Komşuya ‘kombiyi yak’ davası

PETEK ÖLÇÜMLE YAKIT TOPLANABİLİR Mİ?

Okur P.L.: Silifke’de büyük bir sitede oturuyorum. Site Yönetim Kurulu, pay ölçer kullanımı yerine peteklerin ölçülerek, yakıt parasının belirlenmesine karar verdi. Doğru mu? Dava açabilir miyim?

Avukat Kısacık: Genel olarak ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı, apartmanın/sitenin tapuda kayıtlı olan Yönetim Planı’na (YP) göre paylaştırılır. Eğer YP’de düzenleme yapılmamışsa ortak giderler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesindeki yasal bir düzenlemeye göre paylaştırılır. Temel kural bu olmakla birlikte merkezi sistemle ısınan binalarda ısınma giderlerinin nasıl paylaştırılacağı KMK’nın 42. maddesine göre, ‘Isınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar, Bakanlık tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir’ şeklindedir. Bu düzenlemenin emredici nitelikte olduğunu, Yönetmelikle belirlenen kuralların dışında bir gider paylaşımının kabul edilemeyeceğini düşünüyoruz. Dolayısıyla, Site Yönetim Kurulu (YK) da, Genel Kurul (GK) da farklı bir paylaşım sistemi kararı alamaz. Okurun sorusunda kararı YK’nın aldığı belirtiliyor. Alınan karar doğru değildir. Dava açabilirsiniz. Açtığınız davada KMK’nın 42. maddesine ve bu maddeye dayalı olarak çıkartılan yönetmeliğe atıf yapmanız gerekir. Karar YK tarafından alınmışsa kesin iptal edilir. Çünkü YK’nın böyle bir yetkisi yok. GK’da karar alındıysa yukarıda yazılanların dışında çağrı merasimine uyulup uyulmadığının, toplantı ve karar yeter sayılarının bulunup bulunmadığının araştırılmasını da istersiniz. GK kararının iptal edilmesini talep edebilirsiniz.

ASGARİ ISINMA PAYI FATURAYA YANSITILMALI MI?

Okur F.Y.: Ağustos 2019’da site içinde ve merkezi ısınma sistemine sahip ısı pay ölçer sistemi olan bir daire satın aldım. Ancak, merkezi sistemde faturalandırmanın nasıl yapılması gerektiği konusunda anlaşmazlıklar yaşıyoruz. Örneğin, geçen yıl sitedeki bazı dairelere doğalgaz ısınma bedeli olarak 80-90 TL gibi rakamlar gelirken, bazılarına da 900-1200 TL gibi miktarlar geliyordu. Bu miktarlar yüzde 70 bağımsız bölüm ısı gideri ve yüzde 30 ortak alanlar ısınma gideri olarak hesaplanan bir sisteme göre çıkarılıyordu. Fakat 15 derece asgari ısınma payı diye bir pay faturalara yansıtılmıyordu. Ev boşsa ya da alt üst komşu hiç ısı açmıyorsa bizler daha çok enerji harcamak zorunda kalıyor ve yüksek faturalarla karşılaşıyorduk. Bu yıl ise site yönetimi bakanlık onaylı bir firmadan ısı faturalandırma programı satın aldı ve o programa göre faturalandırma yapıyor ve bu programda yüzde 70 ile yüzde 30 haricinde belli kws miktarında ısı harcamayan daireyi, o kws’ye tamamlayarak faturasını çıkarıyor. Yani o dairede hiç ya da beklenenin altında kullanım olmuşsa 15 derece olacak şekilde payı faturaya yansıtıyor. Ancak anlaşmazlıklar devam etmekte. Doğru uygulama nasıl yapılmalı?

Avukat Kısacık: Zor bir soru. Sorunun çözümü yasalara göre başka, Yargıtay’a göre başka. Biz yasal düzenlemelere ve sizde yapılan uygulamaya göre cevap verelim. Öncelikle şunu söyleyeyim: Son yapılan uygulama doğru. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik’in 8. maddesine göre; merkezi ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin yüzde 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre, yüzde 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderlerine göre bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır. Yine ilgili Yönetmeliğin 5/6. maddesi gereği merkezi sistemlerle ısıtma yapılan bağımsız bölümlerdeki sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır. Bağımsız bölüm hiç kullanılmasa dahi, ortam sıcaklığının 15 °C’de olması halindeki ısı tüketim giderinden ve toplam ısı giderinin yüzde 30’undan payına düşen miktardan malik sorumludur. İlgili bağımsız bölümün maliki petekleri devre dışı bırakmışsa, sökmüşse dahi bağımsız bölüm 15 °C’de kullanılmış gibi ısı giderini ödemekle yükümlüdür.

