Kira gelirlerinizi beyana hazır mısınız

1 Mart Cuma gününden itibaren, 2012 yılı kira gelirlerini beyan edeceksiniz.

Süre 25 Mart’ta bitiyor.

Siz yine de son günlere kalmadan, mart ayının birinci ve ikinci haftasında beyanda bulunun.

MALİYE BİLİYOR

“Beyan etmesem Maliye nereden bilecek?” demeyin.

Maliye özellikle kira geliri elde edenlerin, nefes alışını bile izliyor.

Bankaya yatırılan konut ve işyeri kiralarını bir düğmeye basarak öğreniyor.

Teknolojinin de her türlü imkânlarından yararlanan Maliye, kira gelirlerini tespit bakımından yeni yöntemler geliştirerek, çemberi sürekli daraltıyor.

Nitekim, yıllar itibariyle kira geliri beyan eden mükellef sayısındaki artış da bunu doğruluyor.

Kira geliri beyan eden mükellef sayısı, bazı yıllar itibariyle şu şekilde;

2001:387.330, 2005:571.228, 2008:697.548, 2010:839.564, 2012:1.040.734, 2013 (Ocak): 1.334,612.

Görüldüğü gibi, kira geliri beyan eden mükellef sayısında “inanılmaz artış” var.

Bu deyimi kullanmamızın nedeni; 2001’den bu yana diğer mükelleflerin bazılarında azalma, bazılarında da yüzde 5-15 civarında artış olurken, kira geliri beyan edenlerde yüzde 250 civarında artış olması.

Bu artışta, Maliye’nin kira gelirlerine yönelik denetiminin de büyük payı var.

GEÇMİŞ YILLARI GİZLEYENLER

Geçmiş yıllarda konut kira geliri elde ettiği halde bunu beyan etmeyenler, risk altındalar.

Nedenine gelince, Maliye geriye dönük 5 yılın (2008-2011), kira gelirini banka, tapu idaresi, belediye, elektrik ve su idarelerinden edinecekleri gayrimenkul bilgilerinden, her an tespit edebilir.

Kiracı ya da bir başkası “yüzde 10 ihbar ikramiyesinin cazibesine kapılıp” kira gelirlerinin beyan edilmediğini, ihbar edebilir.

Bu durumda olanların, “Beş yıl korkulu rüya” görmektense, “Pişmanlık dilekçesi” ile beyanda bulunup, cezadan kurtulmaları mümkün..

KİRA GELİRİ OLANLAR HİÇ VERGİ ÖDEMEYEBİLİRLER

Hatta “vergi iadesi” bile alabilirler. Duruma göre, daha az vergi de ödeyebilirler.

Herkesin durumu ve seçenekleri farklı olabiliyor ve sonuçta “Aaa... ben bunu bilmiyordum” diyebileceğiniz birçok ayrıntı var.

Bunları demek için de öncelikle, vergi yasalarında yer alan “özel avantajları” bilmek gerekiyor.

Tek başına bilmek de yetmiyor, “tercihleri de doğru yapmak” gerekiyor.

Örneğin, kira gelirlerinden indirilecek giderler yönüyle, “seçilecek yöntem” önemli.

Kira geliri olanların, vergi durumu ile ilgili genel bir açıklama yapmak doğru olmaz. Herkesin durumunu (konut ya da işyeri kirası, banka kredisi kullanılıp kullanılmadığı, evin son 5 yılda alınıp alınmadığı, kira geliri elde edenin kendisinin kirada oturup oturmadığı, kiranın tahsilat durumu, gayrimenkulün yakın akraba veya arkadaşa bedelsiz kiralanması, yapılan bağışlar, eğitim ve sağlık harcamaları, bireysel emeklilik vs) ayrı ayrı ele alıp değerlendirmek gerekir.

HANGİ YÖNTEMİ SEÇMELİ

Kira gelirleri beyan edilirken, hangi yöntemin tercih edileceği çok önemli.

