Site ve apartmanlarda ‘otopark’ derdi
Eski site ve apartmanların çoğunda otopark kullanım ve paylaşımına ilişkin düzenleme olmadığı için erken gelen arabasını park ederken, diğerleri park yeri bulamıyor. Bu sorunu yaşayan okurlarım otopark paylaşımının nasıl yapılması gerektiğini öğrenmek istiyor. Çok basit bir formülle; bir harita mühendisine kroki çizdirip, apartman-site genel kurulunda 5’te 4 oy çoğunluğuyla otopark paylaşım kararı alıp, bu kararı Yönetim Planı’nın eki olarak tapu kaydına işleterek, sorunu kökten çözmek mümkün... Birçok okurum ‘Siteye ikinci araç girişi yasaklanamaz mı? diye de soruyor. Bir okurum ise kiraladığı evdeki kapalı garajı kendisinin kullanıp kullanamayacağını öğrenmek istiyor. Soruları İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
1- OTOPARK PAYLAŞIMI NASIL YAPILMALI?
Apartman, iş hanı ve site gibi toplu yaşam alanlarının en önemli sorunlarından biri otoparkların yetersizliğidir. Birçok yasal düzenlemeye rağmen ya otopark yapılmamakta ya da yetersiz kalmaktadır. İnşaat firmaları her bağımsız bölüme asgari 1 araçlık otopark yeri ayırmalıdır.Yeterli otopark yeri olsa dahi, bu defa bazı site sakinleri, 2-3 aracını park etmekte, diğerlerine yer kalmamaktadır. Yer bulamayanlarla, fazla yer işgal edenler arasında tartışma çıkmakta bu da ortak yaşamı çekilmez hale getirmektedir.
KROKİ ÇİZDİRİP, NOTERE TASDİK ETTİRİN
Çözüm aslında çok basit. Otopark yerleşim şeması önceden belirlenmemişse, bir harita mühendisine kroki çizdirilerek, her bağımsız bölüme tahsis edilen otoparkın yeri belirtilir. Bu kroki noterden tasdik ettirilir. Kat Malikleri Kurulu’nda/Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda 5’te 4 oyla kabul edilerek, Yönetim Planı’nın (YP) eki olarak tapu kaydına işlenir. Böylece, otopark tartışması tümüyle ortadan kalkar. İnşaat projesinde, vaziyet planlarında, belediye ve tapu kayıtlarında, ‘otopark yerleşim ve paylaşım şekli’nin baştan belirlenmesi ise çok daha iyidir. O binadan ev, iş yeri alanlar baştan bu durumu kabul ederek satın alacakları için hiç kimsenin itiraz hakkı olmaz. Bu tür uyuşmazlıkların çıkmaması için inşaat yapılırken resmi belgelerde ve Yapı Planı’nda bağımsız bölümlere otoparkta ayrılan yerle ilgili düzenlemeler yapılmalıdır. Böyle bir düzenleme yapılmamışsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) ilgili maddeleri devreye girer.
2-YEŞİL ALANA KAPALI OTOPARK YAPILABİLİR Mİ?
Yeşil alan boş bir alan ise, çocuk parkı, piknik alanı, spor alanı vb. ve özel bir amaca özgülenmemişse; KMK’nun 42. maddesi uyarınca, maliklerin tamamının sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alacakları kararla oraya otopark yapılabilir. Ancak, orası özel bir amaca özgülenmişse oy birliği ile karar gerekir.
3- OTOPARK HAVUZA ÇEVRİLEBİLİR Mİ?
Belediye, tapu, kadastro kayıtlarında otopark olarak gösterilen yerler, özel bir amaca özgülenmiş demektir. Özel bir amaca özgülenen yerler ise oy birliği olmadan başka bir amaca tahsis edilemez. Mimari projede, vaziyet planlarında otopark gösterilen bir yerde çocuk parkı, havuz yapılabilmesi için de sitedeki tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi gerekir. Bir malik bile istemezse yapılamaz.
4-GARAJI DÜKKANA ÇEVİREN KİŞİYE DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Okur U.K: 24 daireli binamızın altında 8 kapalı garaj var. Pandemide bir mesken sahibi 2 garajını dükkana çevirdi. Apartman karar defterinde 2011 (16 imza) ve 2020 (17 imza) tarihlerindeki kararlarda garajların dükkana çevrilmeyeceği maddesi var. Nasıl dava açabilirim?
Binanın altındaki garajın bir kısmını dükkana çeviren malike karşı, herhangi bir malik, binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Garaja yapılan müdahalenin önlenmesini, ilgili yerin proje ve ruhsata uygun hale getirilmesini isteyebilir. Bu davayı açabilmek için yöneticiden izin/vekalet alınması gerekmez. Aynı şekilde, hakkından daha fazla yer kullanan işgal eden kişiler aleyhine de müdahalenin önlenmesi davası açılabilir.
5-SİTEYE İKİNCİ ARAÇ GİRİŞİ ENGELLENEBİLİR Mİ?
