Gayrimenkul sektörü cazibesini yitirmez

SON aylarda gayrimenkul sektörü için hem içerden hem dışlardan isimler çarpıcı açıklamalar yapıyor.  Sektörde arz talep dengesinin bozulduğu, talebin eskisi kadar canlı olmadığı iddialar arasında... Gayrimenkul sektörünü kârlı görerek sonradan bu işe girenlerin dengeleri olumsuz etkilediği de söyleniyor.... Türkiye’nin lokomotif sektörlerinin başında gelen gayrimenkul sektöründe neler yaşandığını Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas’a sorduk. “Türkiye gayrimenkul sektörü cazibesini yitirmez” diyen Elmas, “Konut talebi hep güçlü. Sadece dönem dönem alım erteleniyor. Bu erteleme dönemi bazen üç ay bazen beş ay oluyor, daha fazla olmuyor hiçbir zaman. Erteleme döneminin bitiminden itibaren ise hızlı bir ivme ile satışlar artıyor. Tabi artan dönemlerde fiyat da hızla yükseliyor. Sektörün dinamiği bu şekilde. Gayrimenkul sektörü bu tür senaryolarla ilk defa karşılaşmıyor.  Şimdi önümüzde kısmi durgunluğun biteceği ve satışların yukarı ivmeleneceği bir dönem var” dedi. İşte Altan Elmas’ın sektördeki son gelişmelerle ilgili sorularımıza verdiği cevaplar...

Son dönemde gayrimenkul sektörünün satış yapmakta zorlandığına, talebin düştüğüne ilişkin iddialar var. Siz ne dersiniz?

Öncelikle bazı genellemelerde bulunmak için istatistiksel verilerle ve kanıtlarla konuşmak gerektiği kanaatindeyiz. Biz KONUTDER olarak düzenli bir şekilde sektörü, ekonomik konjonktürü takip ve analiz ediyoruz. Gayrimenkul sektörünün de tam da buna; gerçekçi verilerle değerlendirmelere ihtiyacı var. Her yıl ocak, şubat aylarında mevsim etkisiyle satışlarda düşüş yaşanır. Geçen yıl da benzer bir tablo vardı, mart ayından itibaren satışlar arttı. Mevsim etkisi tüm sektörler için geçerlidir. Otomotiv, perakende gibi birçok sektörün en düşük satış yaptığı aylar ocak ve şubat aylarıdır. TÜİK verilerinden geriye doğru baktığımızda bunu çok net görüyoruz. Bu yıl farklı olarak bu sürece kısmen kasım ve Aralık ayları da eklendi. Bunun temel sebebi faizler gibi görünüyor. Faizlerin arttığı dönemlerde kredi kullanacak tüketiciler bu kararlarını ertelemeyi tercih ediyor. Bu da ipotekli satışların düşmesine neden oluyor. Kasım, aralıkta düşüş yaşanırken Ocak 2018’de bir önceki yılın ocak ayına göre İstanbul yüzde 3.5, Türkiye yüzde 1.7 artış yaşadı. Detaylarına baktığımızda kredili satıların azaldığını, peşin ve kampanyalı satışların arttığını ve doğan boşluğu doldurduğunu görüyoruz.

TALEP HEP GÜÇLÜ

Konut talebi hep güçlü. Sadece dönem dönem alım erteleniyor, bu erteleme dönemi bazen üç ay bazen beş ay oluyor, daha fazla olmuyor hiçbir zaman. Erteleme döneminin bitiminden itibaren ise hızlı bir ivme ile satışlar artıyor. Tabi artan dönemlerde fiyat da hızla yükseliyor. Sektörün dinamiği bu şekilde. Gayrimenkul sektörü bu tür senaryolarla ilk defa karşılaşmıyor.  Şimdi önümüzde kısmi durgunluğun biteceği ve satışların yukarı ivmeleneceği bir dönem var. Bunu kendi satışlarımızdan da görüyoruz. İstanbul’da en yaygın satış ağına sahip firmaların başında geldiğimiz için bu hareketliliği anlayabiliyoruz. Tüm sektör için Antalya projemiz pek çok açıdan iyi bir örnek oldu. İki buçuk ay gibi kısa bir sürede 1400 konut, ofis ve dükkan sattık. Doğru ürün, doğru fiyat ve doğru lokasyon ile çok başarılı bir satış yaptık. 

