10 soruda eski binayı güçlendirme... Yıkılmasını istemiyorsanız güçlendirin

1- Eski binamızda güçlendirme hangi yöntemlerle yapılabilir?

Binamızda üç şekilde güçlendirme yapılabilir.

1- Kentsel dönüşüm uygulaması ile güçlendirme.

2- Kat malikleri kurulu kararı ile güçlendirme.

3- Mahkeme kararı ile güçlendirme.

2- Genel Kurul (GK) veya mahkeme kararıyla güçlendirme arasındaki fark nedir?

Halkımızın kısaca Kentsel Dönüşüm Yasası diye adlandırdığı 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’a göre güçlendirme yapılabilmesi için maliklerin en az 5’te 4’ünün bunu kabul etmesi ve koşulların da yerine getirilmesi gerekir. Diğerlerinde ise uygulama farklıdır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ

Öncelikle riskli yapı tespit sürecinde başvuru konusu önemli. Binanızın riskli yapı olup olmadığını öğrenmek için usulüne uygun olarak Apartman Kat Malikleri Kurulu’nun toplantıya çağırılması ve orada çoğunlukla karar alınması gerektiği zannedilmekte ise de bu tamamen yanlış. Apartmandaki tek bir malikin başvurusu ile dahi resmi süreç başlar. Bu süreci başlatmak için Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) uygun bir Genel Kurul (GK) yapmaya, belli bir sayıdaki malikin karar almasına ya da birlikte başvurmasına gerek bulunmamaktadır. Binanızın riskli yapı olarak tespit edilmesi ve itiraz olmayarak veya itirazın reddi sonucu bu riskli yapı raporunun kesinleşmesi halinde kamu kurumları tarafından maliklere tebligat yapılarak en geç 90 gün içinde binalarını tahliye etmeleri ve yıkmaları istenir.

90 GÜN SÜRE VAR

Binanızın yıkılmasını istemiyorsanız, bina yıkılınca mağdur olacaksanız bu 90 günlük sürede güçlendirme kararı alarak yıkımı engelleyebilirsiniz. Bazı durumlarda binanın güçlendirilmesi maliklerin menfaatlerine daha uygun olabilir. Eğer binanız yıkılınca yeniden inşaat yapımına imar mevzuatı veya diğer yasalar nedeniyle izin verilmiyorsa veya 10 katlı binanıza sadece 5-6 kat inşaat izni veriliyorsa, bu durumda binanızın güçlendirilerek ayakta kalmasını sağlamak daha doğru bir uygulama olacaktır. Ancak bunun için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekir.

Birinci koşul, kat maliklerinin en az 5’te 4’ünün bu güçlendirmeyi istemesi gerekir. İkinci koşul, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olması gerekir. Yani güçlendirmeyle binanın sağlam /depreme dirençli bina hale geleceğinin teknik olarak belirlenmiş olması gerekir. Üçüncü koşul güçlendirme/tadilat projesinin ilgili belediye tarafından da onaylanması gerekir. Bu üç koşul birden sağlanamazsa, binanız riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra yıktırılır. Malikler yıkmazsa verilen süre sonunda kamu kurumları binayı yıktırır.

KARAR ALMA SAYISI

3- Kat malikleri kurulu kararıyla güçlendirme nasıl yapılır, karar için kabul oranı nedir? Usulüne uygun olarak toplanan Kat Malikleri Kurulu toplantısında güçlendirme kararı alınabilir. Binadaki maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile güçlendirme yapılması yönünde karar alması yeterlidir. Böyle bir karar alınması halinde uymak gerekir. Ancak bu karara katılmayan maliklerin, binanın sağlam olduğunu ve güçlendirmeye ihtiyaç olmadığını ileri sürerek karar aleyhine dava açma hakları vardır. Hatta maliklerden biri ya da birkaçı 6306 Sayılı Yasa uyarınca resmi olarak riskli yapı tespiti için başvuru dahi yapabilir. GK ile bu hak ellerinden alınamaz.

4- Güçlendirme giderlerine kimler hangi ölçüde katılırlar?

Giderlere malikler arsa payları oranında katılırlar.

5- Güçlendirme aynı anda mı yapılır?

