorusuna göre 132 maliki olan bir sitenin ilk toplantısında sayı ve arsa payı çoğunluğu arandığı için toplantıya en az 67 kat malikinin katılması ve bu 67 malikin aynı zamanda sitedeki arsa payları toplamının yarıdan fazlasını geçmesi gerekir. Ancak, ilk toplantıda çoğunluk sağlanmamışsa, ikinci toplantı günü toplantıya başlamak için herhangi bir sayı ve oran öngörülmemiştir. Kaç kişi katılmış olursa olsun toplantıya başlanır ve katılanların salt çoğunluğuyla işletme projesiyle ilgili kararlar alınır. 132 kişilik bu sitede 2. toplantıya 27 kişi katılmışsa, toplantı yapılır. Yeni dönemde geçerli olacak işletme projesi görüşülerek, işletme projesi ve dolayısıyla yeni dönemde  ödenecek aylık aidat miktarı 14 kişiyle kararlaştırılabilir. ‘132 malikli sitede 14 kişiyle aidat mı belirlenir? İtiraz ediyorum ve aidat ödemiyorum’ denilemez. GK’da kabul edilen işletme projesi ancak yeni bir GK kararı ile kaldırılabilir.

AİDAT VE DEMİRBAŞ BORCU SİLİNEBİLİR Mİ?

GK’da, KMK’na ve YP’na aykırı kararlar alınamaz. Alınırsa bu karar yok hükmündedir. GK’da, 14 kişi ile yeni dönem aidatına ilişkin karar alınabilir. Ancak, bazı kat maliklerinin aidat borcunun silineceğine ilişkin bir karar alınamaz. Böyle bir karar ancak tüm maliklerin katıldığı bir toplantıda oy birliği ile alınabilir. Ya da GK’ya katılanların oy birliğiyle alınan karar, GK’a katılmayanlara tebliğ edildikten itibaren bir ay içinde hiçbir malikin dava açmamasıyla, yani oy birliğiyle ve GK kararının kesinleşmesi halinde mümkün olabilir. Aksi halde, bırakın aidat ve demirbaş borçlarının silinmesini, aidat borcunun faizi bile bu şekilde silinemez. Çünkü, eşitlik ilkesine aykırı ve büyük bir haksızlık olur. Okurumuzun, GK kararının tebliğinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açarak, GK’da alınan kararın iptalini istemesi gerekir.” 

EK AİDATI ÖDEMEK ZORUNLU MU?

OKURUM A.Y. ise ek aidatı ödemek zorunda olup olmadığını öğrenmek istiyor: “Temmuzun ilk haftası bulunduğumuz iş merkezinde rutin aidat ödemesini yapıp makbuzumuzu aldık. Ay içinde GK toplantısı sonucunda aidatlara zam kararı alınmış ve aynı ayın aidatına ek olarak istenmektedir. Aidatı ödedikten sonra ek para istenmesinin geçerliliği var mıdır?”

Avukat Kısacık, soruyu şöyle yanıtladı: “Acil ve zorunlu bir iş çıkmışsa; YK ek işletme projesi yaparak ek aidat isteyebilir. KMK’nın 35 ve 37. maddesi imkan tanıyor. Ancak, tebliğ aldıktan sonra ‘Ek İşletme Projesine’ itiraz edebilirsiniz. İtiraz ettiğinizde bu ek işletme projesi kesinleşmez. İtirazın yapılacak GK’da değerlendirilmesi gerekir. İtiraz üzerine veya itiraz olmadan toplanan GK’da ek işletme projesi ve ek aidat belirler. GK kararıyla belirlendiği için, mahkemece iptal edilmedikçe geçerli ve bağlayıcı olur. GK kararı ile ek aidat istenebilir. Bu karar geçerli olur.”

GENİŞLETİLEN DAİRENİN AİDATI YÜKSELİR Mİ?

OKURUM M.A.’nın sorusu ise şöyle: “Altı blok 128 daireli bir sitede oturuyorum. Giriş kat dairelerin bina girişi nedeniyle bir odası eksik. Önceleri yakıt aidatları dairelerin büyüklüğüne göre belirlenirdi. Yıllar geçtikçe mutfak ve oda duvarları yıkılıp balkonlarla birleştirildi. En az 70 daire bu şekilde. Ayrıca radyatörler büyütüldü. Yedi yıldır bu durumun adaletsizliğini GK’da belirtmekteyim. Dairelerinde hiçbir değişiklik yapmayanlar, değişiklik yapanların yakıtlarını da ödüyor. Bu sorun nasıl halledilebilir?”

Avukat Kısacık, okurum M.A.’ya aidat paylaşım sisteminin bu yeni duruma göre GK’da görüşülerek, tüm maliklerin 4/5’inin oyuyla YP değişikliği yapılması ve adil bir aidat paylaşımı çözümünü önerdi: “Gündemde olduğu halde GK bu yönde bir karar almıyorsa, eski sistem devam etsin diyorsa, işletme projesi eski duruma göre belirlenmeye devam ediliyorsa, GK’a katılan malik olarak bu karara aykırı oy vermeli ve bunu GK tutanağına geçirmeli ve 1 ay içinde dava açmalısınız.”

İŞLETME PROJESİNE BAKIN

SON bir not. Avukat Şeref Kısacık’a göre herkes sadece ödediği aidatla ilgileniyor, gerisini hiç sormuyor. Aidat adı altında her ay ödenen miktar, aslında gider avansı. Tahmini işletme projesine göre toplanan aidatlar nereye harcandı, ne kadarı harcandı? Doğru yere harcandı mı? Gerçekleşen gider miktarı nedir? Verdiğiniz para yeterli oldu mu? Az mı geldi, fazla mı geldi? Bilanço, gelir-gider hesabı ve Denetim Kurulu raporunun bu doğrultuda hazırlanması, GK’da maliklerce de iyice incelenmesi gerekiyor. Gerçekleşen gider belirlenirken, toplam giderin maliklerinin, kiracıların hangi aidat kalemlerini ödemekle yükümlü olduklarının tespiti ve gerektiğinde mahsuplaşma yapılması da büyük önem taşıyor. Bu konulardaki soruların yanıtı da haftaya.