‘SORUNLAR BÖLGESEL’

Sizce bu söylentilerin temelinde yatan ne? Niye böyle bir algı oluştu?

Gayrimenkul sektörü 2017 yılında 1 milyon 405 bin konutluk bir rekor kırdı. Kasım ve Aralık ayında ipotekli satışlar düşmesine rağmen bu sonucu elde etti. Gayrimenkul sektörü ekonominin lokomotifi olacak kadar kapsamlı, çok yönlü ve pek çok alternatifi olan bir sektör. Çok fazla yorum yapan ve bu yorumları değerlendirenler oluyor. Kendi gerçeğini sektörün gerçeği gibi aksettirenler oluyor. Bölgesel bazı problemleri tüm sektöre mâl edenler oluyor. Bazı durumlarda gerçek ve sağduyu gün yüzüne çıkmaya fırsat bulamıyor. Medya açısından da olumsuz haber her zaman daha dikkat çekici oluyor. Piyasa şartlarında iniş de olacak çıkış da olacak. Kimse bu gerçekleri inkâr etmiyor. Burada ki temel sorun olduğundan fazla karanlık bir tablo çizilmesi, aşırı ifadelerin kullanılması. Algının olgunun önüne geçmesi durumu. Ekonomik tüm faaliyetlerinin temelinde algılar çok belirleyici oluyor. Yükselme dönemlerinde de düşüş dönemlerinde de kendi içerisinde fırsatlar vardır. Sektör olarak son derece dinamik bir yapımız var. Geriye doğru baktığımızda her yıl bir öncekini geçerek rekorlar kırdığımızı  görüyoruz.

‘BALON SÖYLEMİ 10 YILDIR BİTMİYOR’

İnşaat sektörünün finansman yönünden sıkıntıda olduğuna ilişkin yorumlar için ne dersiniz?

Satışların düşük seyrettiği dönemlerde finansal konularla ilgili de yorumlar yapılıyor. Kış aylarında her yıl bu söylemleri duyarız. Balon söylemi on yıldır hiç bitmez, konut balonu patlayacak şeklinde hep yazılır ve çizilir. Ama bu söylemlerden etkilenenler kaybetti, konut alanlar kazandı. Sektör alternatif finansman modelleriyle ya da kampanyalarla zor zamanları da fırsata çevirmeyi biliyor. TÜİK tarafından açıklanan Ocak 2018 rakamları bunu açıkça gösteriyor. Düşen kredili satışların yerini peşin veya firma vadeli satışların doldurduğunu ve bir miktar da arttığını net bir şekilde gördük.

KONUTTA FAİZ ETKİSİ

Mevduat faizlerinin yükselmesi sebebiyle bankalar aylık yüzde 1 seviyesinde konut kredisi kullandırmak istemiyor. Sektörün nakit temininde konut kredileri önemli bir yer tutuyor. Ekim ve kasım aylarından itibaren sert bir yükseliş olunca konut kredi faizleri satışlara olumsuz yansıdı ve elbette ki konut alıcısını bir miktar yavaşlattı.  Ancak, sektör de yaptığı peşin indirimli ve sıfır faizli ödeme planlarıyla bu süreci tersine çevirdi. Benzer süreçler geçmiş 15 yılda çok kez yaşandı. Gayrimenkul sektörü güçlü bir sektör, Türkiye için lokomotif sektör. İğneden ipliğe her şeyi etkiliyor. Ekonomi büyük bir çark ise gayrimenkul sektörü bu çarkın en önemli dişlisidir. Bu ülkede milyonlarca insan gayrimenkul sektörünün ürettiği konutlarda yaşıyor. Sadece İstanbul’da son 15 yılda 2 milyon konut üretildi ki bu da İstanbul’un %50 sinin depreme dayanıklı konutlara kavuşması demektir. Konut üretimi dünyanın her yerinde sosyal politika olarak desteklenir, bizde de hükümetimiz konut sektörüne büyük önem ve destek veriyor.

