Pervin Teyze’nin dönüşüm isyanı

İSTANBUL’un en kıymetli semtlerinden Bakırköy’ün kalbinde İncirli Caddesi üzerinde 3 bin dönüm bir arsa. Arsada tek blok halinde 36 konut var. Her biri net 75’er metrekare olan bu konutlarda yaşayanlardan biri de Pervin Teyze. Kapısı bir gün çalınır, gelenler evleri toplu halde müteahhite vermekten, bu sayede yepyeni bir evde oturacaklarından bahsederler. O da avukat oğlunu arar durumu anlatır. Sitede kiracı olan bir fotoğraf stüdyosu sahibi daha sonra bu sitede 4 bağımsız bölümün sahibi olmuş sonra da yönetici konumuna gelmiştir. Sitenin yenilenmesi gerektiğini vurgulayanların başını da o çekmektedir.

10 BİN TL SERMAYELİ FİRMA

Avukat oğul araştırır. Onun iddialarına göre, yönetici ve bazı malikler, ana yapının yıkılarak kat karşılığı inşaat yapılması için yüklenicilerle görüşmeler yapmıştır. Ulaştığı bilgelere göre bazı kişiler yüklenicilerden kat maliklerini ikna etmeleri karşılığında yapılması planlanan yeni binadaki 12 adet dubleks daireden 6 adedini istemiştir. Yönetici ve bazı malikler toplu halde bir karar alınmadığı halde bir firma ile anlaşıp üstüne bir de bağlayıcı ön protokol anlaşması imzalamışlardır. Avukat araştırmalarını sürdürür. Protokolde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin en esaslı unsuru olan bedel, yani yükleniciye yapacağı inşaat karşılığında devir edilecek arsa payının miktarı, ne zaman ve nasıl, ne şekilde yapılacağı, yüklenicinin edimini zamanında ve layıkıyla yapmaması halinde, örneğin işi terk etmesi, acz içine düşmesi, ayıplı mal teslimi gibi durumlar için vermesi gereken teminat vs. gibi önemli hususlar hiçbir düzenlemede yoktur.  Üstelik protokolün imzalandığı firma o güne kadar sadece bir inşaat yapmıştır ve sermayesi de sadece
10 bin TL’dir.

CAYMA CEZASI 2 MİLYON TL

Kat malikleri tek tek imzaya davet edilir. İmza karşılığında her birine 25 bin TL ödenir. Bu ödemelerin fotoğrafçı yöneticinin hesabından yapılması ise ilginçtir. Maliklerin çoğunluğu protokol vs hiç incelemeden sadece 25 bin liranın karşılığında imza atar. Oysa imzaladıkları protokolden caymaları başka müteahhitlerle görüşmeleri halinde 2 milyon lira tazminat ödemek zorunda oldukları bilgisi yer almaktadır. Avukat ve ailesi iki diğer malikle birlikte dava yoluna gider. Müteahhit firmanın güvenilir olmadığını, hisse paylarının adil dağılmadığını, sözleşmeye uyulmadığı durumda yasal olarak hiçbir güvencelerinin olmadığını iddia etmektedir.

Protokolde ayrıca, “Kat Karşılığı İnşaat İşi 6306 Sayılı Yasa ve ile ilgili yönetmelikler kapsamında yapılacağı” maddesi yer almaktadır. Buna göre anlaşmayı kabul etmeyen kat malikleri, 6306 Sayılı Yasa’nın sağladığı istisnai toplantı ve karalarla devre kalmaktadır. Bu sırada binanın caddeye bakan tarafı tahta perde ile kapatılır. Üzerine de ilanlar yapıştırılır. İlanlarda projenin logosu ile fotoğrafçının şirketinin logosu aynıdır. Projenin adı da fotoğrafçının şirketini çağrıştırmaktadır.

Avukat ve iki malikin sözleşmenin hukuksuz olduğu, yöneticinin projenin gizli ortağı olduğu iddiasıyla açtıkları dava üzerine karşı taraf da boş durmaz ve Bakırköy Belediyesi’nden riskli yapı belgesi alır. Davacılar bu belgeye de yasal süreci içinde itiraz eder ve yargıya taşırlar. Her iki dava süreci de devam ederken yönetici bu kez yüklenici firmanın borca batak olduğunu öğrendiğini belirterek başka bir şirket ile anlaştıklarını açıklar. Bu firmanın da bugüne kadar bir inşaat yapmadığı ortaya çıkar.

YÜZDE 30 MALİKLERE YÜZDE 70 FİRMAYA

DAVACI maliklerin beyanına göre imzalanan anlaşma şirkete olağan dışı menfaatler sağlanmış. İddiaları şöyle:

- Sözleşmede arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki paylaşım oranı 55/45 olarak düzenlenmiştir. Oysa iddialara göre o bölgede bu emsaldeki taşınmazlar için kat karşılığı oranı, arsa sahibine yüzde 70 yükleniciye yüzde 30’dur.

