Kira piyasasında neler yaşanıyor

Yeni ev arayan aylarca bulamıyor, bulduğunun fiyatı bütçesini aşıyor. Mevcut kiracılar fahiş zam talepleriyle karşılaşıyor, ev sahipleri ise gelirlerini arttırmak istiyor. Gelin şimdi Hürriyet emlak editörü Gülistan Alagöz’ün notlarıyla kira piyasasında yaşananların önce bir fotoğrafını çekelim sonra da hukuk ne diyor, kimin ne hakkı var beraber inceleyelim...

İŞTE 5+1 KİRA PİYASASI!

Kiralar neden arttı?

- Konut üretimi yavaşlayınca arz sorunu ortaya çıktı.

- Artan kredi faizi ve fiyatlar nedeniyle orta gelirli vatandaş ev alımından uzaklaştı, kiracı kaldı. Bu da talebi arttırdı.

- Geçen yıl sonunda kısıtlamaların gevşetilmeli ile ertelenen düğünler yapılınca kiralık eve talep arttı.

- Hem üniversiteyi kazanan, hem de pandemi nedeniyle evini kapatan öğrenciler aynı dönemde ev arayışına girdi.

- Kimi bölgelerde kentsel dönüşüm nedeniyle evini tahliye eden vatandaş kiralık eve yöneldi.

- Yabancılar ve göçmenlerden gelen konut talebi de kimi ilçelerde etkili oldu. Son olarak Rusya ve Ukrayna savaşının etkisiyle Antalya’da kiralar 4 kat arttı.

- İstanbul başta olmak üzere bazı kentlerde İran, Irak, Suriye ve Afrika’dan gelenler belirli semtlerde kümeleşti. Buralarda da kiralarda ciddi artışlar oldu.

Kiralık ev arayanlar ne yaşıyor?

Bugünlerde kiralık ev arayanları yoğun bir mesai bekliyor. Kimi bölgelerde vatandaş adını emlak ofisine yazdırıyor, bekliyor... Aynı ev için kimi zaman açık arttırma gibi en yüksek teklifi veren ipi göğüslüyor. Son aylarda dikkat çeken bir başka konu da ortak ev kiralama. Öğrenciler için geçerli olan bu durum artık avukattan öğretmene, doktordan beyaz yakalıya kadar her kesim için geçerli. Emlak ilan siteleri bu taleplerle dolu, vatandaş kirasına ortak arıyor.

Fırsatçı ev sahipleri ne yapıyor?

- Kiraya zam, yılda bir kez sözleşme yenileme döneminde yapılır. Zam oranı TÜFE’nin 12 ay ortalamasıdır. Mesela nisan ayında sözleşme yenileyecekler için bu oran 29.88. Kimi ev sahipleri ‘kiralar çok arttı’ bahanesiyle yüzde 100’e varan artışlar talep ediyor. Ancak böyle bir durum yasal değil.

- Kimi ev sahipleri eski kiracıyı çıkarıp aynı evi daha yüksek fiyatla başkasına kiralama peşinde... Kiracısına ‘oğlum oturacak’, ‘evi satıyorum’ gibi bahaneler sunuluyor. Ancak kanuna göre ev sahibi kendisini ya da bakmakla yükülü olduğu kişinin ihtiyacını ispatlarsa bu talebi söz konusu olabilir. Eğer 3 yıl içinde evi başkasına kiraya verirse de eski kiracıya tazminat öder.

- Son aylarda bir de ‘ara zam’ konusu gündeme geldi. Senede bir kez yapılan zammı yeteri bulmayanlar ara zam istiyor. Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre böyle bir uygulama söz konusu olamaz.

Yüksek kira sözünü tutmayanlara dikkat!

Kiracıların mağduriyetlerini, yasal haklarını defalarca gündeme getirdik. Bu haberlerimize kimi ev sahipleri tepki gösterdi. Enflasyon bu durumdayken yüzde 20-30 zam beni kurtarmıyor diyorlar. Aldığı kira ile geçinecek vatandaş için bu zam oranları yetersiz kalabilir. Geliri 2 kat artmayan birinden yüzde 100 zam istemek de gerçekçi bir çözüm değil. Karşılıklı anlaşma yolları denenip orta yol bulunabilir. Olmazsa zaten kanunlar devreye giriyor. Bu noktada belirtmeliyiz ki; kötü niyetli kiracılar da yok değil. Ödeme yapmayıp aylar sonra sırra kadem basanlar da var. Bu durumda kira geliri ile geçinen vatandaş mağdur olabiliyor. Yani yüksek kira vaat edip üç ay sonra kira ödemeyecek biri yerine, daha az ödeyecek ama istikrarlı kiracıları tercih etmekte fayda var.

Hangi durumlarda ek zam, tahliye istenir?

- Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açar. Kira bölge ortalamasının altında kaldı diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Ev sahibi ne isterse o rakam olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürdüğü de unutulmamalı.

- Kanuna göre kira sözleşmeleri aksi bir işlem yapılmadıkça her yıl yenileniyor. Ancak kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden sonra ‘herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan’ kiracıyı tahliye edebiliyor. Sadece uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı olarak fesih bildirimi yapmak zorunda.

Kira piyasası nasıl normalleşir?

Büyük kentlere yerli yabancı göçlerini engellemek mümkün gözükmüyor. Hatırlarsanız bir süre önce İstanbul’da bazı semtlerde yabancılara kısıtlamalar getirildi. Önümüzdeki dönemde benzer kısıtlamalar yapılabilir. Ancak tek başına kısıtlamalarla talebin önüne geçmek mümkün değil. Yeni evlilikler, öğrenciler, iş bulanların talepleri devam edecek. Artan fiyatlar nedeniyle konut almak da bir süre daha zor olacak. Bu durumda tek yol arzı yani yeni konut sayısını artırmak. Özel sektöre yönelik kontrollü teşvikler, yasal kolaylıklar düşünülebilir. Ayrıca Emlak Konut ve TOKİ’ye bu dönemde her zamankinden çok ihtiyaç var. Konut talebinin yüksek, arzın düşük olduğu bölgelere yönelik olabildiğince proje geliştirilmesi çok önemli.