İşyerinden ‘konut vergisi’ istenenler ne yapmalı

Okurum derdini anlatmaya devam ediyor. Hiç hesapta yokken 18 bin lira (binde 3)  vergi istendiğini söylüyor. 6 milyon lira değer biçilmiş çünkü gayrimenkulüne... “Değerli konutlar üzerinden vergi alınabilir ama benim mülküm tapuda konut görünse de gerçekte iş yeri olarak kullanılıyor. Zaten emlak vergisini de konut olarak değil ‘iş yeri’ olarak daha yüksek orandan ödüyorum. Kira gelirimi de konut olarak değil, iş yeri olarak Maliye’ye beyan ediyorum. Kiracı iş yeri de iş yeri kira stopajı ödüyor. Hatta imar barışından yararlanırken de, iş yeri olarak kayda geçti mülküm. Yani en ufak bir tereddüt yok mülkümün iş yeri olduğu hususunda. Maliye’nin kayıtlarından da, belediyenin kayıtlarından da bu durum apaçık görülebilir.”

Yeni vergi yasasının mürekkebi kurumadan tartışmalar başladı... Hakikaten de adı bile konut vergisi: ‘Değerli Konut Vergisi’. İşyerlerinden vergi alınmayacak, çok net. Peki; okurumun durumunda olanlar ne yapacak? Tapuda ‘konut’ görünen ‘işyerleri’ için konut vergisi mi ödeyecekler?

 Öncelikle aynı konudaki emlak vergisi-bina vergisi uygulamasından bahsedelim... Maliye, tapuda konut görünen ancak fiilen iş yeri olarak kullanılan mülkleri iş yeri olarak kabul ediyor. (Aşağıda İzmir ve İstanbul Vergi Dairelerince verilmiş özelge özetleri yer almakta.) Vergi Usul Kanunu’nda da vergilendirmede, ‘işlemlerin gerçek mahiyetinin esas alınacağı’ belirtiliyor. (Md.3/B)

 Vatandaşlar geçmişte benzer tereddütleri emlak vergisinde de yaşamış... Ve Maliye’ye sormuşlar konuyu... Maliye cevaben, “iş yeri olarak kullanılmaya başlanılan konutlar için belediyeye bildirimde bulunulması gerektiğini” söylemiş. Ve “iş yeri olarak emlak vergisinin ödenmesi gerektiği” belirtilmiş. Ancak; kritik bir farlılık var. Emlak vergisinde; konut iş yeri olarak kabul edildiğinde Maliye’nin nakit kazancı olurken, ‘Değerli Konut Vergisinde’ ise o mülk iş yeri olarak kabul edildiğinde Maliye’nin nakit kaybı oluşacak, hiç vergi alamayacak... Eğer bu mülk sahiplerinden ‘değerli konut vergisi’ istenirse garip bir durum yaşanacak... Aynı mülk; bir vergi açısından iş yeri, diğer bir vergi açısından ‘konut’ olarak kabul edilecek. 

Her ne kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne tebliğden sonraki 15 gün içinde yapılacak itiraz da esas konu ‘mülkün değeri’ olsa da, mülkün aslında fiilen iş yeri olarak kullanıldığı da itiraz dilekçesinde belirtilebilir. Ayrıca mülk sahipleri bu tereddütlerini gidermek üzere Maliye’ye başvurarak özelge de isteyebilir. Fiilen iş yeri olarak kullanılan ve bina vergisi, kira stopajı vergisi açısından ‘iş yeri’ olarak kabul edilen mülklerinin, Değerli Konut Vergisi açısından da ‘iş yeri’ olarak kabul edilip edilmeyeceğini sorabilirler.

Şubat ayına kadar ‘iş yeri’ olarak kullanılan konutlara ilişkin Maliye’den net bir açıklama getirilip tereddütler giderilmezse de, 20 Şubat akşamında kadar verilmesi gereken beyannamelerin ihtirazi kayıtla verilmesi gerekir. Ardından açılabilecek davada da, tapuda ‘konut’ olarak görünen mülkün aslında ‘iş yeri’ olarak kullanıldığı, emlak vergisinin de ‘iş yeri’ olarak ödendiği, kiracının işyerlerine özel gelir vergisi stopajı ödediği de belirtilmelidir. Eğer söz konusu gayrimenkulle ilgili imar barışı başvurusunda bulunulmuşsa ve konut için geçerli yüzde 3 oranında bedel ödemek yerine, iş yeri için geçerli yüzde 5 bedel ödenmişse, yapı kayıt belgesi ve ödeme belgesinin de dilekçeye eklenmesi mükellef lehine olacaktır.

Günlük kiralanan konut da iş yeri kabul ediliyor.

Günlük-saatlik kiralama yapan konut sahipleri, emlak vergilerini düşük oranlı konut olarak değil daha yüksek oranlı iş yeri olarak ödemek durumundalar. Gayrimenkul her ne kadar konut olarak kayıtlarda görünse de, fiziki olarak iş yeri olarak kullanıldığından iş yerinin tabi olduğu orandan emlak vergisi ödenmesi gerekir.  (İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı, 05 Şubat 2018 tarih ve 56068 sayılı özelge)

Bir kısmı konut olsa da, iş yeri olarak kabul ediliyor.

Konutun yalnızca bir kısmı iş yeri olarak kullanılmaya başlansa da, belediyeye bildirimde de bulunularak artık iş yerinin tabi olduğu orandan (izleyen yıldan itibaren) emlak vergisinin ödenmesi gerekiyor. (İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 29 Eylül 2015 tarih ve 83330 sayılı özelge)

Tebligatlara itiraz için 15 günlük süre var.

TKGM’nin mülkün değerini gösterir tebligatı alan mülk sahipleri, tebligattan itibaren 15 gün içinde itiraz haklarını kullanabilecekler. Tebligatta belirtilen değeri yüksek bulan mülk sahipleri süreyi kaçırmadan aşağıdaki belgelerin hangisi kendilerinde varsa bunları da ekleyerek itirazlarını TKGM’ne iletebilirler.

Emlak vergisi değerini gösterir belge.

Mülkün alım tarihinin üzerinden çok zaman geçmemişse tapuda beyan edilen alım satım değeri, kredi ile alınmışsa bankanın ekspertiz değeri,  

Mülke eşdeğer konut-ların varsa satış değeri,

Sigorta şirketince belirlenen değer

Gayrimenkul değerleme şirketlerinin değerleme raporları