Enis Beberoğlu: IMF'li günlerin öbür yüzü (7)

Enis BERBEROĞLU

Emlaka dayalı büyüme riski için Japon örneği

Japonya mucizesini siyah-beyaz TV döneminden yarım yamalak hatırladığımız ‘‘Şogun’’ efsanesi ile izaha çalışmak mümkündür... Veya Türkiye'nin sosyal barışa muhtaç olduğu günlerdeki gibi ‘‘hükümet-sendika-işveren’’ üçgenindeki mutabakatın altı çizilebilir... 1980'lerin başındaki ulusal seferberlikte Japonya A.Ş'nin ihracat performansına özenmemiz de doğaldır. Ve anlaşılan şimdi de sıra Japon mucizesini batıran gayrimenkul modeline geldi.

* * *

Japonya ve Türkiye gayrimenkul piyasaları arasında benzerlik çok.

Çünkü Türkiye'de köyden kente göç gayrimenkulde talebi arzın üstüne çekerken, ada coğrafyasına sahip Japonya'da arazilerin doğal sınırı belliydi. Bu nedenle, tıpkı Türkiye'de olduğu gibi Japonya'da da İngilizce deyimiyle ‘‘land development’’ yani yeni arazileri iskána açmak, yerleşim birimleri, iş merkezleri kurmak çok kárlı bir işti.

Sonra sıra ikinci aşamaya geldi...

Şirketler, işadamları ellerindeki gayrimenkul stokunu ipotek ederek kredi kullanmaya başladı... 1980 ile 1990 arasında Japonya'daki gayrimenkul stokunun değeri 27 trilyon dolara yükseldi... Bu rakam, dünya arazi değerinin yarısı kadardı. Tokyo Borsası'nda Nikkei endeksi 40 bine dayanmış durumdaydı. Fiyat/kazanç oranı 300'ün üzerindeydi.

* * *

1990'ların başında köpük sönmeye başladı. Ülke ekonomisi İkinci Dünya Savaşı'ndan sonraki dönemin en derin durgunluğuna sürüklendi.

Ekonomik büyüme hızı yüzde 1'e geriledi.

Ne vergi indirimleri ne de mali politikalar işe yaradı.

Borsa endeksi 16 bine kadar indi... Emlak fiyatları dörtte birine düştü. Ekonominin sadece gayrimenkul piyasasındaki düşüşten dolayı kaybı (1990-96 arasında) 7.2 trilyon dolardı. Ve bu kayıp rakamı Japonya'nın 1996 milli gelirinin iki katına yakındı.

Gayrimenkul girdabı bankaları da içine çekti.

Japon bankalarının kredilerinin büyük bölümü battı.

Hükümet bankacılık kesimine 850 milyar dolar yardım etti.

Yine de bazı büyük bankaları kurtaramadı.

* * *

Kriz Japonya sınırlarından tüm Güneydoğu Asya'ya yayılırken büyüme senaryoları arasındaki benzerlik şaşırtıcıydı... Malezya'da on milyonlarca dolarlık iş merkezleri, Tayland'daki zengin siteleri hızla değer yitirirken bankaları da iflasa sürükledi.

Ayrıca gayrimenkul piyasasındaki uluslararası nakit trafiği de ilginçti.

Sadece 1998 yılında ABD'li yatırımcılar Asya emlak piyasasına 10 milyar dolardan fazla yatırım yaptı. Karşılığında yine aynı yıl içinde Asyalı yatırımcıların ABD'ye 6 milyar dolar aktardı...

Özetlersek... Gayrimenkul fiyatlarına dayalı büyüme modeli hem Japonya, hem de diğer Asya Kaplanları'nda iki ekonomik sonuç yarattı:

1) Durgunluk, müflis bankalar, kur oynamaları,

2) Ekonominin önemli bir bölümünün yabancı sermaye mülkiyetine geçişi.

* * *

Programın geleceğine inanmak ayrı, riskine işaret ayrı meseledir.