Birincisi: Götürü gider yöntemi,

İkincisi: Gerçek gider yöntemi.

Aman dikkat!

Birinciyi yani götürü gider yöntemini seçerseniz, “iki yıl” bu yöntemden dönemezsiniz.

Sizin için hangisinin daha avantajlı olduğunu öğrenip, tercihinizi ona göre yapın.

GÖTÜRÜ YÖNTEM YÜZDE 25 GİDER DEMEK

Götürü gider, 1 lira masrafınız olmasa bile, yıllık kiranın (istisna sonrası), yüzde 25’ini düşebilmeniz anlamına geliyor.

GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİNİ SEÇEN İKİ YIL DÖNEMİYOR

Kira geliri elde edenlerin, “götürü veya gerçek gider” yöntemlerinden birini seçerken, dikkat etmeleri gereken “ince bir nokta” var.

O da şu; götürü gider yöntemini seçenler iki yıl süre ile bu yöntemi uygulamak zorundalar.

Götürü gider uygulamasında, yıllık konut kira gelirinizden;

1- ÖNCE 3.000 TL İSTİSNA düşüyorsunuz (Ticari, zirai veya mesleki kazancı nedeniyle gerçek usulde gelir vergisi mükellefi olanlar, örneğin esnaf, tüccar, doktor, avukat istisnadan yararlanamıyor. Bunun yanı sıra ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının tutarı 88 bin lirayı aşanlar da istisnadan yararlanamıyor).

İSTİSNA SADECE KONUTLARA

3.000 TL’lik istisna uygulaması, sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkuller için söz konusu.

2- Sonra da kalan tutarın yüzde 25’ini “götürü gider” olarak düşüyorsunuz.

3- İstisna+götürü gider toplamı, yılık kira gelirinden indiriliyor.

KİRADA TAHSİL ESAS

- 2012’de 10 aylık kira tahsil edildiyse, tahsil edilen kira beyan edilecek.

- Geçmiş yıl tahsilatı, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.

ÖRNEK: 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2012 yılında tahsil edilirse, 2012 yılının geliri sayılır.

BİR ÖRNEK: Leyla Teyze’nin 2012 yılı konut kira geliri 18.000 liradır.

Buna göre;

- 18.000 – 3.000 (istisna) = 15.000 TL
- 15.000 x % 25 (götürü gider) = 3.750 TL
- 3.000 TL (istisna) + 3.750 TL (götürü gider) = 6.750 TL (Kiradan indirilecek tutar)
- 18.000 (yıllık kira) - 6.750 TL (İndirim) = 11.250 TL vergi matrahı (yani verginin üzerinden
hesaplanacağı tutar) bulunuyor.

GERÇEK GİDERİ SEÇİP HİÇ VERGİ ÖDEMEYEBİLİRSİNİZ

Kira gelirini beyan etmeden önce durumunuza bakın; gerçek gider yöntemi, sizin için daha avantajlı ise, götürü gider yöntemini değil gerçek gider yöntemini seçin.

1. EVİ SON 5 YIL İÇİNDE ALANLAR YAŞADI

Kiraya verdiğiniz konutu, son 5 yıl içinde satın aldıysanız ciddi bir avantajınız var.

Kira gelirini beyan ederken “gerçek gider” yöntemini tercih ettiğinizde, evin satın alma bedelinin, yüzde 5’ini kira gelirinizden düşebilirsiniz. 2008’den önce satın
alınan evler için bu avantaj söz konusu değil.

BİR ÖRNEK: Nuri Bey, 2011 yılında 400 bin liraya aldığı evinden, 2012 yılında 18.000 TL kira tahsil etmiştir.

Nuri Bey, beyanname verirken “gerçek gider” yöntemini seçerse, evi satın alma bedelinin (400 bin TL’nin)yüzde 5’ini yani 20 bin lirayı, kira gelirinden (18.000 TL’den) düşecek ve hiç vergi ödemeyecek.