‘RAKAMSAL DAYANAK YOK’

Balon, köpük, bölgesel sıkıntı… Bu söylemler bizzat bazı firmalar tarafından dile getiriliyor? Siz bu söylemler için ne dersiniz?

Öncelikle bu söylemlerin rakamsal dayanağı bulunmuyor. Balon ya da köpük iddialarına daha büyük resimden bakarak cevap verelim. Önümüzde kentsel dönüşüm kapsamında her yıl yenilenmesi gereken en az 300 bin konut var. Nüfus artışı, evlenme ve boşanmalara dayanan yıllık talebi de eklediğimizde bu rakam ortalama 1 milyon. Ortalama nüfus yaşı 32, yani daha 20 yıl sektörde canlılık sürecek. Kısa vadeli düşünemeyecek kadar büyük bir ihtiyaç var. Bu nedenle köpük ya da balonun olduğunu düşünmüyorum. Bunu üretilen ürün, satılan ürün arasındaki dengeden, alınan yapı ruhsatlarından ve nüfus artışından da çıkarıyoruz. İstanbul’da bir iki bölge dışında bölgesel bir arzdan da bahsedemeyiz. Kentsel dönüşümün sıkıntılı uygulamalarının olduğu ve uzun zamandır sorunlarla gündemde olan bölgelerin genelleme yapılarak tüm İstanbul’a ve hatta Türkiye’ye mal edilmesi doğru değildir. İstanbul’daki sıkıntı stokta olan ürünün yüksek fiyatlı olmasıdır. Arsa maliyetleri ve diğer inşaat maliyetlerinin yüksek olması sebebiyle firmalar uygun fiyatlı ürün üretmekte zorlanıyor. Üretilen lüks ürünlerin de belli bir satış hızı ve sınırlı bir hedef kitlesi söz konusu. Bir diğer konu; bu iddialara gerekçe olarak alınan ruhsatlardaki artış gösteriliyor. Yönetmelik düzenlemesi çıkmadan önce tüm geliştiriciler hatta arsa sahipleri ruhsatlarını hazır etmek istedi. Bu yıl da alınan ruhsat sayısı düşük çıkacak.

‘DİNAMİKLER DEĞİŞİYOR’

Bir tarafta sektör cazibesini kaybetti deniyor bir taraftan da sektöre sürekli yeni oyuncu giriyor. Sizce bu bir çelişki mi?

Türkiye gayrimenkul sektörü cazibesini yitirmez. Özellikle İstanbul, marka değeri giderek yükselen bir marka kent. İstanbul’a yapılan hiçbir yatırım boşa gitmez. Dünyanın her yerinden insanlar İstanbul’dan konut satın alıyor. Genç nüfus, evlilikler, boşanmalar, artan nüfus, artan gelir ve kentsel dönüşümden kaynaklı yenilenme ihtiyacını göz önünde bulundurduğumuzda sektörün 20 yıl daha bu şekilde gideceğini söyleyebiliriz. Arz ve talep dengesi sektörün kısa vadeli cazibesini elbette dönemsel olarak etkileyecektir. Sektör cazibesini kaybetmiyor ama dinamikleri değişiyor. Nüfus artışları ve köyden kentlere göç başka bir evreye geçti. Artık bölgesel merkezler oluşuyor. İstanbul’dan çok göç bu merkezlere oluyor. Ankara ve İzmir hala göç alıyor ancak asıl göçü Antalya, Bursa Urfa, Samsun, Gaziantep gibi illerimiz alıyor. Bu illere küçük illerden de göç devam ediyor. Nüfusu 1 milyonu geçen illerimiz çevre illerden de göç alıyor. Konut piyasası da bu illerimizde çok canlı. 

Öte yandan hiçbir sektörde bu kadar oyuncu bulunmuyor. Diğer sektörlerde oyuncu sayısı çok sınırlı. Otomotivde, perakendede veya benzer sektörlerde sınırlı sayıda firmadan söz ediyoruz. Önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektöründe geçmiş tecrübesi olan ve marka değeriyle ayrışan firmalarımızın ön planda olacağını söyleyebiliriz. Konut üretiminin kısa vadeli kar beklentisiyle yapılamayacak uzun koşulu bir maraton olduğu bütün sektör temsilcilerince idrak edilmelidir. Daha uzun vadeli planlamalar yapılmalıdır. Geçmişte diğer sektörlerden gayrimenkul sektörüne giriş yapan firmaların çok az kısmı sektörde yatırımlarına devam ediyor. Büyük kar marjı beklentisi ve eksik maliyet hesapları hayal kırıklığı oluşturuyor. Kurumsallığıyla, marka değeriyle, müşteri memnuniyetine verdiği önemle farklılaşan firmalar doğal olarak sektörde ayrışacak. Gayrimenkul sektörü yolculuğuna bu firmalarla devam edecektir.

