Toplu yapı hukuku

O KURUM Veysel K. Antalya’da 29 bloktan oluşan bir sitede oturuyor ve toplu yapı yönetimine geçmek için gerekli şartları soruyor. Önce soruları:

- Tek ada tek parselde iki ayrı yönetim vardı. Mahkeme kararı ile yönetimler feshedildi ve tek bir yönetim oluşmasıyla ilgili karar çıktı.

- Tek yönetim oluşturulurken toplu yapılara ilişkin mevzuata göre nasıl işlem yapmalıyız?

- Yönetim planında 4 yönetici seçilebileceği maddesi var. Yönetim bu şekilde mi oluşacak?

- Blok temsilcileri kurulunun görevleri nelerdir?

- Toplu yapı yönetimine geçişte yönetim planının değişmesine gerek var mıdır?

TOPLU YAPI MI, YAPI BİRLİKTELİĞİ Mİ?

Bu soruları Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) kaynaklı davaların temyiz incelemesini yapan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin emekli üyesi Avukat Mahmut Kamacı’ya yönelttim. Kamacı’nın benzer sorulara da ışık tutan yanıtı bakın şöyle:

“Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesine dönük 634 sayılı KMK’ya, 14 Kasım 2007 tarihli 5711 sayılı Kanun’la 9 madde eklenmiştir. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Tesisine Dair Yönetmelik de 16 Ağustos 2008 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu mevzuatta toplu yapı yönetimine geçiş şartları ve blok temsilcileri kurulunun görevleri sayılmıştır.

TOPLU YAPI KRİTERLERİ

- Toplu yapı, bir veya birden çok parsel üzerinde kurulabilir. Parsel sayısında kısıtlama yoktur. Tek bir parsel üzerinde birden fazla yapı yapılması halinde toplu yapı hükümleri uygulanır.

- Toplu yapı, ancak imar parseli üzerinde kurulabilir. Kadastro parseli üzerinde toplu yapı kurulamaz. Kurulmuşsa, toplu yapıya ilişkin özel hükümlere tabi olmaz. İmar parseli, belediyeler veya yetkili merciler tarafından imar mevzuatına göre yapılan imar düzenlemesi çalışmalarından sonra oluşmuş parseller anlamına gelir.

- Toplu yapının onaylı yerleşim planı olmalı ve yapılar bu yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak olmalıdır.

- Toplu yapıyı oluşturan yapılar (bloklar), altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı olmalıdır.

- Yapı topluluğu tek parsel üzerinde ise bu parselde; birden çok parsel üzerinde ise parsellerin tümünde (ayrı ayrı) kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır.

- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır.

- Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

ÜÇ BAŞLI  YÖNETİM OLUR

Okur, 29 bloktan oluşan yapı topluluğunun tek ada ve tek parsel üzerinde olduğunu belirtiyor. Yasaya göre, toplu yapılarda yönetim planında başka türlü düzenleme olmadıkça duruma göre üç başlı yönetim olur. Bunlardan ilki, blok kat malikleri kurulunca seçilen ‘blok yöneticisi ve denetçisi’; ikincisi, blok niteliğinde olmayan yapıların kat malikleri tarafından kendilerine özgülenen ortak yerler ve tesislerin yönetimi için seçilen ‘yönetici ve denetçi’ (blok niteliğinde olmayan yapılar, kendilerine özgülenen ortak yer ve tesis bulunmaması halinde doğaldır ki yönetici ve denetçi seçmeyeceklerdir.); üçüncüsü, toplu yapının bütünü için toplu yapı temsilciler kurulunca atanan ‘yönetici ve denetçi’.

YÖNETİM PLANI

DEĞİŞİKLİĞİ GEREKİR

Yönetim planında kat malikleri kurulunca 4 yönetici seçileceğinin öngörülmüş olması, sitede toplu yapı yönetimi kurulmuş olduğunu tek başına göstermez. Toplu yapı yönetimine geçilmemişse, geçmek için yönetim planının değişmesi, toplu yapıya uygun hale getirilmesi gerekir.”