Apartmanınızı kim yönetsin

Ancak birçok apartmanda yönetici seçilemiyor, yönetici olan da yapmakta zorlanıyor. Okurlarım “Apartmanımızı profesyonel yönetim şirketine verelim mi?” diye soruyor. Büyük sitelerde oturanlar ise fahiş rakamlı aidatlardan şikâyetçi. Tesis Yöneticileri Federasyonu (TEYFED) Başkanı Yahya Sağır merak edilenleri yanıtladı.

YÖNETİCİ ZORUNLU MU

- Apartmanlarda yönetici seçmek zorunlu mu? KMK’ya göre sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunlu. Yasal olarak zorunlu olmasa da sekizden az bağımsız bölümü bulunan apartmanlarda da yönetici seçimi yapmak mümkün.

- Profesyonel bina yönetimi ne demek? Profesyonel bina site yönetimi, bir bina ya da konut sitesinin günlük işleyişini düzenleyen, KMK ve yönetmelikler doğrultusunda yöneten ve bakımını sağlayan profesyonel bir hizmet sürecidir. Bu yönetim türü özellikle apartmanlar, siteler, iş merkezleri ve karma kullanım alanlarında, gayrimenkul değerini artırmak, sakinlerin yaşam kalitesini iyileştirmek ve binanın uzun vadede sağlıklı bir şekilde işletilmesini sağlamak amacıyla uygulanır.

- Site yönetim şirketi ile çalışmak avantaj sağlar mı? Aslında profesyonel bina site yönetimi, sakinlerin yaşamını daha rahat ve güvenli hale getirirken aynı zamanda yatırım yapılan gayrimenkulün uzun ömürlü ve değerli olmasını sağlıyor. Bu nedenle site yönetimi, bina yönetimi ve tesis yönetimi konusunda deneyimli mesleki yeterliği sahip; örneğin olmazsa olmaz dediğimiz KMK, İş Sağlığı, Borçlar Kanunu ve yönetmeliklere hâkim, şeffaf, her an hesap verebilir düzeyde profesyonel firmalar her açıdan etkin bir yönetim işleyişi sağlar.

PROFESYONEL ŞİRKET NASIL SEÇİLMELİ

- Çalışılacak yönetim şirketi nasıl seçilmeli? Profesyonel tesis yönetim firması seçimi gerçekten hassasiyet gerektirir. Bu konuda kat maliklerinin genelde daire başı hizmet bedeline göre karar verdiklerini görüyoruz. Bu son derece yanlıştır. Firma seçilirken en önemli kıstaslar şunlardır:

*Firmanın kayıtlı sermayesi: 20 bin TL- 50 bin TL’lik kayıtlı sermayesi bulunan firmaların aylık aidat toplama cirosu 1 milyon ve üzeri olan yerleri yönettiğini görüyoruz. Firmanın faaliyet belgesi üzerinde görünen sermayesi ne kadar yüksekse sorumluluğu o kadar fazladır.

*Firmanın meslek grubu ve nace kodu: Ticaret odalarından alınan faaliyet belgelerinde bulunan bu kodda firmanın tesis yönetimi hakkında faaliyet yapıp yapamayacağı net olarak bellidir

*Firma yetkililerinin mesleki yeterlilik belgesi: (MYK Seviye 6 Tesis yönetim uzmanı) ve aldığı eğitimler.

*Referansları: Bu konulara dikkat edilerek alınan teklifler kıyaslanırsa, yönetim firması konusunda problem yaşanmaz. Ancak sadece verilen fiyat üzerinden tercih yapılırsa maalesef istenmeyen durumların olması kaçınılmazdır.

- Yönetim şirketi ile çalışmak pahalı mı? Daire başı hizmete göre fiyatlandırma yapabildiği gibi entegre olarak da sitelerdeki tüm yapılacak işlere göre fiyat verebiliyor. Tesis yönetim firmaları binalarda kanun ve mevzuatları hassas bir şekilde uyguladıkları için hem binalarınızı hem de sizleri birçok riskten korur, tahsil edilemeyen aidatlar sebebi ile şişirilen aidatlara maruz kalmamanızı sağlar. Borçları icra kanalı ile tahsil ettiğinden dolayı gelir ve giderleriniz düzenli bir hale girer. Boş yere faturalara ceza ödemezsiniz, SGK prim ödemeleri gibi indirimleri kaçırmazsınız. Aslında işini iyi yapan yönetim firmaları birçok konuda kendi hizmet bedelini amorti etmektedir.

- Müteahhit firmalardaki sorunlar: Bu da büyük sitelerde sıkça yaşanan büyük bir sorun. Bazı müteahhit firmalar binayı yaptıktan sonra KMK Madde 73’ü kötü niyetle kullanarak, yönetim planlarına 5 yıl- 10 yıl gibi yönetme hakkı koyuyorlar. Bunun sonucunda olağan genel kurul yapma gereği dahi görmeden, kat maliklerinden talep-görüş almadan, oylama yapmadan kendi belirledikleri fahiş aidatlarla siteleri yıllarca yönetiyorlar. Haksız ek gelirlerle sebepsiz zenginleşme sağlıyorlar. Bu konuda kat malikleri ve site sakinleri azami dikkat göstermeliler. Her yıl mali genel kurul ya da olağan genel kurul yapılmasını talep etmeliler ve genel kurullara katılmalılar. Aksi halde fahiş aidat ödemek zorunda kalabilirler.

FAHİŞ AİDATTAN KİM SORUMLU

- Aidatlar nasıl belirleniyor? Aidatların her yıl yapılan olağan kat malikleri toplantısında kat maliklerinden gelecek taleplere göre yapılan oylama sonrasında belirlenmesi gerekiyor.  Ancak ülkemizde buna fazla dikkat edilmiyor ve toplantılara katılımlar çok az sayıda oluyor. Böyle durumlarda da mevcut yönetim eğer kötü niyetli ise topladığı vekaletleri devreye alarak sanki çoğunluk kararı alınmış gibi yüksek aidat bütçeleri çıkarabiliyor. Sonrasında da bina sakinlerine bunu ödemek zorunda kalıyor. Reel ve gerçekçi gider kalemlerinizi yazdığınızda zaten sütunların sonunda çıkan rakam sizin aidatınızdır. Buna azami yüzde 20 oranında bilinmeyen gider ya da diğer ismi ile yedek akçe eklersiniz ve gerçek aidat ortaya çıkar.

- Fahiş aidat nasıl anlaşılır? Örneğin basit bir apartman gideri ve işletme projesi aşağıdaki gibi olabilir. Personel+ SGK primi+ tazminat fonu+ asansör giderleri+ ortak elektrik-su +bakım giderleri+ ilaçlama+yedek akçe=Aidat. “Aidat” kalemi daire sayısına eşit ya da arsa paylı dağıtıldığında çıkacak rakam normal bağımsız bölüm başı düşen aidatınızdır. Fakat böyle bir tabloya sadık kalmadan giderlerinizin dışında şişirilmiş bütçe kalemleri görüyorsanız ve yıl içerisinde “demirbaş” adı altında para toplanmadan birçok iş aidat kasasından yapılıyorsa, işte bu noktada aidatlar demirbaşa harcanıyor demektir. Kiracılar da “demirbaş” gideri ödüyor demektir.