Yetersiz müteahhit can yakmasın!

Bugünkü konumuz zor bir kentsel dönüşüm problemi ve vatandaşın hakkı. Kentsel dönüşümün kendisi zor zaten biliyorum. Riskli yapıda oturmasına rağmen çoğunluğun kararına uymayan, payını daha fazla paraya satmak ya da müteahhitlerden daha fazla pay kopartmaya çalışan uyanıklar olduğunu biliyoruz. Bu sorunu aşmak için özellikle hak sahiplerinden 2/3’ün kararını ön plana alan birçok düzenleme yapıldı, bunu da biliyoruz. Peki ya azınlıkta olmasına rağmen göz göre göre payı ederinden ucuza alınmak istenenlerin hakkı? Peki ya yine göz göre göre hayatında hiç inşaat yapmamış sermaye yoksunu firmalar ile sözleşme imzalamaya zorlananların hakları? Son dönemde kıyı şeridinde, kentlerde, deprem bölgelerinde yapılan düzenlemelere ön ayak olan Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un çalışmaları takdirle karşılanıyor. Kurum’un özellikle kentsel dönüşümde hak sahiplerinin mağduriyetine neden olan uygulamalar konusunu da hassasiyet gösterdiğini biliyoruz. Belki bu yazdığım problemlerle ilgili de düzenlemeler yapılır, mahkemelerde aylarca hatta yıllarca sürecek davalara gerek kalmaz, kamu otoriteleri yok yere meşgul edilmez.

BİR MAĞDURİYET ÖRNEĞİ

Bakırköy İncirli Caddesi üzerinde 3 bin metrekarelik 3 katlı 36 daireli bir bina riskli olduğu gerekçesiyle yıkıldı. 2/3’lük çoğunluğun aldığı kararla bir müteahhitle anlaşıldı. Riskli bina, yıkım kararı, sözleşme süreci gibi süreçle ilgili muhalif maliklerin açtığı ve süren birçok dava var. Muhalif malikler müteahhitle imzalanan sözleşmeyi imzalamamış. Gerekçeleri taraflara düşeceği kararlaştırılan arsa payının hileli hesaplandığını, arsa payının bağımsız bölümlerin değerine göre değil emsal inşaat miktarına oranına tespit edildiğine dikkat çekiyorlar. Örneğin sitenin en son bloğunda yer alan 80 metrekare bir daire ile caddeye bakan cephede 80 metrekare asma katlı, bodrumlu bir dükkanın arsa payının aynı gösterildiği iddiasındalar. Yani paylaşımların titizlikle değil gelişi güzel yapıldığını iddia ediyorlar. Ama daha da önemlisi sözleşmenin tarafı konumundaki müteahhit firmanın bugüne kadar hiç inşaat yapmadığına, bakanlık tarafından istenen kriterlere sahip olmadığını öne sürüyorlar. Ben de bu hafta, aylarca, yıllarca süren davalara neden olan ve binlerce vatandaşı ilgilendiren bu konuyu mercek altına aldım.

İTİRAZI OLANLARI ADLİ YARGIYA YÖNLENDİRİYORLAR

Mevcut düzenlemelere göre, bakanlığın kişilerin özel hukuktan kaynaklanan sorunlarını adli yargıya yönlendirdiğini belirten Avukat Kiraz, şunları söyledi: “Vatandaş bu konuda sözleşme iptali veya uyarlama davası, sebepsiz zenginleşme davası, alınan kararların iptali davası gibi davaları Asliye ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde açmaktadır. Bu davalarda herhangi bir ihtiyati tedbir kararı alınamazsa süreç durmayacaktır. Açık arttırma ile satış öncesinde satışın durdurulması veya sonrasında payı satılan kişi bu satışın hukuka aykırı olduğu iddiası ile idari yargıda dava açabilir. Bu her iki durumda da eğer idari yargı yürütmeyi durdurma kararı vermezse, buradan da bir sonuç alınamaz. İşlemler devam eder. Öncesinde ise satış ihalesi yapılır, sonrasında ise ihalenin gereği tapu sicilinde yeni malike tapu geçer. Eğer yürütmeyi durdurma kararı verilir veya davada 1/3 arsa payı malikleri tarafından lehine karar oluşursa mevcut ihale işlemleri öncesinde ise ihale yapılmaz. Açık arttırma yapıldıktan sonra açılan davada kabul halinde ise ihale iptal olur geriye dönük olarak yapılan tapu tescil işlemi iptal olur ve bu işleme yönelik tüm işlemler de iptal olur.”

3 KRİTİK SORU

Konumuzun daha net anlaşılması için önce 3 soru sormama izin verin.

1) Riskli olduğu gerekçesiyle yıkılan bir binanın yerine yeni binayı yapacak bir müteahhitin yeterli kriterlere sahip olup olmadığı hangi aşamada denetlenir?

2) Malikler, yani hak sahipleri Bakanlığın istediği kriterlere sahip olmayan bir müteahhitle anlaşmaya zorlanır mı?