- Yüzde 5’lik indirim, bir ev için geçerli:

Nuri Bey, 2011’de biri 300 bin TL’ye, diğeri 400 bin TL ‘ye iki ev almış ve ikisini de konut olarak kiraya vermişse; ikisinin de satın alma bedelinin yüzde 5’ini,
kira gelirinden indiremez. Birinin (örneğin 400 bin TL’ye aldığının)yüzde 5’ini indirebilir.)

- İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller, yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz.

2. BANKA KREDİ FAİZİ ÖDEMENİN CAZİBESİ

Kiraya verdiğiniz evi, banka kredisi kullanarak satın aldıysanız, “ödediğiniz faizleri”, kira gelirinizden düşebilirsiniz .

Burada altını çizeceğimiz husus; bankaya yaptığınız ödemeleri değil, o ödemelerin içinde yer alan “faizleri” indirebiliyorsunuz. Bankadan kredi kullanıldığında, ilk yıllarda daha yüksek tutarda faiz ödendiği için “gerçek gider” yöntemi seçildiğinde, çoğu kez hiç vergi ödenmeyebiliyor.

Bu avantajdan, sadece konut kira geliri elde edenler değil, işyeri kira geliri elde edenler de yararlanabiliyor.

3. EVİNİ KİRAYA VEREN KENDİSİ DE KİRACIYSA

Evini kiraya veren, kendisi de kirada oturuyorsa, gerçek gider yöntemini seçmesine bağlı olarak, ciddi bir indirim avantajı var.

Sahibi bulunduğu konutu ya da konutları kiraya verenler, kendileri de başka bir evde veya lojmanda kira ile oturuyorlarsa, ödedikleri kirayı tahsil ettikleri kiradan indirebilirler.

ÖRNEK: Abdi Bey’in kira aldı iki evi var. Birinden 12 bin TL, diğerinden ise 15 bin TL yıllık kira geliri var. Abdi Bey, kirada oturduğu eve yıllık 24 bin TL kira ödüyor.

Bu durumda Abdi Bey, aldığı 27 bin TL kiradan, ödediği 24 bin TL kirayı indirebiliyor.

Abdi Bey, istisnayı ve diğer gerçek giderlerini de(örneğin amortisman ve emlak vergilerini de) indirdiğinde, muhtemelen vergi matrahı çıkmaz ve vergi ödemez.

4. Amortİsman, bakım-onarım giderİ ve Emlak Vergİsİ de İndİrİlebİlİyor

Kira geliri elde edenlerin, “gerçek gider” yöntemini seçmeleri halinde. İndirebilecekleri başka giderler de var.

Örneğin, kira alınan gayrimenkullerin;

- Yüzde 2 amortismanı,
- Kira aldığı evin bakım onarım gideri,
- Sigorta giderleri,
- Emlak vergileri,
- Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,kira gelirlerinden gider olarak indirilebiliyor.

ZARAR DOĞMASI HALİNDE NE OLACAK?

Kira geliri elde edenler, giderlerinin fazlalığı nedeniyle “zarar doğması halinde, bu zararlar beş yılı geçmemek üzere”, gelecek yıllarda elde edilecek.

Ancak bu olayda iki istisnai durum var.

1. Konutunu kiraya veren kişinin, kendisi de kirada oturuyorsa ödediği konut veya lojman kirasından kaynaklanan zararı, gelecek yıllarda indiremez.

2. Kira alınan konutun, satın alma bedelinin yüzde 5’ini indirmeden kaynaklanan zarar, gelecek yıllarda indirilemez.

YARIN: İNDİRİLECEK DİĞER GİDERLER, VERGİ KESİNTİSİ VE KİRA GELİRİ OLANLAR ÜSTE NASIL VERGİ İADESİ ALABİLİRLER?