‘TIny house’ hukuku

Tiny house’lar tüm dünyada ilgi görüp yaşam biçimi olarak kabul ediliyorlar. Türkiye’de deprem endişesi ve sağladığı avantajlar nedeniyle yaygınlaşan tiny house’lara talep artarken, beraberinde bir dizi hukuki sorun yaşanıyor.

İsteyen istediği yere bu evlerden kurup yaşabilir mi? Tiny house bir yapı sayılır mı? Yaptırmak için belediyeden ruhsat alınması gerekir mi? Tiny house, tarım arazisine de konulabilir mi? Tiny house’lar aile konutu kabul edilebilir mi? İkametgâh adresi olarak gösterilebilir mi? Tiny house sorularınızı İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık’a yönelttim. Avukat Kısacık’a göre, tekerleksiz, sabit tiny house’lar, İmar Kanunu bakımından “yapı” niteliğinde kabul edilir. Kolayca sökülüp taşınamayan prefabrik evler gibi düşünülebilir. 

- İsteyen istediğe yere izin almadan bu evlere yapabiliyor mu?

Çoğu diğer konuda olduğu gibi bu konuda da hukuki boyut göz ardı edildi. Dileyenin dilediği araziye, dilediği kadar ve kimseden izin almadan bu tarz ev yapabileceği zannediliyor. Oysa gerçek durum öyle değil. Reklamlardan etkilenerek, hukuki boyutunu düşünmeden, içinde tiny house kurulu arazilerden yer alan, bu amaçla kurulan kooperatiflere üye olan, kendi arazisine tiny house koyan birçok kişi mağdur oldu. İdari yaptırım ve ceza davalarıyla karşı karşıya kaldılar. Bazı valilik ve belediyeler suç duyurusunda bulundular.

ARAZİYE KONUMLANDIRILAN TINY HOUSE YAPI KABUL EDİLİR

- Tiny house’ların karayolları açısından hukuki statüsü nedir?

Tiny house’ların hukuki statüsünü karayolları açısından ayrı, arazilerde konumlandırıldıklarında ayrı değerlendirmek gerekir. Örneğin karavan olarak bildiğimiz, iç dizaynı (tatil yapmaya uygun teçhizatlarla) ev gibi donatılmış, hizmet edebileceği kadar yolcu taşıyan motorlu karavan tipi taşıtlara Karayolları Trafik Kanunu’nda, “kamp taşıtı” da denilmektedir.

Tiny house’lar ise genellikle motorsuz oldukları için karayolları açısından “motorsuz taşıt” olarak nitelendirilebilir. Bir araziye sabit olarak konumlandırıldıklarında ise artık taşıt olarak değil, yapı olarak nitelendirilmektedirler.

Çekme karavan niteliğindeki tiny house’lar kural olarak “yapı” olarak kabul edilemezler. Ancak bunların kullanış amacı, konulduğu yer ve sayı önemlidir. Örneğin tarım arazisine orada tarım yapılmasını engelleyecek şekilde onlarca karavan/tekerlekli tiny house koyamazsınız. Hatta geçici park amacı dışında, sabit kalacak ve yapı niteliği taşıyacak şekilde (izinsiz) bir tane dahi koyamazsınız.

Özetle söylemek gerekirse; tekerleksiz bir tiny house’u, bir araziye beton bir platform üzerine sabit olarak, sürekli duracak şekilde ve barınma, eşya vb. şeyleri koyma gibi ihtiyaçları karşılamak için koyarsak, bu imar mevzuatı açısından “yapı” olarak kabul edilir.

- Ağaç evler de tiny house gibi mi? Yapı statüsündeler mi?

Ağaç evler de tıpkı tekerleksiz sabit tiny house’lar gibi imar mevzuatı bakımından “yapı” niteliğinde kabul ediliyor, ruhsat alınması gerekiyor.

- İmarlı araziye yaptırılacak tiny house’lar için de yapı ruhsatı alınması gerekir mi?

Evet, almak gerekir. Tekerleksiz, sabit tiny house’lar, İmar Kanunu bakımından “yapı” niteliğinde kabul edildiği için, ilgili belediyeden/kurumdan ruhsat alınması gerekiyor.

DİKKAT, YIKILABİLİR

- Tarım arazisi ya da imarlı araziye izinsiz yaptırılırsa ne olur?

Bazı kişiler bireysel, bazıları da kooperatif şeklinde tarımsal arazilerde veya arsalarda tiny house’lardan oluşan yerleşim yerleri yapıp bunları da ilan ve reklam vererek pazarlamaktadırlar. Bazı vatandaşlar da tarım arazilerine veya arsalarına hiçbir izin almadan kendileri için bir ya da iki tiny house koyma yoluna gitmektedirler.

Mevcut yasal düzenlemelere göre 5000 metrekarenin altındaki tarım arazilerine bina yapılması için ruhsat/izin alınamaz. Eğer bunlar izinsiz yapılırsa; 5403 sayılı Toprak ve Arazi Kullanımı Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu’na aykırılık oluşturan bu durum nedeniyle, ilgili belediyeler ve kurumlar yapı tatil tutanağı düzenleyerek, bu küçük evleri mühürlemektedirler. Bu yasak sadece tarım arazileri için getirilmemiştir. Tarım arazisi niteliğinde olmayan arsanıza da izinsiz tiny house koyamazsınız. Aksi halde idari yaptırımla karşı karşıya kalabilirsiniz.

Yapı tatil tutanağı düzenlenir ve binanız mühürlenir. Ardından da yapının yıkılması/kaldırılması için idari sürece devam edilir. Kamu kurumları aynı zamanda savcılığa suç duyurusunda da bulunmaktadırlar. Savcılıklar da ilgili asliye ceza mahkemesinde TCK’nın 184/1 Madde’si uyarınca “imar kirliliğine neden olmak” suçundan kamu davası açmaktadırlar.

