10 soruda ‘tam kapanma’da site yöneticisine yeni görev

İçişleri Bakanlığı, 26 Nisan tarihli “Tam Kapanma Tedbirleri” genelgesiyle site yöneticilerine şu görevi verdi:

“Tam gün uygulanacak sokağa çıkma kısıtlaması tedbirinin konut sitelerinde de uygulanmasını temin etmek amacıyla site yönetimlerine sorumluluk verilecek. Site içerisinde izinsiz şekilde dışarı çıkan kişilerin, özellikle çocukların ve gençlerin ikametlerine dönmeleri konusunda uyarılmaları sağlanacaktır.”

Yöneticiye ilk kez verilen ve büyük tartışma yaratan yeni görev ile ilgili tüm merak edilenleri ve okurlarımdan gelen soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı Avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Bakın şöyle:

1)İÇİŞLERİ YÖNETİCİLERE GENELGEYLE UYARI GÖREVİ VEREBİLİR Mİ?

“İçişleri Bakanlığı genelge ile yöneticilere böyle bir görev ve sorumluluk veremez. Kanundan kaynaklanmayan bir sorumluluk genelge ile getirilemez. Suçta ve cezada kanunilik ilkesi vardır. Bu genelgeye dayalı olarak yaptırım uygulanırsa; hukuki dayanak yoksunluğu nedeniyle iptal edilmesi gerekir. Ancak, genelge ile böyle bir görev verilemeyecek olması, yöneticinin pandemi döneminde hiçbir şekilde görev ve sorumluluğu olmadığı anlamına gelmez. Konuyu Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine göre değerlendirmek gerekir.

2)YÖNETİCİNİN HİÇ SORUMLULUĞU YOK MU?

KMK’nın 35 ve 38. maddelerinde yöneticinin görevleri ve sorumluluğu gösterilmiştir. Bir yönetici, Yönetim Planı (YP) ve Genel Kurul (GK) kararına göre hareket etmek zorundadır. Her sitenin YP farklıdır. Bu nedenle yöneticinin pandemi dönemindeki görev ve sorumluluklarının ne olduğunu öğrenmek için önce YP sonra GK kararlarına bakılmalıdır. Pandemi dönemine ilişkin olarak GK’da yöneticiyi ilgilendiren bir karar alındıysa; yönetici buna uygun davranmak zorundadır. Zira, KMK’nın 38/1 maddesine göre yönetici bir vekil gibi sorumludur. Vekil gibi işini zamanında ve özenle yapmalıdır. Aksi halde sorumlu olur.

3)YÖNETİCİ PANDEMİ ÖNLEMLERİNİ ALMAK ZORUNDA MI?

KMK’nın 35. maddesine göre yöneticiler devletin pandemi nedeniyle aldığı önlemleri dikkate almak ve gereğini yapmak zorundadırlar. Örneğin sitedeki sosyal tesis, kafeterya, basket sahası, çocuk parkı gibi ortak alanların kullanımının yasaklanması durumunda, buraların kapatılması, kilitlenmesi, kullanılmasına izin verilmemesi gerekir.

4)YÖNETİCİ YASAKLARI DUYURMAKLA GÖREVLİ Mİ?

Genelgeyle yöneticiye böyle bir görev verilemez ise de yöneticiler uyulması gereken kuralları site sakinlerine duyurmalıdırlar. Bu duyuru, sitenin internet sayfasında yayınlanarak, e-posta/SMS göndererek, girişlere, sosyal tesis, basket sahası gibi alanlara görülür şekilde yazı, uyarı levhası asılarak yapılabilir. Site sakinlerine elden imza almak suretiyle tebliğ de edilebilir. Site yöneticilerinin bu duyuruları yaptıklarını, örneğin uyarı levhası astıklarını belgelemeleri, tutanak altına almaları ileride sorumlu tutulmamaları için gerekir.

5)GENELGEYE UYMAYANLARI YÖNETİCİ UYARABİLİR Mİ?

