Kat karşılığı arsa veren tüccar sayılacak

Söz konusu arazinin 1.000 m2’yi aşması halinde, ilk satış tarihinden itibaren “ticari faaliyete başlanıldığı” kabul edilecek. Arsa sahibi, “ticari defter” tasdik ettirecek. Her ay KDV beyannamesi, üç ayda bir “geçici gelir vergisi” beyannamesi, her yıl “gelir vergisi beyannamesi” verecek ve tahakkuk eden vergileri ödeyecek.

ÇARŞAMBA günü yayınlanan “Gayrimenkul Satışı, Kirası ve Arsa Karşılığı İnşaatta Vergi Sürprizleri Var” başlıklı yazımız üzerine, adeta soru yağmuruna tutulduk.
Yeni Vergi Tasarısı’nda gayrimenkul satışı, “kat karşılığı inşaatlar”, arsanın “hasılat paylaşımı” şeklinde müteahhide verilmesi konularında “çok önemli” değişiklikler yapılacak olması, karşılaşacakları “vergi sürprizleri” yönünden onları tedirgin etmiş. Bu konularla ilgili “geriye dönük” geçici bir maddenin olmayışı da tedirginliği artırmış.
Önce özetle ne planlandığını bir hatırlatalım.
Arsanın belli sayıda daire ve dükkan karşılığı, inşaat firmasına verilmesi olayında, arsa sahibine bırakılan taşınmazların (örneğin daire ve dükkanların), “brüt kapalı alanları” toplamının;
· 1.000 m2’yi aşması halinde, ilk satış tarihinden itibaren “ticari faaliyete başlanıldığı” kabul edilecek.
· Arsa sahibi, “ticari defter” tasdik ettirecek. Her ay KDV beyannamesi, üç ayda bir “geçici gelir vergisi” beyannamesi, her yıl “gelir vergisi beyannamesi” verecek ve tahakkuk eden vergileri ödeyecek.
· Üç yıl içinde herhangi bir taşınmaz satışı yapılmadığı durumlarda, ticari faaliyet sona ermiş kabul edilecek. Satılmayan taşınmazlar da işletmeden çekilmiş sayılacak.

GAYRİMENKULÜNÜ SATACAK OLANLAR

Yeni Vergi Tasarısı şu anda TBMM Plan ve Bütçe Alt Komisyonu’nda.
Burada görüşülüp bazı ekleme, çıkarma ve değişiklikler yapıldıktan sonra, Plan ve Bütçe Komisyonu’na gelecek. Burada da benzeri çalışmalar yapıldıktan sonra, TBMM Genel Kurulu’na gelecek. Görüşülmesi, kabulü ve onayı derken, ciddi bir zaman alabilir.
Yeni Yasa Çıkmadan Satış:
5 yılı dolduran veya miras kalan gayrimenkulünü satacak olanlar, yeni yasa çıkmadan satarlarsa zaten sorun yok.
Miras kalan gayrimenkulün satış kazancı, yeni tasarıda da gelir vergisine tabi tutulmuyor. Komisyonlarda veya Genel Kurul’da bir değişiklik olmazsa, miras kalan gayrimenkullerin yasadan sonra satışında da zaten sorun yok.
Şirketlerin Gayrimenkul Satışı:
Anonim ve limited şirketlerin, aktiflerinde “en az iki yıl süre ile kayıtlı” olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, belli koşullara bağlı olarak “kazancın yüzde 75’inin kurumlar vergisinden istisna” olması, Yeni Vergi Tasarısı’nda, “kazanılmış hak” olarak korunuyor. O nedenle bu konuda da sorun yok.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT

1. Miras Kalan Arsa veya Yıkılan Bina:
Mevcut yasa ve uygulamaya göre, miras kalan veya bağış yolu ile edinilen arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi veya miras kalan evin yıkılıp yerine müteahhit tarafından bina yapılması şeklinde kat karşılığı verilmesi durumunda, alınan bağımsız bölümlerin satışı, gelir vergisine tabi değil. Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın 25.3.2011 tarih ve GVK. 76/2011-2 sayılı Gelir Vergisi Sirküleri ile yaptığı açıklama da bu yönde.
Yeni yasa tasarısı ile bu görüşün “kat karşılığı inşaatta” devam ettirilip ettirilmeyeceği, şu aşamada belli değil. O nedenle, müteahhide şimdiden verilmesinde yarar var.
2. Kat Karşılığı İnşaat:
Çarşamba günü açıkladığımız gibi, tasarıda; arsa sahibine bırakılan taşınmazların “brüt kapalı alanına göre”, arsa sahibinin “ticari faaliyete başladığının kabulü” ve değişik birçok uygulama var.
Bu durumda olanların, tasarıyı da gözden geçirerek durumlarını değerlendirmelerinde yarar var.

Hasılat paylaşımı ile müteahhide verme

Mevcut yasada, bu konu ile ilgili olarak, özellikle “gerçek kişiler açısından ciddi avantajlar” var.
Arsanın edinme şekline, tarihine, hasılat paylaşımı sözleşmesine, arsanın elden çıkarılma biçimine ve olayın programlanmasına göre, arsa sahibinin gelir vergisi ve KDV ödememesi bile söz konusu olabiliyor.
Yeni Vergi Tasarısı’ndaki düzenleme aynen yasalaşırsa, arsa sahibi yönünden “ticari faaliyet” söz konusu olacak (Tasarı Md.14/3). Arsa sahibi ticari kazanç elde eden biri sayıldığı için defter tutacak, beyannameler verecek, KDV ödeyecek.
Özet olarak, hasılat paylaşımının “vergi avantajı” kalkıyor.
O nedenle, yeni tasarı yasalaşmadan “hasılat paylaşımı” sözleşmesini yapıp, arsayı müteahhide vermekte yarar var.
Hasılat paylaşımı ve diğer konuları, en ince ayrıntısına kadar bu köşede uzun uzun açıklamak, yer sorunumuz nedeniyle mümkün değil. Ancak okurlarımız, tereddüde düştükleri hususları e-posta ile de sorabilirler.