Yazlıkların vergilendirilmesi farklı mı?

Bir: ‘Emlak Vergisi’.  İki; kiraya verilmişse ve gelir de elde edilmişse ‘Gelir Vergisi-GV’. Yazlık veya kışlık fark etmiyor, 2017 yılında konutundan (yıllık 3.900 lirayı aşan) kira geliri elde edenlerin, 2018 Mart ayında (1-25 Mart) GV beyannamesi vermesi gerekecek.  Başlıkta yer alan ‘yazlıkların vergilendirilmesi farklı mı’ sorusu nereden geliyor o zaman? Açıklayalım; temelde farklılık olmamakla beraber detaylarda ise farklılıklar var. Ve bu detaylar bilinmediği durumda mülk sahipleri kayba uğruyor... Ya vatandaşa tanınmış vergi avantajı kullanılmamış oluyor ya da vergisel ödevler yerine getirilmediği için cezai işlemlerle karşılaşılıyor.

O halde bu detayların neler olduğuna; avantajların nasıl kullanılabileceğine, vergi cezası risklerinin nasıl ortadan kaldırılabileceğine birlikte göz atalım...

Önce emlak vergisi...

Malum... Emlak vergisi konutun emlak vergi değeri üzerinden binde 1 oranında (büyükşehirlerde binde 2) oranında her yıl iki taksitle (Mayıs ve kasım aylarının sonuna kadar) ilgili belediyelere ödeniyor. Ancak 200 m2’yi geçmeyen tek konutu olan bazı kişiler içinse vergi avantajı tanınmış... (1-Ev hanımları ve işsizler, 2- Emekliler 3- Engelliler, 4- Gaziler, 5-Şehitlerin dul ve yetimleri) Bu kişiler ilgili belediyelere başvurarak vergi ödememe hakkını elde ediyor. 

Şimdi emlak vergisi açısından konunun püf noktasını ele alalım...

Emlak vergisinde yazlık farkı

Tek konut sahibi olunduğu durumda emlak vergisi avantajı tanınmışken normalde yazlıklar için bu avantaj uygulanmıyor ve emlak vergisi mülk sahibinden tahsil ediliyor. Ancak eğer yazlıkta daimi (12 ay) oturuluyorsa, yaz-kış ikamet ediliyorsa bu durumda (yukarıda saydığımız şartları taşıyan mülk sahipleri için)  emlak vergisi ödeme yükümlüğü kalkıyor. Belediyelerin; vergi avantajını uygulamak için, mükelleflerden bildirim (beyan ve taahhüt) dışında başkaca bir belge istememeleri de gerekiyor (GİB Muğla Vergi Dairesi Başkanlığı 17/02/2016 tarih ve 175-15 sayılı özelgesi.)

YAZLIK KİRA GELİRLERİNDE VERGİ FARKI

Yazlıklardan elde edilen kira gelirleri için farklılıklar da şöyle...

Normalde; konut kira geliri belli bir tutarı (yıllık 3.900 lira) aştığında ertesi yıl mart ayında beyanname veriliyor ve bu kira gelirleri beyannameye gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak dahil ediliyor.

Ancak günlük-haftalık kira geliri elde edenler için kritik bir konu var... Elde edilen gelirler ‘GMSİ’ sayılmayabiliyor. Her ne kadar kira geliri olarak tahsil edildiği düşünülse de bu gelirler ‘ticari kazanç’ olarak kabul edilebiliyor.

Bu durumda, yani elde edilen gelir ticari kazanç sayılınca mülk sahibi için ne değişiyor? GMSİ’de yılda bir kez Gelir Vergisi (GV) beyannamesi vermek yeterli iken ticari kazançta ise (gerçek usulde) defter tutma zorunluluğu, düzenli olarak KDV beyannamesi (ve işlemlere bağlı olarak muhtasar beyanname) verme zorunluluğu gibi meşakkatli yükümlülükler de beraberinde başlıyor. Tabii ki yıllık GV beyannamesi zorunluluğu da var... Dolayısıyla kira geliri ticari kazanç olarak görülünce mülk sahibi için yükümlülükler oldukça artıyor.  Peki, günlük kiralamaları Maliye neden ‘ticari kazanç’ olarak görüyor? “Uzun süreli kiralamaya göre daha fazla gelir elde edildiği, süreklilik arz edecek şekilde her kiracı ayrıldığında tekrar kullanıma hazır tutulduğu” yaklaşımıyla ticari kazanç olarak görülmekte. Ayrıca Maliye, bu tip kiralamalar için organizasyon gerektiğini dolayısıyla kira geliri olarak değil ‘ticari kazanç’ olarak vergilendirilmesi gerektiğini belirtiyor. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 13/09/2012 tarih ve 928 sayılı Özelge)

YAZLIKLARDAKİ BAHÇIVANLA GÜVENLİKÇİ ARASINDAKİ VERGİ FARKI

Yazlık konutlarda; müstakil de olsa, site içerisinde de olsa birçok mülk sahibi hizmetli istihdam edip çalışanlarına ücret ödüyorlar. Kapıcıya, bahçıvana, güvenlik görevlisine... Ücret ödemesi beraberinde vergi ödeme yükümlülüğünü de getiriyor. Ancak burada da vergilendirmelerde farklılıklar mevcut. Site veya konutlarda; bahçıvan, kapıcı gibi görev yapanlar için vergi istisnası olduğundan ücretleri üzerinden Maliye’ye beyan edilmesi gereken bir vergi hesaplanmıyor. (GVK Md. 23/6) Aynı sitede güvenlik görevlisi olarak çalışanlar içinse vergi istisnası bulunmadığından her ay ödenen ücret üzerinden ayrıca vergi hesaplanması gerekiyor.