Bir sitede 10 blok olduğunu varsayalım. 10 blokun hepsinde birden aynı anda güçlendirme zorunlu değildir. Bazılarında (güçlendirme ihtiyacı olmaması veya maliklerin istememesi nedeniyle) güçlendirme yapılmayabilir. Bloklar kendi GK’larında diğer bloklardan bağımsız olarak karar alarak veya mahkeme kararıyla blok bazlı güçlendirme yapabilirler.

KİRACIDAN İSTENEBİLİR Mİ

6- Kiracılar güçlendirme giderine katılırlar mı?

Kiracılar güçlendirme giderlerine katılmazlar.

‘BİNAMIZ NASILSA SAĞLAM...’

7- GK’dan binanın güçlendirilmemesi kararı çıkarsa ne yapılabilir?

 GK’dan binanın güçlendirme ihtiyacının olmadığı binanın güçlendirilmemesi yönünde bir karar çıkarsa veya binamız nasılsa sağlam diye talep olduğu halde GK yapılmazsa ya da yapılan GK’da gündeme dahi alınmazsa, güçlendirmeye ihtiyaç olduğunu düşünen ve bunu talep eden maliklerin ne yapabileceği çok tartışılıyor. Şu yol izlenebilir:

- Bu konuda GK yapılmıyorsa doğrudan dava açılabilir.

- GK yapılmış ancak olumsuz karar alınmışsa, alınan bu Kat Malikleri Kurulu kararının iptali için yasal sürede dava açabilirler. Yargılama sırasında yapılacak keşifte teknik bilirkişiler tarafından verilen raporda binanın güçlendirilmesinin acil ve zorunlu olduğunun tespit edilmesi halinde, mahkemece; GK kararının iptaline ve binanın güçlendirilmesi gerektiğine kar ar verilir.

BİR KİŞİ BİLE İSTESE

8- Güçlendirmeyi bir malik bile istese dava açarak sonuç alabilir mi?

Bir kişi bile istese böyle bir dava açılır.

9- Bu dava nasıl açılır, giderlerini kim karşılar?

Binanın bulunduğu ilçenin bağlı olduğu adliyedeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Güçlendirmeme kararının iptali ile güçlendirme yapılmasına karar verilmesi istenir.

Dava giderlerini davayı açan malik ya da malikler öder. Ancak, dava lehlerine sonuçlanırsa, bina yönetiminden veya maliklerden yargılama giderlerini tahsil ederler.

10- Mahkeme güçlendirme kararı verirse bu kararı kim, nasıl uygular?

Mahkemece, güçlendirmenin yapılması için yöneticiye görev ve süre verilir. Yöneticinin verilen bu sürede güçlendirme çalışmalarına başlamaması halinde güçlendirmenin (dava dilekçesinde bu yönde bir talep de varsa) davacı ya da davacılar tarafından yaptırılması da kararda belirtilebilir.

İKİ ÖRNEK KARAR

- AVUKAT Şeref Kısacık kat sahiplerinin ortak noktada buluşamadığı güçlendirme kararına ilişkin iki örnek de anlattı: “Deprem riskini henüz bu kadar yakından hissetmediğimiz 1990’lı yıllarda bu konuda iki davam oldu. İki davada da hâkim güçlendirme kararı verdi. Binaların ikisi de tesadüfen İstanbul Yeşilköy’deydi. Biri denize çok daha yakındı. Bu konunun görüşüldüğü GK’larda maliklerin çoğunluğu kaderci bir anlayışla ve/veya bize bir şey olmaz mantığı ile olsa gerek ‘binamız sağlam, güçlendirmeye gerek yok’ diye karar aldılar. Bu karara muhalif kalan ve güçlendirme zorunludur diye düşünen, elinde de bilimsel/teknik rapor olan müvekkiller adına dava açarak bu GK kararlarının bilimsel verilere aykırı olduğunu, binanın acilen güçlendirilmesi gerektiğini belirterek ilgili GK kararının iptaline, binanın güçlendirmesine karar verilmesini istedik. Her iki davada da mahkemeler; GK kararının iptaline, binanın güçlendirilmesine karar verdi. Karara rağmen verilen sürede yöneticinin güçlendirmeyi yapmaması halinde, güçlendirmenin müvekkillerim tarafından yaptırılabileceği de kararda belirtildi. Yöneticinin gereğini yapmaması halinde, davacılar güçlendirmeyi icra marifetiyle yaptırma yetkisini de almış oldular.”