ALT VE ÜST KAT KOMŞUNUZ KALORİFER YAKMIYORSA

Okur M.D.: Ben İstanbul’da eski bir apartmanın 2. katında oturuyorum. Merkezi sistemden bireysel doğalgazlı ısınmaya geçtik. Alt kat ve üst kat komşularım kesinlikle kaloriferlerini yakmıyorlar. Bu yüzden 1500-2000 lira doğalgaz faturası ödememe rağmen ısınamıyorum. Kaloriferlerini düşük derecede yakmalarını rica ettim. Yakmadılar. Binaların belirli derecede asgari 15 derece tutulması gerekli değil mi? Apartmanda mantolama yok. Binanın içi buz tutuyor. Dava açma imkânım var mı? Nasıl bir dava açabilirim?

Avukat Kısacık: Keşke merkezi ısınma siteminden bireysel sisteme geçmeseydiniz. O zaman herkes asgari 15 derece ısınacak şekilde yakacağı için muhtemelen daha iyi ısınırdınız, daha az ısınma gideri öderdiniz. Merkezi sistemden vazgeçerken bu tür sorunlar çıkacağını öngörmeliydiniz. Bireysel ısınmada, komşunun kaloriferinin yakmasının zorunlu olduğuna dair KMK’nda yasal bir düzenleme bulunmamaktadır. KMK’nın ve Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) komşuluk hukukuna ilişkin hükümlerine veya İl Hıfzıssıhha Kurulu vb kamu kurumlarının bu konudaki düzenlemeleri varsa bunlara dayanarak kaloriferini yakmayan komşu aleyhine dava açılabilir. Ancak, açık bir yasal düzenleme bulunmadığından davaların yıllarca sürdüğü de dikkate alındığında sonuç almak pek kolay gözükmüyor.

ISI YALITIMI YAPILMASI İSTENEBİLİR Mİ?

KMK’nın 42. maddesi gereği kat malikleri toplanarak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla ısı yalıtımı mantolama yapılmasına karar verebilir. Kat malikleri bu konuyu GK gündemine almıyor veya GK’da olumsuz yönde karar alıyorsa, özellikle çatı katında veya kuzey cephede oturan ve yalıtım yapılmadığı için zarar gören malikler, mantolamanın acil ve zorunlu olduğuna ilişkin mahkemeden tespit yaptırırlarsa karar almaya gerek olmadan bir kişi bile isterse ısı yalıtımı yapılmak zorundadır. Okurumuz da mahkemeye başvurup mantolamanın acilen yapılmasının zorunlu olduğuna dair tespit yaptırabilir. 

YALITIM PARASINI DİĞER MALİKLERDEN ALABİLİR MİYİM?

Okur S.Ç.: Dairemin altında apartmanın sığınak ve depolarının olduğu kat var. Orada kalorifer olmadığından kaloriferi ne kadar yaksam da ısınamıyorum. Isı yalıtımı yapılmasını isteyebilir miyim? Diğer malikler razı olmasa bile, ben yaptırsam masrafı diğer kat maliklerinden alabilir miyim?

Avukat Kısacık: Bu soruya mantolama kadar net cevap verebilmek mümkün değil. Ancak, ruhsat ve projesine göre, o bölgede yalıtım yapılmış olması gerekiyorsa nasılsa kimse fark etmez diye yüklenici yapmamışsa yarım kalmış bir işin tamamlanması söz konusu olacağından KMK’nın 17. maddesi gereği inşaatın tamamlanması kapsamında, yalıtım yapılması istenebilir. Eğer bu yoldan giderek yaptırırsak veya mahkemeden yapılmasının zorunlu olduğuna ilişkin karar alırsak kalan kısmın diğer maliklerden  tahsil edilmesi mümkündür.