Gayrimenkul payı nedir, ne işe yarar

Gayrimenkul sertifikası için aslında Türkiye açısından geç kalınmış bir proje diyebilirim. TOKİ Başkanı Mehmet Ergün Turan sistemin hayata geçmesi için yoğun çaba gösteren isimlerden. Önceki gün kendisiyle bir araya geldim. Sermaye Piyasası ve Borsa İstanbul ile yoğun bir mesai harcamışlar. Başbakan Yardımcısı Nurettin Canikli de kendilerine büyük destek vermiş. Bu çalışmaların neticesinde ortaya yeni bir yatırım aracı çıkmış oldu. Olayın finansman ayağı teknik tarafını bir tarafa bırakıp TOKİ Başkanı Turan’dan aldığım bilgiler ışığında sistemin vatandaş açısından ne getireceği anlatmaya çalışayım. Daha anlaşılır olması için ilk gayrimenkul sertifikası projesinin verilerini kullanacağımı da belirtmek isterim.

HER PROJEYE AYRI SERTİFİKA

Başakşehir Park Mavera 3 projesinin yüzde 30’a yakın bölümü bir anlamda halka arz ediliyor. Bu yüzde 30’luk bölümde 218 daire var. İşte bu daireler pay pay satışa çıkıyor. Payın ilk çıkış yani halka arz fiyatı 42,5 lira. Siz aldıktan sonra bu pay fiyatı düşebilir ya da artabilir. Artarsa para kazanırsınız. Düşerse kaybedersiniz. Her proje için ayrı sertifika satılacak. Yani başka bir projede pay alırsanız, buraya kullanamazsınız.

PAYLAR NEREDEN ALINACAK

Paylar borsada işlem göreceği için Borsa İstanbul üzerinden banka ve aracı kurumlar aracılığı ile satın alınacak. Proje 36 ayda tamamlanacak. Bunu aklımızda tutalım. 36 ay içinde istediğiniz kadar pay alabilir ya da satabilirsiniz. Bunun için 36 ayı beklemenize gerek yok. Hisse o gün size göre cazip fiyattaysa paranız da varsa gidip istediğiniz kadar pay alırsınız.

NE KADAR PAY ALACAKSINIZ

Eğer yatırım için pay alıyorsanız, fiyat da uygun kazanırım diyorsanız istediğiniz kadar alabilirsiniz. Ama eğer amacınız ev sahibi olmaksa hedeflediğiniz daireye denk gelen pay kadar alım yapmanız gerekiyor. Örneğin adı geçen projede en ucuz daire halka arz açıklamasına göre 11 bin 58 paya denk geliyor. Sertifikaların çıkış fiyatı olarak pay başına 42,5 TL belirlenmiş. Bu durumda siz 11 bin 58 payı çıkış fiyatından alıp hemen o dairenin sahibi olabilirsiniz. Bunun için 469 bin 965 TL’ye ihtiyacınız var. Ayrıca o daireye sertifikanızı tamamlayan ve başvuran ilk kişi olmanız gerekiyor. İlk başta 44 bin 965 TL’ye 1058 pay alıp zaman içinde bunu 11 bin paya tamamlamanız mümkün. Ama fiyatların yükselmesi ve alçalması sizin maliyetinizi de azaltacak ya da artıracak. Örneğin seneye bu zamanlarda pay bedeli 50 TL’ye çıkar ve siz kalan 10 bin payı o zaman alırsanız, o payların size maliyeti 425 bin lira değil, 500 bin lira olacak. Dairenin toplam maliyeti de 544 bin 965 TL’ye çıkacak.

DAİRE ALMADINIZ NE OLACAK

Hiçbir problem yok. Diyelim ki 3 yılın sonuna kadar elinizdeki payları tuttunuz ama ev de almayacaksınız. 9000 payınız var. İlan edilen tarihte proje pay alışverişine kapatılıyor. Kalan daireler satışa çıkarılıyor. Elde edilen gelirden pay başına ne düşüyorsa 9 bin payınızın karşılığında o kadar parayı alıp sistemden ayrılıyorsunuz. Böylece 3 yılda o gayrimenkul projesinin prim artışından payınızı almış oluyorsunuz. Üstelik arada banka, vergi, aracı vs yok.

SİSTEM GÜVENİLİR Mİ?

Projeye her şirket dahil olamıyor. SPK denetiminden ve borsa kriterlerinden geçmek gerekiyor. Ayrıca tüm aşamalar SPK denetimine dahil. İyi de işler bir şekilde ters gitti ve daireler taahhüt edilen sürede tamamlanamadı. Ne olacak derseniz, projenin garantörünün TOKİ olduğunu belirtmemiz gerekiyor. Yani her koşulda TOKİ devreye giriyor ve yarım kalan projesi tamamlıyor. Bu da yeni konutzedeler gibi sertifikazedelerin oluşmasına engel olacak çok önemli bir ayrıntı. Her projeye TOKİ garantör olmayacak ancak SPK da bu anlamda işin içinde garantör olmadan her projeye sertifika izni vermeyecek. Üstelik inşaat firmaları elde ettiği finansmanı sadece sertifikasına konu olan proje için kullanabilecek.