MAĞDUR OLMAMAK İÇİN

- Tiny house yaptırırken veya satın alırken mağdur olmamak için nelere dikkat edilmelidir?

Vatandaşların mağdur olmamak için, böyle bir yer alırken, bu amaçla kooperatife üye olurken veya kendi arazisine tiny house koyarken, yasal durumu iyi araştırmaları gerekir. Tiny house’unuzu tarım arazisine/arsanıza sabit mesken gibi koyduğunuzda sorun yaşarsınız. Sadece tekerleksiz olanlar için değil, tekerlekli olanlar için de sorun yaşanır. İster tekerlekli, ister tekerleksiz olsun, park niteliğinde geçici olarak değil de sürekli/sabit kalacak şekilde koyuyor ve barınma yeri olarak kullanıyorsanız ruhsat/izin alarak (yasal) yapmanız gerekir. Tekerlekli olanlar için izin gerekmez algısı da yanlış. Tekerlekli bir tiny house’u veya çekme karavanı barınma, eşyalarınızı muhafaza etme vb. amaçlarla sabit bir yapı gibi kullanıyorsanız ruhsat/izin gerekir.

Tiny house koyduğunuz araziye tuvalet ve (kanalizasyon sistemi olmadığı için) yeraltı tuvalet çukuru da yaptıysanız, bu durum orayı sabit yapı gibi kullandığınızın delili olarak aleyhinize kullanılır. Böyle bir durumda da tiny house’unuz, çekme karavanınız tekerlekli de olsa bina gibi değerlendirilir. İzin/ruhsat almadıysanız, idari ve cezai yaptırımlara maruz kalabilirsiniz.

ADRES OLARAK GÖSTERİLEBİLİR

- Bu evler konut olarak kabul edilebilir mi? İkametgâh adresi olarak gösterilebilir mi?

Hareketli tiny house’lar için sabit konum girişi yapılamayacağından bu mümkün olmayabilir. Ancak sabit tiny house’ları ya da ağaç evleri resmi yerleşim yeri/ikametgâh olarak gösterebilmenin mümkün olduğunu düşünüyorum. Eğer bu yapılar, resmi izinler alınarak yapıldıysa ve yasal olarak da konut niteliğinde gözüken bir yapıysa, belediyenin numarataj biriminden de numarataj (kapı numarası) alındıysa resmi yerleşim yeri/ikametgâh olarak kabul edilebilir/edilmelidir.

AİLE KONUTU KABUL EDİLEBİLİR

- Tiny house’lara aile konutuna ilişkin hükümler uygulanabilir mi?

Aile konutu; eşlerin ortak olarak seçtikleri, yaşamlarının merkezi haline gelmiş ve birlikte yaşadıkları/kullandıkları konuttur. Eğer tiny house yasal izinler alınarak araziye konulmuş/yerleştirilmişse, resmi kayıtlarda da konut olarak gözüküyorsa, yasal olarak kapı numarası verilmişse ve ailece bu tiny house’da yaşanıyorsa, burası yerleşim yeri olarak kabul edileceği gibi, aile konutu olarak da kabul edilebilir/edilmelidir.

TEBLİGAT ADRESİ DE SAYILABİLİR

- Tiny house’lar tebligat adresi sayılır mı?

Tebligat, terim anlamı olarak bilgilendirme niteliği taşıyan bildirimdir. Tebligatın yapılabilmesi için, tebligat yapılacak kişinin adresinin açık  olması gereklidir. Resmi izin alınarak tiny house oraya konulmuşsa, belediyeden numarataj/kapı numarası alınmışsa, artık orası tebligat adresi olarak da kabul edilmelidir. Konut niteliğindeyse resmi yerleşim yeri adresimiz, işyeri niteliğindeyse işyeri adresiniz resmi kayıtlarda orası gözüküyorsa,  ilgili yasal mevzuat uyarınca orası yasal tebligat adresiniz olarak kabul edilir.

OTOPARKA KONABİLİR Mİ

- Sitenin kendinize ayrılan otoparkına tiny house koyup örneğin kızınızın, oğlunuzun orada yaşaması mümkün mü?

Site otoparkı site sakinlerinin araçlarının park etmeleri için yapılmış tesislerdir. Soruda tiny house barınma amacıyla kullanılacağı belirtilmektedir. Tesisler, amacı dışında kullanılamaz. Otoparklar barınma yerleri değildir. O nedenle, otopark olarak kullanılan bir yerin barınma amacıyla kullanılması uygun değildir/doğru değildir. Böyle bir duruma izin verilmesi halinde sitede birçok sorun ortaya çıkabilir. Bunlardan birkaçını belirtelim: Orası ayrı bir bağımsız birim sayılacak mıdır? Orada yaşayanlardan ayrıca aidat alınacak mıdır? Bu kişiler sosyal tesislerden yararlanacak mıdır? Otoparkta yaşayanların ve otoparktaki araçların güvenliği nasıl sağlanacaktır? Bunun için ekstra bir maliyet gerektiğinden, bu maliyeti kim karşılayacaktır?

Kaldı ki site yönetiminin bu konuda karar alma hak ve yetkisi de yoktur. Bu tür bir talep geldiğinde, konuya ilişkin bir düzenleme olup olmadığını tespit etmek için öncelikle Site Yönetim Planı’na (YP) bakmak gerekir. Eğer YP’de böyle bir düzenleme yoksa konuyu sitenin en yetkili organı olan kat malikleri kurulunda tartışıp orada karara bağlamak gerekir.