Riskli binası yıkılacaklar dikkat! Komşularla ayrıntılı sözleşme yapın

KENTSEL DÖNÜŞÜMDEN YENİLEDİK�

Okur A.S.S.: İstanbul Bayrampaşa’daki binamız Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında (6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca) “riskli yapı” olarak tespit edildi ve yıkıldı. Ben üçüncü katta 8 numaralı dairenin sahibiydim. Bir müteahhit ile para vererek binayı yapması için anlaştık. Yeni binanın inşaası gerçekleştirildi. Ancak, bazı komşularımız sorun çıkarıyor. “Kimseye güvenmiyoruz” diyerek, işlemleri takip edecek kişilere vekalet vermedikleri gibi bizzat gelmeyi de kabul etmiyorlar. Bu yüzden kat mülkiyeti kurulamıyor, bağımsız bölüm tapularımızı alamıyoruz. Biz bu sorunu nasıl çözüp tapumuzu alabiliriz?

MEVCUT TAPU SONA ERER

Avukat Kısacık: 

Okur A.S.S.’nin sorusunu yanıtlamadan önce tapu sürecini biraz anlatmak gerekiyor. Mevcut kat mülkiyeti tapulu binamız “riskli yapı” olduğu için veya deprem ya da başka bir nedenle yıkıldığında bağımsız bölüm tapuları sona erer. Artık A.S.S. için üçüncü katta 8 nolu dairenin sahibi diyemeyiz. Arsaya dönüşen taşınmazda arsa payı oranında hissedar olur.

KAT MÜLKİYETİ KURULMASI İÇİN...

Önceden kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyeti kurulabileceği gibi önce kat irtifakı kurulup sonra kat mülkiyetine de geçilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 14. Maddesi’ne göre bina tamamlanmadan kat irtifakı kurulabilir. Böylece, yapılacak binada bağımsız bölüm numaraları ve her bağımsız bölüme isabet eden arsa payı baştan belli olur. Bina, ruhsatına ve projesine uygun olarak tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi alındıktan sonra KMK’nın 10. Maddesi’nde düzenlenen esaslar dairesinde kat mülkiyetine geçilir. KMK’nın 12. ve 14. maddeleri uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi için bütün kat maliklerinin birlikte başvurması ve ilgili evrakları imzalamaları gerekir. Bunu bizzat yapabilecekleri gibi noterden verecekleri vekaletle vekilleri aracılığı ile de yaptırabilirler. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması için tüm malikler bizzat kendileri ya da vekilleri ile başvuru yapmaları gerekir. Ancak, inşaatın hangi yönteme göre yapıldığına göre farklılıklar vardır.  Örneğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (APKİS) yoluyla inşaat yapıldıysa sadece müteahhit tapuya başvurarak kat irtifakı/kat mülkiyeti kurabilir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI SÖZLEŞME...

APKİS yoluyla inşaat yapılacaksa, inşaatı yapacak yükleniciye de binadan pay veriyoruz demektir. Başka bir ifadeyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıysak, yeni binada yüklenici de bazı bağımsız bölümün/bölümlerin sahibi olacaktır. Eğer yüklenici (müteahhit) ile yaptığımız APKİS, arsa sahipleri ve müteahhite kalan bağımsız bölümler açıkça belli ise işimiz çok kolaydır. Tapuya sadece yüklenicinin başvurması yeterlidir. Mimari projede ve yönetim planında diğer maliklerin imzaları aranmaz. Dolayısıyla herhangi bir malikin sorun çıkarması söz konusu olamaz. Buna karşılık yükleniciye bu kadar geniş yetki verilmesi, arsa sahiplerinin devre dışı bırakılması nedeniyle birçok açıdan eleştiriye açık bir düzenlemedir.

MÜTEAHHİDE PARA VERİLİYORSA...

