Sitelerin ‘havuz’ problemi
Baharla birlikte apartman ve sitelerde; havuz, bahçe gibi ortak alanlarda tadilat mevsimi başladı. Birçok okurum havuzun esaslı bakım-onarım tadilat ve işletme giderleri için istenen binlerce liralık ek ödemelerden şikâyetçi. Bazı okurlarım ise site havuzlarının kapalı olmasından ve tadilatının yapılmadığından yakınıyor.Yaşlı çift, Bodrum’daki yazlık sitelerinin havuzuna hiç girmedikleri için bu giderden muaf tutulup tutulmayacaklarını soruyor. Kiracı bir okurum ise ev sahibinin “Sen havuzu kullanıyorsun, tadilat parasını sen öde” dediğini anlatıyor. Bu hafta başta havuz olmak üzere tadilat, bakım, onarım, işletme giderleri ile ilgili sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
YÖNETİCİ YAPTIRABİLİR Mİ
1)Yazlık sitemize çok yüksek aidat ödüyoruz. Havuzun yeniden yapılması ve saunada tadilat gerekiyor. Yöneticimiz bu tadilatı toplanan aidatlardan yaptıramaz mı?
“Apartman ve site yöneticileri; havuz, sauna gibi tesislerin yapımına kendileri karar veremezler. Bu tesisler mevcutsa ancak olağan temizlik ve bakımını yaptırabilirler. Önemli bir bütçe gerektiren iyileştirme ve tadilat yapılmasına da kendi başlarına karar veremezler. Kaldı ki rutin işler ve personel gideri için toplanan aidatlardan oluşan bütçe site havuzunun yeniden yaptırılması için yeterli de olmaz. Apartman veya sitedeki kat maliklerinden oluşan Genel Kurul (GK) en yetkili organ olup bu tür kararların GK’da alınması gerekir. Büyük sitelerde temsilcilerden oluşan Toplu Yapı Temsilciler Kurulu da (TYTK) GK işlevini görür.
ÇOCUK PARKI DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR Mİ
2)Yazlık bir sitede oturuyoruz ve havuzumuz yok. Çocuk parkımız son derece büyük. Çocuk parkının bir bölümüne site için havuz yatırabilir miyiz? Bunun için nasıl karar alınması gerekir?
Tesis yapılacak yer mimari projede özel bir amaca özgülenmişse okurun sorusundaki gibi örneğin çocuk parkı ise orada otopark veya havuz yapabilmek için site GK’sında oybirliği ile karar alınması gerekir. Buna karşılık, mimari projesinde herhangi bir amaca özgülenmeyen boş bir alansa, burada havuz ya da otopark gibi bir yer yapılabilmesi için oybirliği gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 42. maddesi gereği apartman veya sitedeki tüm maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile GK’da karar alınması yeterli olur. Ancak, kararın yeter sayı ile alınmış olmasının yanında, yapılacak tesislerin malikleri rahatsız etmeyecek bir yere yapılması da şarttır. Örneğin sitenin evlere uzak bir köşesindeki otoparkı evlerin ortasına getirdiğinizde, otoparka yakın olan evler egzoz dumanından ve gürültüden rahatsız olurlar.
LÜKS HARCAMAYI İSTEYEN ÖDER
3)Sitemizin havuzu iyi durumda. Ancak yeniden yapılması, güneşlenme alanının genişletilmesi, lüks taşlar ve mermer kaplanması, duşların, şezlongların, şemsiye ve masaların daha lüks olanlarla değiştirilmesi için karar alınmak üzere GK çağrısı yapıldı. Bu lüks harcama sayılabilir mi? GK’da nasıl itiraz edebiliriz?
Yapılacak işler; sitede fırtınada uçan çatının tamiri, asansör arızasının giderilmesi gibi acil ve zorunlu değilse KMK’nın 43. maddesinde tanımlandığı gibi, çok masraflı ve lüks ise yapım ve işletme maliyeti herkesten istenemez. “Yapılsın” diyenlerden alınır, karşı çıkanlardan alınamaz. İyi ve kullanılabilir durumdaki site havuzundaki lüks tadilata karşı çıkanlar olarak sizin ve karşı çıkan/istemeyen diğer maliklerin GK’da muhalefet etmeleri, ödeme yapmayacaklarını bildirmeleri, itiraz etmekle kalmayıp GK tutanağına bunları geçirtmeleri de gerekir ki aykırı oy verdiklerini ve muhalefet ettiklerini ispatlayabilsinler. Çünkü sadece aykırı oy vermek yeterli olmayabilir. Dava açmak zorunda kalabilirsiniz.
DAVA AÇIN, ÖDEMEK ZORUNDA KALMAYIN
Eğer itirazınız GK’da dikkate alınır ve bütçe oluşturulurken sizin gibi muhalefet edenlerden imalat ve işletme gideri alınmayacağı yönünde karar alınmışsa sorun yok. Ancak, sizin muhalefetinize rağmen bütçeyi oluştururken sizlerden de para alınacağı kararlaştırılırsa yasal sürede dava açarak, alınan bu kararın iptalini ve sizden ödeme alınamayacağının tespitini istemelisiniz. Aksi halde, bu genel kurul kararını, faydalı yenilik ve ilave gibi değerlendirip sizden de para alabilirler. Dava açmadığınız için, GK kararı kesinleşmiş olacağından, ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz.
KAPALI HAVUZ İÇİN NE YAPABİLİRİZ
4)Alanya’daki sitemiz denizden uzakta. Açık havuzumuz pandemi öncesinden beri yaklaşık 3 yıldır kapalı. Havuzun tadilat ve bakımının yapılıp açılmasını istiyoruz. Site yönetimi buna yanaşmıyor. Yakında toplanacak olan GK’da havuzun açılması için nasıl bir yol izleyebiliriz?
Havuzun açılıp açılmayacağına yönetici tek başına karar veremez, GK’da karar verilir. GK’da havuzun açılmasına ve gerek duyulan tadilat, bakım-onarım işlerinin yapılmasına ve bu iş için bütçe oluşturulmasına karar verilirse sorun yok. GK’da havuzun açılmaması yönünde karar alınırsa dava yolunuz açık. Site sizinki gibi Alanya’da yazlık bir site ise denize uzaksa ve kurulduğundan beri de salgın dönemi hariç havuz kullanılıyorsa havuzun kullanıma açılmaması yönünde alınan GK kararının iptalini talep ve dava edebilirsiniz.
KULLANMAYAN ‘GİDERİNİ ÖDEMEM’ DİYEBİLİR Mİ
5)Biz İstanbul’da yaşayan yaşlı bir çiftiz. Bodrum’daki sitemize çok yüksek aidat ödüyoruz. Havuzun bakım ve işletme giderleri çok yüksek. Yazlığa çok az gidiyoruz. Gittiğimizde de denize gidiyoruz. Havuzu hiç kullanmadığımız için giderlerini ödememe imkânımız var mı?
Havuzlu bir yazlık siteden ev aldıysak, “Ben havuza girmiyorum, zaten yazlığa da pek gelmiyorum...” gibi gerekçelerle ‘Bakım-onarım ve işletme giderlerini ödemem’ diyemeyiz. KMK’nın 20. maddesi gereği ödemek zorundayız.”
