Yönetici dikkat 2

Geçen haftaki yazımda yer verdiğim apartman yöneticisinin sorumluluğu ve denetimi konusunda çok sayıda soru geldi. Bu konuyu bu hafta biraz daha açmak istiyorum. Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Cemalettin Gürler, özetlediğim sorularınızı bakın nasıl yanıtladı...

Yöneticinin tutmak zorunda olduğu defter hangisi?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 32. maddesi, kat malikleri kurulunun kararları ve bu kararların yazılacağı defterin ne olduğu, bu defterin ne şekilde tutulacağı ve defterin ileride çıkan anlaşmazlıklarda çözüm aracı olarak kullanılabileceğine ilişkindir. Adı geçen bu defter, karar defteridir. Yöneticinin tutmak zorunda olduğu defterler, KMK’nın 32. ve 41. maddelerinde belirtilmiştir. Yönetici, 1’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter mührü ile tasdikli olan bir karar defteri ve denetim defteri tutmakla yükümlüdür. Karar defterinde, binada yapılan toplantılar ve bu toplantılarda alınan kararlar yer alır. Aynı zamanda bir karar almak için yapılan oylamalarda da kararın son durumu ve oylamanın sonucu mutlaka deftere işlenmelidir.

İşletme defteri tutmak zorunlu mu?

KMK’da olmayan, uygulamada geliştirilmiş olan gelir-gider (işletme) defterinin tutulması zorunlu olmayıp, tutulması halinde kaydedilen işlemlere yönelik fatura vb evrakların da muhafaza edilerek defterle birlikte bulundurulması gereklidir. Ayrı olarak gelir-gider defteri tutmak isteyen yöneticiler, karar defterine yapılan giderleri de yazmalı, defterin yanı sıra gelir ve giderlere ilişkin evrakları da dosya halinde bulundurmalıdırlar. Bu defterlerin, her yıl sonunda yönetici tarafından, noterden kapanış tasdiki alınması suretiyle kapatılması gereklidir.

Apartman yönetimini kim ve nasıl denetler?

KMK madde 41’e göre “Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir”. Kat malikleri, yöneticinin ve site yönetiminin denetimini bizzat yapabilecekleri gibi, seçecekleri bir denetçi veya denetim kurulu vasıtasıyla da yapabilir.

Hesapların denetimi ne zaman yapılır?

Hesapların denetlenmesi ile ilgili olan KMK madde 41/2 hükmüne göre, hesapların denetlenmesi için yönetim planında bir zaman belirlenmemiş ise bu denetim her üç ayda bir yapılır. Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.

Yönetici görevini yerine getirmezse ne yapılır?

Yapılan denetleme sonucunda yöneticinin görevini yerine getirmediği veya eksik biçimde yerine getirdiği tespit edilirse, kurul veya denetçi tarafından yöneticiye ihtarname çekilir. İhtarname çekilmesine karşın yönetim şeklinde olumlu bir değişiklik olmaması halinde yöneticiye karşı dava açılabilir.

Yöneticiye karşı kim dava açabilir?

Yöneticinin görevini yerine getirmemesinden kaynaklı zarar gören daire sahipleri yöneticiye karşı dava açabilir. Ayrıca yönetici, ibra edilmiş yahut görev süresi dolmuş olsa dahi, görev yaptığı süreç içerisindeki fiillerinden sorumludur. Bu sebeple hesaplarında hata bulunan yöneticiye karşı, kat malikleri apartman/sitenin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Parayı hesabına aktaran yöneticiye ne olur?

Yönetici, görevini yerine getirirken kendisine ödenen paraları kendi hesabına aktarır ve kullanırsa; TCK 155. maddesindeki “güveni kötüye kullanma” suçunu işlemiş sayılır. İşbu maddeye göre şikâyet halinde, hesaplarında hata yapan ve kat maliklerince ödenen paraları kendi hesabına aktarıp kullanan yönetici aleyhine, 1-7 yıla kadar hapis ve üç bin güne kadar adli para cezasına hükmolunur.