İlave kat yapmamız mümkün değil ise, APKİS ile binayı yeniden yaptırabilmemiz için yükleniciye bağımsız bölüm verilmesi gerekeceğinden kendi yerlerimizin küçülmesi gerekir. Eğer dairelerimizin/işyerlerimizin küçülmesini istemiyorsak, inşaatı paramızla yaptırmamız gerekir. Eğer bu şekilde inşaat yaptırdıysak, KMK’nın 10/5 maddesi uygulanmaz. Dolayısıyla bütün maliklerin ilgili evrakları imzalamaları ve tapuya bizzat veya vekilleri aracılığıyla gelmeleri gerekir. Eğer maliklerden biri veya birkaçı ilgili evrakları imzalamıyor ve tapuya da gelmiyorsa, inşaat bitse de binada kat irtifakı/kat mülkiyeti tapusu almak mümkün olamayacaktır. Bu da çok büyük mağduriyetlere yol açacaktır.

TEK YOLU DAVA AÇMAK

Okuru A.A.S. ve kat malikleri para verip bina yaptırdıkları için eğer hiçbir şekilde diğer maliklerle anlaşamazlarsa, yapabilecekleri tek şey dava açmaktır. Mahkeme kararıyla tapularına kavuşabilirler. Ancak, yargılamanın uzun sürdüğü gerçeği karşısında bu da uzunca süreç gerektirecektir.

ARSA PAYINA DİKKAT 

- Bina yıkılır ve arsa olarak satılırsa, satış bedeli nasıl paylaştırılır?

Malikler dilerse burayı arsa olarak da satabilirler.  Arsa olarak satıldığında, satış bedeli arsa payı oranında paylaştırılır. Arsa payının ne olduğunu ve önemini bilmeden ev satın aldıysanız bedelini ağır ödersiniz. Arsa payınız olması gerekene göre düşük ise, mağdur olursunuz ve hissenize daha az para düşer. Örneğin; aynı binada aynı cepheye bakan aynı büyüklükte ve aynı alım satım değerine sahip iki daireden birinin arsa payı 20/200 iken, diğerinin arsa payı 10/200 olsun. Diyelim ki bina yıkılsın ve o arsa 20 milyon liraya satılsın. 20 milyon lirayı payda olan 200’e böldüğümüzde 100 bin lira bir arsa payının değeri olarak belirlenir. 20/200 arsa payı olan kişi 2 milyon lira alırken, 10/200 arsa payı olan kişi, ancak bunun yarısı olan 1 milyon lirayı alabilir.

DÜZELTME DAVASI

- Arsa payı olması gerekenden daha düşük olan malikin mağduriyeti hukuken giderebilir mi?

Bina yıkıldıktan sonra hukuken bu sorun çözülemez. Fiilen olmasa bile hukuken haklı olarak satış bedeli arsa payına göre dağıtılır. Üstteki örnekteki gibi arsa payı olması gerekene göre tapuda daha düşük görünen kişi mağdur olur. O nedenle satın alınacak bağımsız bölümünün arsa payının doğru olup olmadığını daha en baştan kontrol etmek gerekir.

Baştan kontrol etmediysek ve o şekilde satın aldıysak, sonradan diğer malikleri davalı göstererek arsa payı düzeltme davası açıp payımızı artırabiliriz. Aksi halde çok mağdur oluruz. Bu durumu öğrenir öğrenmez, binamız sağlam iken, yıkılıp arsaya dönüşmeden dava açmak şarttır. Arsa payı mahkeme kararıyla belirlenir.

AĞIR YAPTIRIMLAR KONULMALI

- Tüm bunlara meydan vermemek için daha en baştan arsa sahiplerinin yükleniciyle olduğu gibi kendi aralarında da çok ayrıntılı, bağlayıcı hükümler içeren sözleşme yapmaları gerekir. Bu sözleşmeye, yükümlülüklerini yerine getirmeyerek diğer malikleri mağdur edecekler için çok ağır yaptırımlar, cezai şartlar içeren hükümler konulmalıdır. Sonradan mağdur olmamak için uzman bir hukukçudan destek alarak çok ayrıntılı ve özel bir sözleşme hazırlatılmalı, tüm kat maliklerince de imzalanmalıdır.