AVM'ler fonksiyon değiştirecek

TÜRKİYE’de 1995’te toplam alışveriş merkezi (AVM) sayısı 12 iken bugün sayı 430. Süren yatırımlarla 470’e ulaşması bekleniyor. Yaklaşık 300 bin kişinin çalıştığı bu AVM’lere yerli ve yabancı sermaye tarafından yapılan yatırım ise 50 milyar dolar civarında.

Yıllardır tartışılsa da toplumsal hayatın bir gerçeği haline gelen alışveriş merkezleri perakende sektörünün de gelişmesine katkı sağladı. Ancak ekonomik sıkıntıların yaşandığı son yıllarda özellikle dövizli kiralar nedeniyle yatırımcılarla marka sahibi perakendeciler arasında anlaşmazlıklar yaşanıyordu. Bu köşede de sık sık sorunlara değinildi.

YAPISAL SORUNLAR

Bu AVM’lerin yüzde 70’ini temsil eden bir dernek var; Alışveriş Yatırımcıları Derneği (AYD). Üye sayısı 70. Bu derneğin başkanı 6 yıl sonra geçen mayıs ayında değişti. Ve göreve AVM yatırımcısı ama aynı zamanda bir hukuk profesörü olan Prof. Dr. Hüseyin Altaş seçildi. Altaş, borçlar ve gayrimenkul hukuku konusunda uzman. İstanbul Teknik Üniversitesi’nde İşletme Mühendisliği Bölümü’nde göreve devam ediyor. Ankara’da Arcadium AVM’nin yatırımcısı olan Altaş’la sektördeki sorunları ve çözüm önerilerini konuştuk. AVM’lerin yapısal sorunları olduğunu düşünen Altaş, göreve gelme nedeninin bu sorunlara çözümler önermek olduğunu belirtiyor. Tüm AVM’lerde fonksiyon değişikliğine ihtiyaç olduğunu belirten Altaş, bu değişikliği ise şöyle tarif ediyor:

SADECE ALIŞVERİŞ DEĞİL

“Bir cadde kültürümüz vardı, trafikle, batan çıkan yollarla bunu yok ettik. Artık AVM gerçeği var. Ankara’da bugün AVM olmasa gidecek yer bulamazsınız. Bunun için AVM’ler artık sadece alışveriş yapılan yerler değil. Bir yaşam merkezi. Yeme içme, spor alanları, turizm ve ihracat merkezleri gibi yeni fonksiyonlar yüklenerek yeniden yapılandırma şart. Biz de dahil birçok AVM’de başladı bu değişim ama hepsi için gerekli. Aksi takdirde ABD’de olduğu gibi bu binalar hayalet binalar haline gelir.”

AVM yatırımlarında aşırıya kaçıldığı fikrini de savunan Altaş, “Gayrimenkul sektörü büyüyünce bu yatırımlara hücum edildi ve buralar yapıldı. Ama kanaatim bundan sonraki projelerin çok daha sıkı denetlenmesi ve ruhsat verirken şartlara iyi bakılması gerekiyor. Yatırımların sınırlanması gerektiği düşüncesindeyim” diyor.

15 MİLYAR BORÇ YÜKÜ

AVM’lerde son dönemde en çok tartışma çıkaran öncelikli sorunlardan biri de dövizli kiralamalar. Bilindiği gibi dövizdeki hızlı artış sonucu perakendecilerin isteğiyle dövizli kiralamalar bir süre için durdurulmuş TL’ye dönülmüştü. Altaş, AVM yatırımcılarının çoğunun döviz gelirini planladıkları için döviz borcuna girdiğini hatırlatıyor. “Yatırımcılar üzerinde şu anda 15 milyar dolar borç yükü var” diyen Altaş’ın bu konudaki görüş ve talebi şöyle: “Döviz artışı başlayınca tüketici en altta AVM’yi kullanan perakendeciyi sıkıştırdı, onlar da bizi. Ama AVM’ler bu sıkışıklığı finans sektörüne taşıyamadı. Yatırımcı 15 yılda dönecek umudu ile parayı yatırmış, bu süre 17 yıla çıkmış. Ulufe istemiyoruz ama bunların ötelenmesi gibi faizlerinin bir miktar sınırlanması gibi yapılandırılma kararları alınabilir. Kötü bir dönemden geçiyoruz, bu kararlar AVM’leri rahatlatır. Aksi takdirde borcu da 17 yıla döndüremezse anahtarı bankalara teslim etmek zorunda kalacaktır.”

YENİ TARTIŞMA KAPIDA

Altaş’ın dikkat çektiği bir başka konu da Borçlar Kanunu’nda 2020’de ertelenen hükümlerin yeniden devreye girecek olması. “Bunlar yürürlüğe girdiği zaman açıkçası AVM’lerdeki kiracı ilişkileri zorluklarla karşılaşacak” diyen Altaş bir hukukçu olarak önerisini şöyle anlatıyor: “Borçlar Kanunu’nda kira konusu yeniden ele alınmalı. Ticari gayrimenkul ve konut kiralaması ayrı değerlendirilmeli. Konut kiracısı korunsun ama genel kavramların yerine yeni bir sistem gelsin. Erken tahliye, mağaza karmasının izinsiz değişmesi konuları öngörülebilirlik için istemiyoruz. Bu ayrım yapılırsa perakendeci AVM tartışmaları da sona erecektir.”

UZLAŞMACI OLACAĞIM

ANADOLU AVM’lerini üye yaparak üye sayısını 120’ye çıkarmayı hedeflediğini söyleyen Hüseyin Altaş, başkanlıkta üslubunun nasıl olacağını ise şöyle anlatıyor: “Uzlaşmacı olacağım. Bütün konuları görüşerek tartışarak halletmek, minimum sorun yansıtmak mümkün. İlk adımları attık. Birleşmiş Markalar Derneği başkanımızla Sinan Öncel’le görüştük. Onlar da ‘adaletli ve hakkaniyetli çözümler bekliyoruz’ dediler. Erken tahliye isteği, ortak alan giderleri gibi tartışma konularında da şu görüşleri savunuyor: “Erken tahliyede Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatları var. Hiçbir şey demeden maksimum 6 ayda çıkmak mümkün. Bunun işletilmesi zaten yeterli. Bizim yatırımcıların bazıları bu konuda isteksiz davranıyor. Ben ne üç ayı ne de 6 ayın üstünü doğru bulmuyorum. Ortak alan giderlerinde de temizlik, güvenlik gibi konular dışında AVM’nin yapısal harcamalarına kiracı katılmak zorunda değil. Hakkaniyetli çözüm gerek.”