Mülk sahipleri ve kiracılar için neler değişiyor - 2

Aybaşından itibaren mülk sahipleri ve kiracıların hayatına giren dokuz yeni yasa maddesinin mülk sahipleri ve işyeri kiracılarının hayatında neleri değiştirdiğini hukukçu dostum Av. Yusuf Gökhan Penezoğlu Hürriyet okurları için bugün de cevaplamaya devam ediyor... Önce dünün bir özetini de verelim. İşyeri kira sözleşmelerinde; depozito bedelinin üç aylık kira bedelini aşamayacağı, yenilenen sözleşmelerde tüfe oranlarının uygulanma zorunluluğu, 5 yıldan uzun sözleşmelerde kira bedelinin nasıl belirleneceği, dövizli sözleşmelerde kira bedelinin her yıl yenilenemeyeceği hususları açıklanmıştı. Bugün; TBK’nın merak edilen diğer kritik konularını Av. Penezoğlu açıklamaya devam ediyor.

1. Süresinden önce kiracı çıktığında, kaç aylık kira istenebilecek?

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. (TBK 325. Madde) Yani kiracı, bu makul sürede mülkü fiilen boşaltmış olsa da kira ödemeye devam eder. Ancak, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir. Kiraya verenin, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlü olduğunu da ayrıca belirmekte yarar var. Buna göre, kanun hükmünde sayısal olarak belirli bir aylık süre yer almamakla birlikte, kiraya verenin yeni bir kiracı bulmasına kadar geçirmek durumunda kalacağı makul süreye karşılık gelecek miktardaki kira ödemesinin kiracıdan alınabileceği düzenlenmiştir. Ek olarak, kiracının da hükümde yer alan şartları karşılamak koşuluyla kendi yerine yeni bir kiracı bulması imkânı getirilmiştir.

2. Sözleşmenin başka kiracıya devri kolaylaştı mı?

İşyeri kiralarında kiraya veren artık, haklı bir nedeni olmadıkça, kira ilişkisinin kiracının talebiyle başka bir kiracıya devrine rıza vermekten kaçınamayacak. (TBK Md. 323) Kiraya verenin devre ilişkin rıza göstermemekte imtina etmesinin haklı bir nedene dayanmadığı hallerde, kiracı bu hükme dayanarak dava yoluna başvurabilecek. Şunu da belirtmek gerekir ki, yeni düzenleme ile birlikte, kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin yazılı rızası da gerekiyor. Ayrıca, iki yılı geçmemek şartıyla kira sözleşmesinin süresi bitinceye kadar, kira sözleşmesini devreden eski kiracının, sözleşmenin devredildiği yeni kiracı ile birlikte onun borçlarından müteselsilen sorumlu olacağı da düzenleme altına alınmıştır.

3. Bir kira ödenmeyince kalan kira bedelleri istenemeyecek mi?

“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı” başlıklı TBK 346. madde ile kiracının ödeme yükümlülüğünün yalnızca kira bedeli ve yan giderlerle sınırlı olduğu ve kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğünün getirilemeyeceği düzenleme altına alınmıştır. Bu hükmün yürürlüğe girmesinden önce, Yargıtay’ın yerleşik içtihadı kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydının (kiranın süresinde ödenmemesi halinde sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıt) ve ceza koşullarının geçerli olduğu yönünde idi, ancak TBK m. 346 ile bu içtihat geçerliliğini yitirmiş oldu. 01.07.2020 tarihinden itibaren, bu tarihten önce yapılan sözleşmelerdekiler de dahil olmak üzere, kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydı ve ceza koşullarına ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilecek.

4. Yeni hükümler hep kiracı lehine mi?

Kiracı tarafında tacir veya tüzel kişilerin bulunduğu işyeri kira sözleşmeleri için uygulama alanı bulan bu dokuz maddenin, esasen kiracıyı koruyan düzenlemeler olduğu söylenebilir. Örnek vermek gerekirse TBK 340. madde bu hükümlerden biridir. Maddeye göre, kira sözleşmesinin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının “kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa”, kira sözleşmesi değil, kiracıyı borç altında bırakan bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır. Bu durumda, bağlantılı sözleşme hükümsüz iken kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacaktır. Böylelikle, kiraya verenin, kiracının işyeri kiralama gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanması suretiyle, kiracıya başka yükümlülükler yükleyen sözleşmeler yaptırılmasının önüne geçilmiş olacaktır. Bu durumda tespit edilmesi gereken olan husus, kiracıya kira sözleşmesiyle birlikte bağlantılı bir sözleşmenin dayatılıp dayatılmadığıdır.
Diğer bir kiracı lehine düzenleme ise, yenilenen kira dönemlerinde kiraya verenin isteyebileceği kira bedelinin sınırlandırılmasıdır. Buna göre, yenilenen kira dönemlerindeki kira bedellerinin belirlenmesine ilişkin olarak TBK’nın 344. maddesi ile kiracı lehine birtakım esaslara yer verilmiştir. Dün açıkladığımız iş yeri kira sözleşmelerinin yenilenmesi durumunda, taraflarca belirlenecek kira artışının bir önceki kira yılının TÜFE oranlarının dikkate alınma zorunluluğu gibi... “Dava Sebeplerinin Sınırlılığı” başlıklı 354. Madde de, kiracı lehine yürürlüğe giren bir diğer hüküm… Buna göre, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği; diğer bir ifade ile kira sözleşmesinin genel hükümlerindeki fesih nedenlerinin dışında bir fesih nedeninin taraflar arasında ayrıca kararlaştırılamayacağı düzenleniyor. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hususu da bir diğer önemli değişiklik...(Md.343)

5. ‘Önemli sebeple’ süresinden önce sözleşme sonlandırabilecek mi?

Fesih, TBK’nın 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeple fesih hükmüne de dayanabilir; ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya verenin dayandığı önemli sebebin doğumunda kusuru bulunmaması gerektiği de unutulmamalı. Taraflar, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir ve hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar. Bu hüküm yürürlüğe girmeden önce, sözleşmeyi önemli sebeple fesheden taraf tam tazminat ödemekle yükümlü tutulmaktaydı ve bu tazminat bedelinin altı aylık kira bedelinden az olamayacağına ilişkin durumlar söz konusuydu. Ancak artık, hakimin durum özelindeki takdirine bağlı olarak hiç tazminat ödenmemesi de mümkün olabilecektir.