Tadilat hukuku

Çok sayıda okurum, “Cam balkon için komşularımdan izin almam gerekir mi” diye sormuş. Bazı okurlarım da apartman tadilatları için nasıl bir yol izlenmesi gerektiğini öğrenmek istiyor. Bu soruları Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (KMK) kaynaklı davaların temyiz incelemesini yapan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi emekli üyesi Avukat Mahmut Kamacı’ya sordum. Kamacı, bakın nasıl yanıtladı:

APARTMANDA 4/5 TADİLAT

“KMK’nın 19. maddesine göre kat malikleri ana taşınmazın bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburlar. İkinci fıkraya göre kat maliklerinden biri, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde, inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik de yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ancak ‘ortak rızası’ ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Planlı Alanlarda İmar Yönetmeliği’ne göre balkon, ‘tüm katlarda çıkma koşullarını taşımak kaydıyla bina cephe hattı dışında ve/veya içinde (gömme), en az bir dış cephesi açık, bağlı oldukları oda ve/veya mutfak piyesinin kullanımını tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanları ile ayrılmış, üstü açık veya kapalı alanları’ ifade eder.

BASİT TAMİR VE TADİL NE DEMEK

Aynı yönetmelikte ‘basit tamir ve tadil’; yapılarda ‘esaslı tadilat’ kapsamında olmayan, ‘taşıyıcı sistemi, bağımsız bölüm dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadilat işlemleri’ olarak tanımlanmıştır.

BALKON TADİLATINDA DA YAZILI RIZA GEREKİR

Yargıtay uygulamasına göre; bağımsız bölüme ait gibi görünen, ana yapının dış cephesinde bulunan kapı, pencere ve balkonlar ile ortak koridor ve sahanlıklara veya merdiven boşluklarına bakan kapı, pencere ve balkonlar dış görünümleri açısından ‘ortak yerlerden’ sayılmaktadır. Bunun sonucu bir bağımsız bölüme ait balkonun birden çok parçadan oluşan cam ile kapatılması; camların sabit ray üzerinde kayarak açılıp kapanır olması ya da saydam veya ışık geçirmeyen özellikte olmasının bir önemi bulunmamaktadır, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasıyla mümkündür. Kanun, ‘kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının’ varlığını aramıştır. Yoksa bu husustaki ‘değişiklik’ kararının, mutlaka kat malikleri kurulunda alınmış olmasını, başka bir ifadeyle ‘kurul kararı’ şeklinde olmasını aramamıştır.

RIZANIN YAZILI OLMASI GEÇERLİLİK KOŞULU

“Bu rızanın yazılı verilmesi geçerlilik koşuludur. Sözlü rıza veya uzun süre bu duruma ses çıkarılmamış olması değişikliğe rıza gösterildiği anlamına gelmez. Değişikliğe rıza göstermemiş olan kat maliklerinin değişikliklerin eski hale getirilmesini istemekte iyi niyetli olmadıkları da ileri sürülemez. Mimari projeye aykırı değişikliklerin eski haline getirilmesi herhangi bir süreye bağlı olmaksızın her zaman istenebilir. Rıza beyanı, adi bir belge ile verilebileceği gibi noterde de düzenlenebilir. Bu ikisi arasında geçerlilik bakımından bir fark yoktur.” Tadilat prosedürüne dikkat. Yoksa paranız ve emeğiniz boşa gider.

BALKONDA TADİLAT İÇİN KOMŞU İZNİNE GEREK VAR MI?

“Balkon tadilatımdan komşuma ne” diyorsanız yanlış. Yargıtay uygulamasında balkon “ortak yerlerden” sayılıyor. Bu nedenle balkon tadilatınız için komşularınızın beşte dördünün “yazılı rızasını” almanız şart. Bu izin noterde de düzenlenebiliyor. Aksi halde komşularınız günün birinde, “Mimari projeye aykırı” diye bu değişikliklerin eski haline getirilmesini yani söktürülmesini isteyebilir.