Okur Ş.H: 18 kişilik Site Yönetim Kurulu otopark sorununu çözmek için ikinci aracın girişini yasaklama kararı aldı. Karar imza karşılığı tebliğ edildi ve mesajla duyuruldu. 66 daireden 63’ü kurala uydu. Kurala uymayan üç kişi için kumandalı sistemi iptal edip, bir araç içerdeyken diğerinin girişini engelleyen HGS benzeri sistem kurduk. Kuralı tanımayan bir kişi kaldı, YP on yıllık ve matbu bir evrak. Yeni YP’nda bu sorunu nasıl çözebiliriz?
“Yönetim Planı baştan iyi yapılsaydı; kimin, nereye, kaç aracı park edeceği önceden belirtilseydi, böyle bir sorun ortaya çıkmazdı. Baştan böyle bir düzenleme yapılmadığına göre sonradan bu sorunun çözümü için; belirttiğimiz yöntemle yerleşim paylaşım şeması yapılıp YP’nda değişikliğe gidilerek, bu kroki tapuya işletilebilir. Bundan sonra o kişiler ikinci araçlarını otoparka sokamazlar. Ancak, sitede park etmeye uygun bir yer varsa ve park edilmesi YP veya Genel Kurul kararıyla yasaklanmamışsa, trafiği aksatmayacak şekilde site içindeki yol kenarına park etmek üzere aracın siteye girişi engellenemez.”
6- SİTEDE OTURMAYAN MALİK KAPALI GARAJI KULLANABİLİR Mİ?
Malik, dairesini kiraya vermekle, o daire ile ilgili sitenin apartmanın ortak alan, yer ve tesislerini kullanma hakkını kiracıya bırakmış demektir. Bu durumda kiraya verenin kullanım hakkı ortadan kalkmıştır. Sitedeki 500 daireden 200 daire malikinin sitede oturmadığı halde kapalı garajı kullanmak istediğini düşünürsek, bunun güvenlik dahil birçok sorunu beraberinde getireceği açıktır. Ancak o sitenin özel durumu nedeniyle farklı bir düzenleme yapılmak isteniyorsa, YP’nda bu yönde değişiklikler yapılabilir.
7- YÖNETİM PLANI’NIN OTOPARK DÜZENLEMESİ NEDEN ÖNEMLİ?
Okur Y.D: Kapalı garajı olduğunu düşünerek 2+1 daire aldım. YP’na göre 2+1’lerin kapalı garaj hakkı olmadığını taşındığımda öğrendim. Kapalı garajı kullanmam nasıl mümkün olur?
Bir ev ya da iş yeri alırken tapu, kadastro ve belediyedeki kayıtları ve YP’nı incelemenin ne kadar önemli olduğu bir kez daha ortaya çıkıyor. En azından o sitenin YP’nı mutlaka incelemeliyiz. Resmi kayıtlarda ve/veya YP’nda bu şekilde düzenleme varsa, maalesef açık garaja park etmek zorundasınız. Kapalı garajı kullanamazsınız.
8- OTOPARK KURALLARINA UYMAYANA PARA CEZASI VERİLEBİLİR Mİ?
Kat malikleri ve site sakinleri bağımsız bölümleriyle ortak alan yer ve tesisleri kullanırken kurallara uymak, komşularını rahatsız etmemek zorundadırlar. Kurallara uymamakta, örneğin, hakkı olmadığı halde otoparka ikinci aracını sokmakta ısrar edenlere karşı para cezası verilebilir, hatta dairesi satın alınabilir. Para cezası verebilmek için, hangi kuralsızlıkta ne miktarda para cezası verileceğinin YP’nda açıkça belirtilmiş olması gerekir.
9- DİKKAT DAİRENİZ ELİNİZDEN GİDEBİLİR
Kat maliklerinin/site sakinlerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümü elinden gidebilir. Diğer kat malikleri; sürekli huzursuzluk çıkartan, kurallara uymamakta direnen kat malikinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine verilmesini KMK’nın 25. maddesindeki yasal düzenlemeden yararlanarak isteyebilirler.
ARSA PAYINA GÖRE OTOPARK HESABI
“KMK’nın 2’nci ve 4’üncü maddesine göre otoparklar ortak alandır. 16’ncı maddeye göre de kat malikleri ortak yerlerden arsa payı oranında yararlanırlar. Örneğin sitedeki arsa paylarının toplamı 1.000 olsun. Küçük dairelerin arsa payı 10, dublekslerin arsa payı 20, girişteki işyerinin arsa payı ise 50 olsun. 100 araçlık otopark bulunsun. 1.000 arsa payı: 100 otopark yeri =10 arsa payına 1 otoparklık yer düşer. Bu tespitten hareketle 10 arsa payına sahip küçük daireler 1 araçlık, 20 arsa payına sahip dubleksler 2 araçlık, 50 arsa payına sahip iş yeri 5 araçlık park yeri kullanabilir.”
