İşyeri kira geliri nasıl beyan edilecek

A- GERÇEK KİŞİLERE AİT KİRA GELİRİ: İşyeri kira gelirinin, gerçek kişilere ait olması yani işçiye, memura, emekliye, esnafa, tüccara ya da serbest meslek sahibi olan bir kişiye ait olması halinde, 2002 yılında elde edilen kiranın gayrisafi tutarı yıllık 6 milyar 650 milyon lirayı aşmadığı sürece beyanname verilmez. Başka gelirleri nedeniyle beyanname verenler ise, 6 milyar 650 milyon lirayı aşmayan işyeri kira gelirlerini beyannamelerine dahil etmezler. Örneğin, ticari kazancını beyan eden bir tüccar, 6 milyar liralık işyeri kira gelirini beyan etmeyecektir.

2002 yılı işyeri kira gelirlerinin 6 milyar 650 milyon lirayı aşması halinde, aşan kısım değil, kira gelirlerinin tamamı beyan edilecektir.

B- İŞYERİ KİRALARINDA VERGİ KESİNTİSİ: İşyeri kirası ödemelerinden, 2002 yılında kiracılar, yüzde 20 arasında gelir vergisi kesintisi (stopaj) yaptılar. Kesintinin yüzde 10'u oranında da fon payı kesintisi yapıldı.

Buna göre, toplam kesinti oranı yüzde 22'yi bulmakta, mal sahibine brüt kiranın yüzde 78'i ödenmektedir. Ancak, kiracı ile net kira tutarı üzerinden anlaşılmışsa, kiracı 'netten brüte' hesaplama yapmak suretiyle, net ödemenin brüt tutarını bulacak, yani vergi kesintisini kiracı üstlenecektir. Kiranın net olarak belirlendiği durumlarda; brüt kirayı bulabilmek için net kira tutarı 0,78'e bölünecektir.

İşyeri kira geliri elde edenler, bu kiranın yıllık gayrisafi tutarı 6 milyar 650 milyon lirayı aştığında, kira gelirlerinin tamamını beyan edecekler ve hesaplanan gelir vergisinden ve fon payından yıl içinde kesilen vergi ile fonu mahsup edeceklerdir.

Hesaplanan gelir vergisinden, kira gelirlerinden kiracı tarafından yüzde 20 oranında kesilen gelir vergisi stopajı mahsup edilecek ve kalan kısım beyanname Ocak ayında verilmişse Ocak, Nisan ve Temmuz aylarında, beyanname Mart ayında verilmişse (diğer gelirlerin bulunduğu hallerde), Mart, Haziran ve Eylül aylarında üç eşit taksitte ödenecektir. Gelir vergisinin yüzde 10'u oranında hesaplanacak olan fon payı için de aynı uygulama sözkonusu olacaktır.

C- BAZI ÖZEL DURUMLAR

Ticari işletmeye dahil olan örneğin bir anonim şirkete ait olan işyerlerinin kiraya verilmesinde, kiracı kira ödemesinden yüzde 20 stopaj yapmayacak ancak yüzde 18'de KDV ödeyecektir. Ticari işletmeye dahil olan işyerlerinin kiralanması sonucu elde edilen kira gelirleri, tutarı ne olursa olsun beyan edilir.

İşyerini bedelsiz yani kirasız dahi olsa oğluna, kızına, eşine, annesine, babasına, kardeşine, torununa, dedesine, büyükannesine tahsis edenler, emsal kira bedeli üzerinden kira geliri beyan etmek zorundadırlar.

Yurt dışında yerleşik olan vatandaşlarımızın, Türkiye'de elde ettikleri stopaja tabi tutulmuş kira gelirlerini, tutarı ne olursa olsun beyan etmelerine gerek yoktur.

İşyeri kirasının tutan, kiracı ile anlaşma yoluyla ‘‘net olarak’’ belirlenirse, netten brüte gidilmek suretiyle hesaplama yapılacak ve yıllık brüt tutar 6 milyar 650 milyon lirayı aşarsa kira gelirinin tamamı beyan edilecektir.



İNANMAYACAKSINIZ ama gerçekten de, ayda 2 milyar lira hatta bunun birkaç yüz milyon lira daha üzerinde aylık kira geliri olanlar, beyanname verdiklerinde vergi ödemeyecekler.

Demek ki, 2002 yılında ‘‘işyeri kira geliri elde edenler’’ yaşadılar. Aylık 2 milyar 153 milyon TL'ye kadar olan kira gelirleri için, gelir vergisi ödemeyecekler... Hatta, üste vergi iadesi bile alacaklar...

Belli tutara kadar vergi ödenmemesinin nedeni, stopajdan kaynaklanıyor. İşyeri kiralarından, kiracı yüzde 20 stopaj (gelir vergisi kesintisi), bunun yüzde 10'u kadar da fon payı yani toplam yüzde 22 kesinti yapıyor. Ancak, işyeri kiraya verilirken, genellikle ‘‘net kira’’ talep edildiğinden, stopajı da kiracı üstlenmek zorunda kalıyor.

İşyeri kira gelirinin, 2002 yılında, yıllık gayrisafi tutarı 6 milyar 650 milyon lirayı aştığında, tamamının yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor. Ancak, yıllık yaklaşık 26 milyar liraya kadar olan kira geliri için gelir
vergisi ödenmeyecek, hatta üste vergi iadesi bile alınacak.



KİRA geliri elde edenler, elde ettikleri kira tutarından ‘‘götürü gider’’ ya da ‘‘gerçek gider’’ adı altında bir gider indirimi yaparlar. Götürü ya da gerçek gider yönteminin seçimi, gayrimenkullerin tümü için yapılır. Bunlardan bir kısım için ‘‘götürü gider’’, bir kısmı için de ‘‘gerçek gider’’ yöntemi seçilemez.

A- GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ: Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, ellerinde hiçbir gider belgesi olmadan, gelirlerinden istisna tutarını (konutlarda) düştükten sonra, kalan tutarın yüzde 25'ini 'götürü gider' olarak indirebilirler (94/11).

Ancak, götürü gider yöntemini tercih eden mükellefler aradan iki yıl geçmeden, bu yöntemden dönemezler.

B- GERÇEK GİDER YÖNTEMİ: Gerçek gider yöntemini seçenlerin, indirim konusu yapabilecekleri giderler, Gelir Vergisi Yasası'nın 74. maddesinde tek tek sıralanmıştır.

Buna göre, gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, kiraya verilen gayrimenkuller için kiraya veren tarafından yapılan;

1- Aydınlatma, ısıtma, su, asansör giderleri,

2- İdare giderleri,

3- Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,

4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleriyle, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren, 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i (iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır).

5- Kiraya verenler tarafından ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle, belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,

6- Amortismanlar,

7- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,

8- Kiraya verenin bakım ve ödeme giderleri,

9- Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer giderler,

10- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli,

11- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, yasaya ya da mahkeme ilamına dayanılarak ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,

brüt kira tutarından indirilir. Ancak, bu giderlerin vergiden istisna edilen 950 milyon liralık tutara isabet eden kısmı indirilemez.