‘DESTEK BEKLENİYOR’

Geçen yıl kamu KDV, harç ve yabancıya satış için önemli düzenlemeler yaptı. Sektörün kamudan beklediği başka bir düzenleme var mı?

Öncelikle Türkiye 1.5 milyarlık bir inanç coğrafyasının başkenti ve özellikle Körfez sermayesi başta olmak üzere pek çok yatırımcı için Türkiye güvenilir bir liman durumunda. Yabancılara yönelik vatandaşlık teşviki ve yabancı yatırımcıların gayrimenkul alımlarındaki KDV’nin kaldırılması kapsamına gurbetçi vatandaşlarımızın da alınmasının çok olumlu sonuçları oldu. Bu kapsama alınan gurbetçilerimiz de İstanbul ve Antalya başta olmak üzere bu yasadan sonra pek çok yatırım yaptı. Rakamsal olarak da bu sonuçları TUIK istatistiklerinde gördük. 2017 yılının tamamında yüzde 22,  Ocak 2018’de ise yüzde 25 oranında yabancıya satış artış gösterdi. Bunlara ilaveten sektör yükselen maliyetlere karşı ilave destekler bekliyor. Bunun başında KDV düzenlemesinin kapsamının genişletilmesi geliyor.  Devreden KDV’nin iade edilmesine dönük düzenlemeyi çok önemsiyoruz. En yüksek KDV alacağı olan sektörlerden biriyiz. Konut alıcılarımızın kullandığı konut kredi faizini gelir vergisinden mahsup edilebilmesi imkânı çok önemli ve sosyal devlet anlayışının gereği olarak değerlendiriyoruz. Yabancıya konut satışının beklenen faydayı vermesi için Exim Bank imkanlarından gayrimenkul sektörünün faydalanması da önemli taleplerimizden birisidir. Ayrıca tüm dünyada olduğu gibi konut kredileri ve inşaat sektörü konusunda ihtisaslaşmış bir bankanın sektörün gelişimine katkı vereceğini, orta ve orta alt gelir seviyesinin konut edinimini kolaylaştıracağını düşünüyoruz.

‘NESİLLER BOYU YATIRIM ARACI’

Faizlerin geçmişe göre yüksek olması talebi nasıl etkiliyor?

Faizlerin yüksek olması talebi olumsuz yönde etkiliyor. Konut alıcısı için faizlerdeki aylık yüzde 1 seviyesi psikolojik sınır olarak görülüyor. Faizler yukarı çıktıkça talep azalıyor. Ters bir orantıdan söz etmek mümkün. Bugün batıda yıllık yüzde1,5 gibi bir faiz oranıyla 30 yıla kadar konut kredisi kullanılıyor. Bu ancak sosyal devlet desteği ile mümkün olabilir.

Yükselen faizler ve mevduat getirisi nedeniyle vatandaşların konutu yatırım aracı olarak görmekten vazgeçtiği iddiaları için ne dersiniz?

