Sitelerde seçim telaşı

"Yeni hükümler bizimki gibi siteler için her blokta yönetici seçimini zorunlu tutuyor mu?"

Bu sorunun yanıtı "evet".

Önce okurumun mailini sizlerle paylaşmak istiyorum:

"Bildiğiniz üzere Kat Mülkiyeti Kanunu değişti. Toplu yapılara ilişkin özel hükümler getirdi. Bunlar arasında yönetim planının yeniden kanuna uygun olarak değiştirilmesi de var. Ben tek parsel üzerinde 21 adet bloktan oluşan 353 kat maliki olan bir sitede oturuyorum. Kendi meskenim. Kanundan önce 353 malik site yönetimi seçiyordu. Blokların ayrı yönetcisi yoktu.

İdare yılbaşında kanun değişikliği gerekçesi ile yönetim planı değişikliğini genel kurula getirdi ve onaylattı. Getirdikleri yönetim planı öncekinin aynı. Blok yönetimi yok. Ortak yerler vaziyet planı ve projesine göre belirlenmiş değil. Bizim bloğun altına kaçak yapılan su deposu ortak yer olmuş vs. Yani eski sistem devam. Benim sorularım; 

Yeni hükümler bu tür siteler için her blokta yönetici seçimini zorunlu tutmuyor mu? 

Site yönetimini bu blok temsilcilerinin seçmesini öngörmüyor mu? 

Ortak yerler plan ve projelere göre belirlenmiyor mu? 

Tek parsel üzerinde olan bloklarda uygulanmıyor mu?

Yönetim planına keyfi (kanunda olmayan) hükümler konulabilir mi?

Yönetim planının ve seçimin iptali davası açmam yerinde olur mu?

KANUN NASIL

DÜZENLEDİ

5711 yasılı yeni Kat Mülkiyeti Yasası’nın, "Yönetici ve denetçi atama" başlıklı 71 maddesine göre, "Yönetim planında, başka türlü düzenlenmedikçe", blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi seçiyor.

GEÇİCİ MADDEYE

GÖRE ZORUNLU

Kanunun geçici 3. maddesiyle ise toplu yapılardaki yönetim planlarının yürürlük tarihinden itibaren en geç 6 ay içinde değiştirilmesi zorunluluğu getirildi. Bu maddeye göre, mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plánı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürecek. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plánının değişimini takip eden üç ay içinde yapılacak.

İKİ YILDA BİR  TOPLANTI

Yeni kanun ile site yönetimleri seçimlerinin iki yılda bir yapılmasının yolu açıldı. Mevcut sistemde yılda bir site yönetimi seçiliyordu. Birkaç bloktan oluşan sitelerde yönetim seçimlerini yapacak kişileri bile seçmek bir yılı buluyordu.

İŞTE  YANITLARIM

Okurumun sorularının yanıtına gelince, bu tür siteler için her blokta yönetici seçimi zorunlu. Site yöntemini ise bu blok temsilcileri seçecekler. Ortak yerler plan ve projelere göre belirlenecek. Yönetim planı yasaya göre kat maliklerinin 5’4 oyuyla değiştirilebilir. Mahkemece ancak yönetim planının yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık taşıması halinde iptal edilmesi yolu açık. Yönetim planında yasadaki genel düzenlemelere, buyurucu hükümlere ve ahlaka aykırı düzenleme olduğunu belirlediyseniz, Ankara adliyesinde sulh hukuk mahkemesinde dava açabilirsiniz. Ama benim size önerim, site içindeki bu tip sorunların mahkemeden önce "komşuluk hukuku" içinde çözmeniz...

İşte kanundaki o maddeler

GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plánları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plánında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plánı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plánının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.

Yönetim plánı ve değiştirilmesi

MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plánı düzenlenir. Yönetim plánı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plánının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.Geçici yönetimle ilgili yönetim plánı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetici ve denetçi atama

MADDE 71- Yönetim plánında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

GEÇİCİ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim plánları, yürürlük tarihinden itibaren en geç altı ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanır. Yönetim plánında bu yönde değişiklik yapılması için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, yönetim plánı değişip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim plánının değişimini takip eden üç ay içinde yapılır.

Yönetim plánı ve değiştirilmesi

MADDE 70- Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plánı düzenlenir. Yönetim plánı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plánının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.Geçici yönetimle ilgili yönetim plánı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.

Yönetici ve denetçi atama

MADDE 71- Yönetim plánında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.