Akıtan çatının tamir masrafını kim öder?

Okurum T A.’nın çatı tamiriyle ilgili sorusu özetle şöyle: “Çatı katı sahibiyim. Çatıda oluşan tamir masrafı tüm apartman sakinleri tarafından mı ödenmeli? Yoksa sadece bana mı ait? Bildiğim, tüm apartmanı ilgilendiren bir gider ama diğer sakinleri tamir masrafını ödeme konusunda nasıl ikna edeceğim? Yasal prosedür nedir?” Bir başka okurum K.S. ise terasa çatının bir bölümünün çöktüğünü, kırık kiremitler yüzünden yağmur yağınca evini adeta su bastığını, komşularının apartmana da zarar veren bu ‘acil’ tamirata yanaşmadığını ve ne yapabileceğini soruyor.

MEVZUATA GÖRE ÇATI ‘ORTAK YER’

Okurlarımdan gelen benzer çok sayıda soruyu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) açık hükümleri kapsamında yanıtlamak istiyorum. KMK’nın ‘ortak yerler’ başlıklı 4/C bendine göre “çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri” kat maliklerinin ortak kullanım alanları arasında yer alıyor. Kanun, ‘ortak yerler’e ilişkin giderlerden tüm kat maliklerini sorumlu tutuyor.

YÖNETİCİYE BAŞVURUN

KMK’nın 19. maddesine göre ise kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde ‘inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya’ yaptıramazlar. Bu kapsamda okurum T.A. çatı tamiri için öncelikle komşularının rızasını almalı. Yöneticiye başvurarak, kat malikleri kurulunda çatı tamiri için toplantı yapılıp karar alınmasını ve bu karar ışığında tamiratın yapılmasını isteyin. Çünkü “ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması” zaten kanuna göre yöneticinin görevi.

KMK’nın 20. maddesine göre de çatı ortak yerlerden olduğu için tamir giderine komşularınız arsa payı oranında katılmak zorundalar. Komşularınızdan biri çatı tamir parasını ödemezse, yöneticiniz ya da siz bu parayı yargı yoluyla ve üstelik faiziyle tahsil edebilirsiniz.

ACİL ONARIM GEREKİYORSA

Okurum K.S.’nin çatı tamiratı ise ‘acil onarım’ kapsamına giriyor. KMK’nın “ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19. maddesine göre “acil onarım” için hâkim müdahalesi isteyebilir. Mahkemenin vereceği “acilen onarım” tespiti ışığında tamiratı yaptırıp bu giderleri ve uğradığı zararı da mahkeme kararıyla komşularından alabilir. Bu madde şöyle: “Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.”

KOMŞUNUZ ‘KARIŞMAM’ DİYEBİLİR Mİ?

Mahkeme kararı veya kat malikleri kurulu kararına rağmen diğer komşuların “Ben çatı masrafına karışmıyorum, ödemem” deme hakları da kanunen yok. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, çatı ve terasın anayapıyı da etkileyen “zorunlu” tamir giderlerine tüm kat maliklerinin katılmasını yönünde. KMK, mimari proje dışında lüks sayılan, tamir ve tadilat giderlerini ise kat maliklerini ödemekle yükümlü tutmuyor.

KİRACI DA SORUMLU MU?

Çatı tamir parası ile ilgili bir başka konu da kiracıların ödeme sorumluluğunun bulunup bulunmamasıyla ilgili ortaya çıkıyor. Kiracıların da apartmanın diğer tüm ortak kullanım alanlarında olduğu gibi çatı veya teras için yapılan bakım, onarım, düzenleme işlerine katılma zorunluluğu var. Ancak kiracı çatı için sorumlu olduğu bedeli site yönetimine ve bankaya ödedikten sonra bu masrafı makbuza veya dekonta işleterek ev sahibine ödediği kira bedelinden düşürebiliyor. Çatı tamir parası ev sahibinin kira gelirinden karşılandığı için ödeme sorumluluğu kiracıda, ödeme kaynağı ise ev sahibinde kalıyor. KMK ve Yargıtay içtihatlarına göre bu noktadaki maddi sorumluluk kiracının kira bedeliyle sınırlı kalıyor.

REKLAM PANOSU İÇİN RIZA ŞART

“TERASA mağazanızın reklam panosunu koymak için komşularınızın rızası gerekir mi?” sorusuna gelince... Bunun için komşu rızası şart. Bu tip tasarruflara ilişkin KMK’nın 45. maddesi şöyle: “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.”

Güzellik salonu için oybirliği şart mı?

OKURUM F.Y.’nin sorusu ise şöyle: “Mülkiyetimdeki dairede güzellik salonu açmak için diğer daire sakinlerinden imza almam şart mı? İmza almadan açabilir miyim? İmza almadan açarsam ne yapabilirler. Hukuki süreç nasıl ilerler?”

KMK’nın 24/2 maddesine göre apartmanda güzellik salonu açmak mümkün. Ancak bunun için kat malikleri kurulundan oybirliği ile karar alınması gerekiyor. Hukuken sorun yaşamamak ve maddi zarar görmemek için önerim, önce apartman yöneticisi ile konuşmanız. Mümkünse oybirliği ile karar alınmasını isteyin. Apartman sakinlerinin rızasını isteyip imza almak yolunu deneyin. Aksi halde güzellik salonu istemeyen kat maliklerinden biri dava açabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da apartmanın bir dairesinin işyeri olarak kullanılması için kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması şartını arıyor. Güzellik salonunuzu mahkeme kararıyla kapatmak zorunda kalabilirsiniz.