Gayrimenkulün nesiller boyu bir yatırım olduğunu unutmamak gerekir. Gayrimenkul uzun vadeli ve geleceğe miras bir yatırımdır. Faizler ise konjonktürel olarak inişli çıkışlıdır. Ayrıca yıllık bazda ortalama faizle gayrimenkulün kıyaslanmasında da bir hata söz konusu. Faizle kıyaslanma yapılarak bir hesaplama yapıldığında gayrimenkulün değer artışına kira gelirinin ilave edilmediğini görüyoruz. Gayrimenkul de ortalama yüzde 5 kira getirisi, yüzde 10 da en az değer artışı şekline hesaplanma yapıldığında yüzde15 en kötü döneme tekabül ediyor. Bu hesap bütün bedelin öz sermaye ile ödendiğinde geçerli. 300 bin TL lik bir konutun 100 bin TL’sini öz sermaye, 200 bin TL’sini de kredi veya firma vadesi ile alınca konut getirisi çok daha yükseliyor. 48 ay sıfır faizli firma vadeleri ile öz sermaye kazancı çok daha yüksek çıkar. Gayrimenkul en güvenli yatırım limanıdır. Sadece konut olarak değer artışı olmaz. Bulunduğu semt değerlenir semtle birlikte değeri artar. Ulaşım imkanları artar, konuta da olumlu yansıması olur, kamu yatırımları gelir ve üzerine değer koyar. Orta ve uzun vadede konuttan zarar edilmesinin mümkün olmadığı, bütün yatırım araçlarından daha fazla kazandırdığını tecrübelerimiz bize gösteriyor.

‘EV ALMAK İÇİN DOĞRU ZAMAN’

Bu dönemde birikimi olana konut almasını tavsiye eder misiniz? Neden?

Konut yatırımı için ideal bir dönemdeyiz. Cebinde parası olan için cazip fırsatlar sunulan bir dönem içerisindeyiz. Çünkü maliyetlerde yüzde 22’lik bir artış olmasına rağmen, bu maliyetler hala fiyatlara yansıtılamadı. Bu durum sonsuza kadar sürmez. Satışların yeniden yükselişe geçtiği bir döneme giriyoruz. Yükselen satışlar haliyle geliştiricilere fiyatlara maliyetleri yansıtma fırsatı verecektir. Ayrıca firmalar sıfır faizli çok cazip ödeme imkânları sunuyor. Kredi faizlerinin düşmesini beklemenin 5 ya da 10 yıllık bir kredide çok anlamlı olmadığını vurgulamalıyız. Daha sonra faizler düşerse tekrar yapılandırma istenebilir. Faiz oranlarını bir gösterge olarak okumalıyız, sadece psikolojik bir etkisinin olduğunu söyleyebiliriz. Örneğin 1.17 den kredi kullandınız, yarın faizler yüzde 1 seviyesine düştüğünde daha önceki kredinin yapılandırılması mümkün. Tüketici bu hakkını çok fazla bilmiyor. Bu konunun altını kalınca çizmekte fayda var.

Sektörün önde gelen bir STK’sının da başkanısınız. KONUTDER Başkanı olarak sektörde sağlıklı büyüme ve sorunların çözümü için ne gibi adımlar atıyorsunuz?�

Konutder olarak bir yandan kısa vadeli sorunlara çözüm bulmaya çalışırken diğer yandan da sağlıklı büyümeyi ve gelecek yılları planlamaya çalışıyoruz. Kısa vadeli sorunların arasında kamuyu ilgilendiren düzenlemelerle çözülebilecek maddeler var. Bunları sektör temsilcisi olarak ilgili bakanlıklar, kurum ve kuruluşlarla görüşerek çözmeye çalışıyoruz. Bu amaçla belirlenen konular çerçevesinde kendi içimizde komiteler kurmuş durumdayız. Bu komiteler çalışmalarını yürütüyor.

Sektörün geçmişini, satış, stok, fiyat, milli gelir, kredi gibi makro büyüklükleri belli periyotlarla güncelleyerek raporlar hazırlıyoruz. Böylelikle üyelerimize ve sektöre doğru yön vermeye çalışıyoruz. Sektör temsilcisi olarak en önemli konularımızdan biri de kamuoyuna en doğru bilgilerin ulaştırılması. Bu amaçla düzenli bilgilendirmeler yapıyoruz. Hükümetimiz, Maliye Bakanlığı, Çevre Şehircilik Bakanlığı ve ilgili bakanlıklarla birlikte diğer kamu kuruluşlarıyla sektörün hem gelişimini, hem ihtiyaçlarını, hem de çözüm önerilerimizi sunarak ülkemize faydalı olmaya gayret ediyoruz. Türkiye ekonomisinin lokomotifi olarak istikrarlı büyümemizi sürdürmeye çalışıyoruz. Üyelerimiz ve paydaşlarımızla birlikte standartlarımızı artırmaya çalışıyoruz.