Günlük-saatlik konut kiralayanın riskleri

Günlük ve saatlik konut kiralamalarından bahsediliyor haberde. İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa görüşlerini açıklıyor...

“İstanbul’da kayıt dışı kiralanan konut sayısının 15 bine ulaştığını, bu konutların Esenyurt, Beylikdüzü, Küçükçekmece-Halkalı, Bakırköy-Ataköy, Ataşehir ve Kadıköy’de yoğunlaştığını” söylüyor.

İşin ekonomisine ilişkin rakamlar da ilginç...

15 bin konuttan ayda 45 milyon liralık bir kira geliri. Doğal olarak; bir konuttan aylık kiralama ile 1.500 – 2.000 lira gelir elde ediliyorsa, günlük-saatlik kiralamada aynı konuttan üç-beş kat fazla kazanç hiç de zor olmasa gerek. Riskler mi? Mülk sahibinin kazancıyla beraber risklerindeki artış da kaçınılmaz.

Önce kriminal (adli) risklere bakalım. Günlük- saatlik kiralamalarda kiralayanın kimliği bilinmiyor çoğu zaman. Konutu; mülk sahibi kendisi de kiraya verebiliyor, aracılar vasıtasıyla da kiraya verilebiliyor. Fark etmiyor, kayıt dışı kiralamalarda aynı riskler devam ediyor. Terör örgütleri ve fuhuş çetelerinin de bu konutları kiralama riski var.

Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın kayıt dışı kiralamaya yönelik bir düzenleme yapılacağından da bahsediliyor haberde. Özellikle kiracının kimlik bilgilerinin bildiriminin zorunlu hale getirilmesi planlanıyor.

Mülk sahipleri için bir de vergisel boyutu var. Maliye; günlük-haftalık kiralamalara nasıl bakıyor? Günlük-haftalık kira gelirlerinin diğer konut kiralamalarına göre vergisel farkı var mı? Daha da önemlisi; bu tip kiralamaların vergi cezası riski nedir? Bu soruları cevaplamadan önce normal (aylık veya daha uzun süreli kira bedeli alınan) kira gelirlerini açıklayalım. 2016 için; yıllık 3.800 liraya kadar konut kira gelirleri için vergi istenmiyor. Aşan kısımdan da götürü/gerçek gider ve yasal indirimler düşülerek, kalan tutar üzerinden vergi alınmakta. Mükellefler bu tip kira gelirlerini ertesi yıl mart ayında Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak beyan ediyorlar.


VERGİLEME NASIL
Günlük- saatlik kiralamalara Maliye nasıl bakıyor? Mülk sahipleri için vergi cezası riski nasıl oluşuyor?

Maliye, günlük-haftalık kiralamaları; tipik kira geliri (GMSİ) olarak değil, ‘ticari kazanç’ olarak görüyor. Ticari kazanç olunca mülk sahibi için ne değişiyor?

Çok şey değişiyor. Çünkü GMSİ’de yılda bir kez Gelir Vergisi (GV) beyannamesi vermek yeterli. Ticari kazanç da ise (gerçek usulde) defter tutma zorunluluğu var, düzenli olarak KDV beyannamesi (ve işlemlere bağlı olarak muhtasar beyanname) verme zorunluluğu var. Tabii ki yıllık GV beyannamesi zorunluluğu da var...

Dolayısıyla kira geliri ticari kazanç olarak görülünce mülk sahibi için yükümlülükler oldukça artıyor.

Peki, günlük kiralamaları Maliye neden ‘ticari kazanç’ olarak görüyor?

“Uzun süreli kiralamaya göre daha fazla gelir elde edildiği, süreklilik arz edecek şekilde her kiracı ayrıldığında tekrar kullanıma hazır tutulduğu” yaklaşımıyla ticari kazanç olarak görülmekte. Ayrıca Maliye, bu tip kiralamalar için organizasyon gerektiğini dolayısıyla kira geliri olarak değil ‘ticari kazanç’ olarak vergilendirilmesi gerektiğini belirtiyor. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, B.07.1.GİB.4.06.16.01-120 [37-12/10]-928 13/09/2012 sayılı Özelge)


YAZLIK KİRALAMADA DURUM
Yazlık konutlarda da kiralamanın süresi ve şekline göre vergileme değişiyor.

Beyan edilecek gelirin; kira geliri mi (GMSİ) yoksa ticari kazanç mı olacağı yine yukarıdaki kriterlere bakılarak belirleniyor. Yani aylık-sezonluk olarak kiralama varsa ertesi yıl mart ayında (istisna tutarı olan 3.800 lirayı da aşıyorsa) tek bir beyanname verilmesi yeterli.

Ancak; eğer günlük-haftalık kiralama varsa, her defasında yeni müşteri için yazlık tekrar kullanıma hazır hale getiriliyorsa (bu tip kiralamalar için bir organizasyon gerektiğinden de yola çıkılarak) ticari kazanç olarak görülüyor.

Elde edilen kira geliri ‘GMSİ’ sayılmıyor, ‘ticari kazanç’ sayılıyor. Ticari kazanç sayılınca da; -devamlı vergi mükellefiyeti olmadan gelir elde edenler için- hem cezalı vergi kesiliyor hem de mükellefiyet (defter tutma, düzenli beyanname verme gibi yükümlülükler) tesis ediliyor.