Binaların ortak alanları vergi avantajını etkiliyor mu?

Bugün; ortak alan hesabının vergi avantajına etkisini ve özellikle emekliler için emlak vergisi avantajının merak edilen diğer kritik noktalarını açıklıyoruz... 

1) Konutun brüt metrekaresine, ortak alanlar da dahil mi?

Apartman veya sitelerde; ‘ortak alanlar da, brüt metrekare hesabına dahil ediliyor’. Kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve müstakilen tasarrufu mümkün olmayan (sığınak, kapıcı dairesi, otopark gibi...) yerlerin, mükelleflerin (arsa hissesine göre bulunacak) payları oranında, bağımsız bölümlerle birlikte (değerleme konusu yapılarak) vergi değerinin hesaplanması yapılıyor.

Nitekim bu konuda tereddüt yaşayan bir vatandaş Maliye’ye başvurmuş. Belediyeden alınan bilgilere göre; normalde dairesi 173 metrekare olmasına rağmen, oturduğu sitenin kapalı otoparkından gelen (dairenin arsa hissesine göre hesaplanan) 86 metrekare de dikkate alınarak dairenin dıştan dışa yüzölçümü 259 metrekare olarak hesaplanmış. Dolayısıyla; vergi avantajından yararlanmak için gerekli 200 metrekareyi aşmama koşulu gerçekleşmediğinden, emlak vergisini ödemesi gerektiği belirtilmiş. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 04 Şubat 2019 tarih ve 109945 sayılı özelge)

2) Hangi emekliler emlak vergisi ödemeyecek?

Sosyal Güvenlik Kurumlarından (Emekli Sandığı, SSK, Bağ-Kur emeklileri) aldığı aylıktan başka geliri olmayan emekliler, ‘brüt 200 metrekareyi aşmayan tek konutları için sıfır oranlı bina vergisi imkânından yararlanabilirler.

3) Almanya’dan emekli maaşı alanlar, vergi ödeyecek mi?

Türkiye’deki sosyal güvenlik kurumlarından emekli aylığı alınması durumunda sıfır oranlı bina vergisi uygulamasından yararlanılabilir. Almanya’daki bir sosyal güvenlik kurumundan aylık alınması durumunda vergi avantajından yararlanılamıyor. İlgili konut için emlak vergisinin ödenmesi gerekiyor.

4) Emekli maaşı da alıyorum, ayrıca da çalışıyorum vergi ödeyecek miyim?

Emekli maaşına ilaveten yeni gelir elde etmeye başlayanların emlak vergisini ödemeleri gerekiyor. Ancak faiz ve repo vb gelirler için durum farklı. 2018’de elde edilen mevduat faizi ve repo benzeri geliri (menkul sermaye iradı) 34 bin liraya kadarsa bu durum tek konut için tanınan emlak vergisi avantajını ortadan kaldırmıyor, 2019’da emlak vergisi ödenmiyor.

5) İki ayrı konutta hisse varsa, vergi var mı?

İki ayrı konutu olanların her iki konutu için de vergi ödemeleri gerekiyor. İki konutun metrekare toplamlarının, 200 metrekarenin altında olması da önemli değil. Her iki konut için de emlak vergisinin ödenmesi gerekiyor.

6) Emekliyim, eşimden de ölüm aylığı bağlandı. Vergi ödenecek mi?

Sosyal Güvenlik Kurumu’ndan alınan emekli maaşının yanı sıra eşten dolayı da ölüm aylığı alanlar, yasada belirtilen diğer şartları da taşıyorsa sıfır oranlı bina vergisi avantajından yararlanabilir. (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı 17 Temmuz 2012 tarih ve 686 sayılı özelge.)

7) Evimi kiraya verdim, ben de kira ödüyorum. Emlak vergisi ödeyecek miyim?

Emekli maaşı dışında başkaca bir geliri olmayanların, sahip olduğu tek konutu kiraya verip kendisi de kirada oturması durumunda sıfır oranlı emlak vergisinden yararlanabilir. Vergi ödemez. (Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 14 Mart 2012 tarih ve 358 sayılı özelge). Emeklinin, kendi tek evini kiraya verip eşine, oğluna ya da kızına ait evde oturduğu durumda ise indirimli emlak vergisinden yararlanılamaz.

8) Gelir getirmeyen arsa da varsa, avantaj kaybolur mu?

Konutu olup ayrıca -gelir elde etmediği- arazisi de olan emekli, 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu için emlak vergisi avantajından yararlanabilir. Mükelleflerin gelir getirmeyen işyeri, arsa ve araziye sahip olmaları, indirimli vergi oranından yararlanmalarına engel teşkil etmiyor. ( Gelir İdaresi Başkanlığı, 23 Mart 2011 tarih ve 032-52 sayılı özelge)

9) Emekli, yazlığında daimi oturuyorsa vergi var mı?

Emeklinin kendine ait tek mülkü de olsa normalde yazlık için emlak vergisi ödenmesi gerekiyor. Ancak emekli, yazlığında daimi ikamet ediyorsa ve bu onun tek konutu ise (200 metrekareyi de geçmiyorsa sıfır oranlı emlak vergisi avantajından yararlanabilir. Belediyelerin; vergi avantajını uygulamak için, mükelleflerden bildirim (beyan ve taahhüt) dışında başkaca bir belge istememeleri de gerekiyor (GİB Muğla Vergi Dairesi Başkanlığı, 17 Şubat 2016 tarih 15 sayılı özelge).

10) Lojmanda oturanlar, kiraya vermediği evi için vergi öder mi?

Emekli aylığı dışında geliri olmayanlar; kira geliri elde etmediği boşta olan 200 metrekareyi geçmeyen tek konutu için emlak vergisi ödemez. Eşinin görevinden dolayı lojmanda oturan ve kendi adına olan konutundan kira geliri de etmeyenler de bu konutu için emlak vergisi ödemez. (Kayseri Vergi Dairesi Başkanlığı, 21 Mart 2011 tarih ve 20-25-19 no.lu özelge).

11) Kentsel dönüşümle yıkılan bina için arsa vergisi mi ödenecek?

Normalde; tek konutu için emlak vergisi ödemeyen emeklinin, bu konutu kentsel dönüşüm kapsamında yıkıldığında vasfı artık arsaya dönüşür. Ve arsalar için sıfır oranlı emlak vergisi avantajı söz konusu olmadığından, (Arsaya dönüştüğü yıldan sonraki yıl için) arsanın emlak vergisinin de ödenmesi gerekir.

Ancak arsaya dönen gayrimenkul üzerine yeni bina inşa edildiğinde, yasanın aradığı şartların devamı da söz konusu ise (emekli aylığı dışında gelir olmaması, brüt 200 metrekareyi geçmeyen tek konut için) yeni daire için de tekrar vergi avantajı devam eder. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 28 Ocak 2019 tarih ve 88489 sayılı özelge)