‘Ortak alan’ için yargı ne diyor?

Aynı zamanda Y.Mühendis- Mimar olan Tarhan Bey ayrıntılar da veriyor: “Bizim oturduğumuz sitede de, dairelerin brüt metrekareleri 200 metrekarenin altında. Ancak belediye; ortak alanlardan alınan payları da dahil ederek hesaplama yaptığında, dairelerin brüt 200 metrekareyi geçtiğini söyledi. Ve bu yüzden vergi avantajından yararlanamadık. Normalde; emlak vergisi ödemeyecekken, dairemizin brüt 200 m2’yi aştığı belirtilerek hakkımız elimizden alındı. Ta ki vergi mahkemesine gidene kadar...”

Emlak Vergisi Yasası’ndaki kuralı hatırlayalım: Emekliler, hiç geliri olmayanlar, engelliler, tek konutları için indirimli (sıfır oranlı) emlak vergisi avantajından yararlanabilir. (Md. 8) Avantajdan yararlanmak için koşullardan birisi de; konutun brüt 200 metrekareyi geçmiyor olması...

MALİYE NE DİYOR?

3 Mayıs’da bu köşede ‘emlak vergisinde ortak alana’ dikkat çekmiş ve Maliye’nin (yakın tarihli) görüşüne de yer vermiştik... Normalde brüt 173 metrekare olan daire için Maliye; “Sitenin kapalı otoparkından gelen (dairenin arsa hissesine göre hesaplanan) 86 metrekare de dikkate alınarak dairenin dıştan dışa yüzölçümü 259 metrekare olarak hesaplandığından dolayı sıfır oranlı emlak vergisi avantajından yararlanamayacağını” söylüyordu. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 04 Şubat 2019 tarih ve 109945 sayılı özelgesi.)

YARGI NE DİYOR?

Tarhan Bey; 3 Mayıs’daki yazımızın üzerine iletti e-postasını... “200 m2 sınırının hesaplanması noktasında yanlış ve haksız bir uygulama yürütüldüğünü” belirterek , ‘Ortak alanın, brüt metrekareye dahil edilmediğine dair’ mahkeme kararını da gönderdi bize... Kararda; bağımsız bölümün (dairenin) brüt alanına, ortak alanlardan gelen payın yeniden eklenmesine olanak bulunmadığı vurgulanıyor.�Belirtilen brüt alana; yeniden ortak yerlerden gelen payın ilave edilmesi suretiyle, konutun brüt 200 m2 sınırını aştığından yola çıkılarak vergi avantajının kaybolmasının hukuka uygun olmadığı belirtiliyor.�(İzmir 4.ncü vergi mahkemesi, Esas No:2016/860, Karar No:2016/1506)

Bu karara belediye itiraz edip üst mahkemeye gitmiş... İzmir Bölge İdare Mahkemesi de konuyu incelemiş ve o da belediyenin yaptığı işlemi uygun görmemiş. (Belediyenin istinaf başvurusu reddedilmiş.) Dolayısıyla ortak alanlardan gelen payın dikkate alındığı brüt metrekare hesabına karşı dava açan vatandaş, üst mahkeme tarafından da haklı bulunmuş.�(E.2017/69, K.2017/383)

Tarhan Bey’in son bir notu da önemli: “Sitedeki komşularının artık Karşıyaka Belediyesi’ne bu mahkeme kararı örneğiyle gittiklerinde direkt vergi avantajından yararlandırıldıklarını, ayrıca mahkeme sürecini yaşamadıklarını” belirtti.

Vergi mahkemesi, bölge idare mahkemesi ve Danıştay tarafından sırasıyla değerlendirilmiş ve hep aynı sonuca ulaşılmış ‘ortak alan’ hakkında vatandaşın lehine çıkan kararın belediyelerce de dikkate alınması gerekir. İdarenin-belediyelerin uygulamalarını, yargı kararlarıyla uyumlu hale getirmesi gerekir.

NASIL BAŞVURULUR?

Vatandaşların öncelikle itirazlarını yazılı olarak belediyeye iletmeleri gerekiyor. ’Düzeltme’ - ‘şikayet’ başvuru süreçlerinden de olumlu sonuç alınamazsa mahkemeye başvurulabilir.  Yargıya başvurulurken; önceki yargı kararları ve ilgili taşınmazın durum değerlendirilir, sonrasında yargılama sonucunda vergi avantajından yararlanma imkânına tekrar kavuşulabilir.

KDV AÇISINDAN ‘ORTAK ALAN’

KONUTUN metrekaresinin büyüklüğü yalnız sıfır oranlı emlak vergisi için önemli değil. Ortak alandan gelen paylar; inşaat firmasınca satılacak konutlar için hangi oranda KDV uygulanacağının belirlenmesinde de önemli. İşte burada; KDV oran belirlenmesinde, ‘sıfır oranlı avantajdaki hesaplamanın aksine’, ortak alandan gelen payların da konutun m2 büyüklüğünün belirlenmesinde dikkate alınacağı mahkeme kararlarında belirtiliyor. (Danıştay 9.ncu Daire. E.2014/6862, K.2015/18090)

Vergi avantajından yararlanamayan kişilerin emlak vergisi hesabında da, ortak alan önemli... Taşınmazın vergi değerinin (rayiç değer) hesabında konutun metrekare olarak büyüklüğü hesaplanırken ortak alanın da dikkate alınması gerekiyor. Yine ‘sıfır oranlı emlak vergisi avantajının uygulamasındaki’ görüşün aksine... (İstanbul Bölge İd.Mahk.,5.nci Dava Dairesi, E.2017/2966, K.2018/1954)

Dolayısıyla brüt 200 m2’ye kadar büyüklüğe kadar tek konutu olanlar için tanınmış emlak vergisi avantajı için ‘ortak alandan gelen payların dikkate alınamayacağı’ yönünde, belli ki sosyal devlet ilkesi de gözetilerek yargı tarafından karar veriliyor. Ancak bu konuda içtihatların istikrar kazandığını da söyleyemeyiz. 

Diğer konularda ise; yani emlak vergi değeri ve konut KDV oran hesabında ise, ‘ortak alanların konutun brüt metrekare hesabında dikkate alınması gerektiği’ belirtiliyor.