3) Anlaşmaya mecbur kaldığı halde böyle bir müteahhitle anlaşma imzalamayan hak sahiplerinin payları zorla satışa çıkar mı?

Gelelim cevaplara…

Mevcut düzenlemede riskli yapıların yerine bina yapacak müteahhitler ancak belediyeden inşaat ruhsatı alma aşamasında değerlendiriliyor. Hak sahipleri Bakanlığın istediği kriterlere sahip olmasa bile 2/3’ün aldığı karara uymaya yani müteahhitle anlaşmaya zorlanıyor. Anlaşmayı imzalamayan müteahhitlerin payları da belediyelerce satışa çıkarılıyor.

Peki çözüm ne…

Belediyeler, uyuşmazlık halinde pay satışı için kendilerine iletilen sözleşmeye ilaveten müteahhitlerden ‘yeterlilik belgesi’ istese sorun kalmayacak. Maalesef bu olmadığı için binlerce dava ile mahkemeler yok yere meşgul ediliyor.

KARAR BEKLENİYOR

Bahsettiğim yerle ilgili de muhaliflerin iddialarına göre, söz konusu müteahhit, teknik ve sermaye olarak yetersiz hatta hiç inşaat yapmamış bir şirket. Teklif diye sunduğu proje imara aykırı ve uygulanması mümkün değil. Bu gerekçe ve endişelerle Bakırköy Belediyesi’ne itiraz etmişler. Sözleşmeyi imzalayanlar muhaliflere ihtar göndererek ‘kabul edin ya da payınız satışa çıkar’ demiş.

Muhalifler kararı ve teklifi mecburen kabul etmelerine rağmen belediye arsa paylarını yine de satışa çıkarmış. Arsa sahipleri bunun üzerine satışın iptali için dava açmışlar. Davaya bakan İstanbul 12. İdare Mahkemesi yürütmenin durdurulması kararı vererek satışı engellemiş. Mahkemenin nihai kararını ben de merakla bekliyorum.

YETERLİLİK BELGESİ MAĞDURİYETİ ENGELLER

Avukat Ali Güvenç Kiraz da ‘pay satışı’ ile ilgili binlerce devanın basit bir yeterlilik belgesi ile engellenebileceği görüşünde. Firmanın yeterliliği ile ilgili yeni yasal düzenlemenin aslında müteahhit açısından sözleşmenin geçerlilik şartını oluşturduğuna dikkat çeken Kiraz, “Bu şartı taşımayan müteahhit açısından bu sözleşme ifa edilemeyeceği için maliklerin (2/3 çoğunluk veya 1/3 azınlık olup olmamasına bakılmaksızın) sözleşmenin iptalini isteme hakları var” diye konuştu. Ancak burada sorunun Türk hukukunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesih edilemeyen mahkeme kanalı ile fesih edilebilen sözleşmeler olduğunu belirten Kiraz, “Belediyelerin müteahhitin yeterliliğine baktığı aşama açık arttırma aşaması değil ruhsat aşamasıdır. Birisi 6306 ile ilgili diğeri ise 3194 Sayılı İmar Kanunu ile alakalıdır. Dolayısıyla yukarıda bahsettiğim gibi 1/3 sözleşmeyi imzalamazsa evini kaybeder sonrasında ruhsatı müteahhit alamazsa da bu sefer malikler dava açarak sözleşmeyi fesih edebilirler. Bu ilginç bir durum ama maalesef böyle” dedi. Bu durumun mağduriyet yaratmaması için açık arttırma öncesi istenilen evraklara “yeterlilik belgesinin” eklenmesi şartının bakanlık tarafından getirilmesi gerektiğine işaret eden Kiraz, “Bakanlık basit bir yönetmelik değişikliği ile bunu yapabilir. Bu durumda ihaleye gidişte eğer firma yeterlilik belgesine sahip değilse ihale yapılmaz ve diğer imzalayan malikler açısından da sözleşme fesih olur. Yeni yeterli bir firma ile imzalama hakkı oluşur. Ama yasada veya yönetmelikte böyle bir düzenleme şu an için yok” şeklinde konuştu.

BAKANLIK KONUTZEDE OLMASIN İSTİYOR

Türkiye’de her isteyenin inşaat sektörüne girmesi yapılan düzenlemelerle önlendi. Mart 2019’da Resmi Gazete’de yayımlanan ve Haziran 2019’da yürürlüğe giren “Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik” doğrultusunda müteahhitler 9 sınıfa ayrıldı. Özel sektör yapım işlerini yüklenecek müteahhitlerin belirli ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliliklere sahip olması koşulu getirilen yönetmelikler uyarınca da yetki belgesi numaraları, müteahhidin bu yeterlikleri dikkate alınarak “A, B, C, D, E, F, G, H” ve “geçici” olmak üzere 9 sınıfa ayrıldı. Yapılan düzenlemeler hem konutzede oluşması engellenecek hem de inşaat sektörünün sağlıklı gelişimi sağlanacak.