(Genelgedeki kuralları hiçe sayanlara, örneğin kilidi kırarak basket oynayanlara, sosyal mesafe kurallarına uymayıp, maske takmayanlara site yönetimi ne yapabilir?) Komşuluk hukuku gereği herkesin kurallara uygun davranması gerekir. Site sakinleri önce kendi sağlıklarını, sonra komşularını düşünerek hareket etmelidir. Yöneticinin kurallara aykırı davrananlara doğrudan müdahalesi ve tartışmaya girmesi istenmeyen olaylara yol açabilir.

6)YÖNETİCİ KURAL İHLALİNDE ISRAR EDENE NE YAPMALI?

Kaldı ki, içinden otoyol geçen, hastahane, okul, karakol, hatta stadyum bulunan on binlerce insanın yaşadığı bir sitede yöneticinin bazen kilometrelerce mesafedeki tüm siteyi kontrol etmesi fiilen de mümkün değildir. Kamunun kendi sorumluluğunu site yönetimine bırakması bu açıdan doğru değildir. Site görevlerinin bu site sakinlerine nazikçe yaptıklarının doğru olmadığını hatırlatmasıyla yetinmek, ihlalde ısrar edilmesi halinde ise ilgili kurumlara bilgi vermek en doğru yol olarak gözükmektedir.

7)SİTE BAHÇESİNE İNMEK YASAK MI?

Pandemi tedbirlerine dönük olarak farklı kurumlarca genelgelerdeki ifadeler çoğu zaman açık net ve anlaşılır olmaktan uzak farklı yorum ve uygulamalara neden olmaktadır. Bu konuda her sitenin özelliğine göre karar verilmeli. Bina ve insan kalabalığı fazla değilse yürüyüş alanları varsa, herkes aynı anda çıkıp kalabalık gruplar halinde toplanmıyorsa, yasak olmadığını düşünüyorum. Markete gitmenin yasaklanmadığı da düşünülürse bu kurallara uyularak, site bahçesinde 10-15 dakika yürünebilir.

8)EVCİL HAYVAN SAHİPLERİ DIŞARI ÇIKABİLECEK Mİ?

Genelgede, ikametgâhının önü ile sınırlı olmak kaydıyla evcil hayvanlarının zorunlu ihtiyacını karşılamak üzere site sakinlerinin dışarı çıkabilmelerine izin verilmiştir.

9)YÖNETİCİ VE SİTE ÇALIŞANLARI YASAKTAN MUAF MIDIR?

Genelgeye göre profesyonel site yöneticileri ile apartman ve sitelerin temizlik, ısınma vb işlerini yapan görevliler muafiyet kapsamında. Ancak, muafiyet kapsamındaki kişilerin e-devlet’ten görev belgesi almalarında sorun yaşanmaktadır. Bazı yerlerde yöneticilere sorun çıkarıldığı duyumları alınmaktadır. Sistemin daha iyi ve hızlı çalışması sağlanmalıdır. Çalışanları koordine ve denetlemekle görevli site yöneticileri ve müdürlerinin yönettikleri siteye ulaşmalarında sorun çıkarılmamalıdır. Site yöneticilerini hem sorumlu tutmak, hem de siteye ulaşmalarını engellemek büyük bir çelişki olacaktır.

10)SİTEDE YÖNETİCİ YOKSA NE YAPILMALI?

Sitede yönetici istifa etti, GK’da kimse aday olmadı veya başka bir nedenle yönetici seçilemediyse, sitenin bağlı olduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak, KMK’nın 34. maddesine göre yönetici atanması istenebilir. Aksi halde, sorumluluk tüm kat maliklerine ait olur. KMK’nın 35. maddesine göre yöneticisiz kalan sitelerde zarar gören birine karşı tüm malikler müştereken sorumlu olurlar. Siteler yöneticisiz kalmamalıdır. Kendi içlerinden yönetici seçemiyorlarsa, dışarıdan bir kişiyi veya şirketi yönetici olarak atamalıdırlar. Eğer bir siteye dışarıdan yönetici atanıyorsa, yöneticiyle yapılacak sözleşmede görev ve sorumlulukları ayrıntılı olarak belirtilmelidir.