- Sözleşmeye göre yeni bina 36 normal, 12 adet dubleks mesken ile 12 adet dükkandan oluşacaktır. Bunlardan 36 adet normal mesken (85 metrekare) arsa sahiplerine verilecek, kalan 12 adet dubleks ve 12 adet dükkan bedel olarak yükleniciye kalacaktır.

- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesi hükmüne göre arsa payı : “ … ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri  ile oranlı olarak…” saptanan payı ifade eder. 

- Eğer arsa yapı oranıyla hesaplama yapılırsa arsa sahiplerine verilecek 36 dairenin (bulunduğu konuma göre) ortalama değeri, (bağımsız bölüm başına 1 milyon 100 bin lira) 39 milyon 600 bin lira yükleniciye verilecek 12 Adet dubleksin ortalama (dubleks başına en az 2 milyon lira) değeri 24 milyon lira;  asma katlı, bodrumlu 12 adet dükkanın semtteki rayiç değeri (dükkan başına ortalama 5 milyon 500 bin liradan) 66 milyon lira ediyor.

- Buna göre bugünkü değerlere göre toplam 129 milyon 600 bin liralık değerin 39 milyon 600 bin liralık kısmını (yüzde 30) arsa sahipleri alırken 90 milyon liralık kısmını (yüzde 70) yüklenici firma alıyor.

“ÇARŞAMBAYA KADAR İMZALAMAZSAK SATILACAK”

AVUKAT kat karşılığı yapılan anlaşmaya itiraz ettikleri için karşı tarafın ‘Riskli Yapı Tespiti’ işlemini haksız biçimde devreye soktuğunda ısrarlı. Bu kararın iptali için dava açmalarına karşın devreye sokulan 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ne göre riskli yapılar yıkılmadan önce kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ile yeniden değerlendirmeye 3’te 2 çoğunluk ile karar veriliyor. Bu karara uymayanların arsa payları Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılıyor. İncirli’deki tartışmalı ve davalık arsa ile ilgili sözkonusu yasal süreç ise önümüzdeki Çarşamba günü dolacak. Yani avukat, kardeşi ve annelerine ait konut Bakanlık tarafından satışa çıkarılacak diğer paydaşlara satılacak. Satış gerçekleşmezse paylar rayiç bedel üzerinden Hazine adına tescil edilecek.

BAKANLIK BU FİRMALARI ARAŞTIRIYOR MU

KENTSEL dönüşüm Hürriyet’in özellikle radarına aldığı bir konu. Bu konuda muhabirimiz Gülistan Alagöz’ün kaleme aldığı onlarca haber var. Bir tarafta acilen dönüşmesi gereken konutlar var. Bu dönüşümü fırsata çevirmeye çalışan ve son imzaya direnip müteahhitlerden daha fazla çıkar sağlamaya çalışanlar olduğu da bir gerçek. Ancak yılların birikimi konutlarını ne olduğu bilinmeyen ve piyasada ‘çantacı’ olarak adlandırılan müteahhitlere kaptırmak istemeyen, zarara uğrayacağını iddia eden vatandaşa da kulak vermek gerekir. İddialar suçlamalar bir yana bu kadar hassas bir konuda işlerin bu denli kontrolsüz gitmesi üzücü. Kıyafet alırken saatlerce düşünen bizler evimizi birine verirken daha temkinli olmalıyız. Kamu da bu işin ucunda olmalı. Nasıl bir kamu ihalesinde yeterlilik aranıyorsa dönüşüme de her isteyen firma dahil olmamalı.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın üstlendiği inşaat için hiçbir teminat gösteremeyen yüklenicinin mali yapısını, ehliyetini, başlayacağı işi bitirip bitiremeyeceğini denetlemesi gerekmez mi? İncirlik ve benzeri arsalarda evleri zorla satılanlar gerçekten zarara uğratılıyorsa, başlanan evler mali zorluklar veya kötü niyet nedeniyle yarım kalırsa hesabını kim verecek? İddialar doğruysa arsa sahiplerini sonu gelmez ihtilaflara ve risklere karşı korumasız bırakan, yüklenicinin rayiçler üzerinde pay aldığı böyle bir sözleşmeyi, arsa paylarının satışı tehdidi altında imzaya zorlanması hele de bunun yasal düzenlemeyle Bakanlık tarafından yapılıyor gözükmesi doğru mu? Bilinçli vatandaş işin içinde çoğunluk da olsa hakkını mahkemeyle arayamaz mı, dava süreçleri hızlandırılıp bunların sonucu beklenemez mi? Kentsel dönüşümün hem hak sahipleri hem de müteahhitler tarafından adil bir şekilde ilerletilmesi, süreçlerin hızlanması için konusunda tecrübeli yeni Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un bu soruna el atacağına eminim. Milyonları ilgilendiren bu konuda bir gelişme olursa mutlaka bu sütunlardan paylaşacağımızı belirtmek isterim.