Pandemide yönetici toplantısız nasıl azledilir?

İÇİNDE okul, spor salonu, yüzme havuzu, karakol, AVM, otel bulunan kompleks yapıdaki siteler artık apartman mantığı ile yönetilemeyen birer tesise dönüştü. Dünyada ve Türkiye’de bu alanda hızla büyüyen ve adı öne çıkan bir sektör var. Tesis yönetimi sektörü. 

Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği’nce (TRKTYD) İstanbul’da geçen hafta düzenlenen “2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde, bütün alt sektörleri de kapsayacak şekilde sektörün sıkıntıları ve geleceği ile hizmet alan konumundaki “tesis sakinlerinin” sorunları ve beklentileri tartışıldı.

Sitelerde güvenlikten, site yönetimlerinin kişisel verileri korumak için yapması gerekenlere, atık yönetiminden, ısıtma ve asansör sistemine kadar tüm konular masaya yatırıldı. Oturumlara ilgili bakanlıklardan uzman kamu görevlilerinin yanı sıra akademisyenler, iş dünyasından isimler konuşmacı olarak katıldı.

1.2 TRİLYON DOLARLIK SEKTÖR

Benim de katıldığım, moderatörlüğünü Uludağ Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi Eğitmeni Muzaffer Ulaşdı’nın yaptığı “Sektöre Genel Bakış” oturumunda geçen yıl Avrupa Tesis Yönetim Ağı (EuroFM) Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen Levent Alatlı’nın sunumu ilgi çekiciydi. Sektöre standart ve yasal düzenleme getirilmesinin önemine vurgu yapan Alatlı, 2018’de yapılan bir araştırmaya göre dünya tesis yönetim pazarının 1.2 trilyon dolar, Türkiye pazarının 6.1 milyar dolar olduğunu anlattı. Alatlı, Ankara Üniversitesi ile Norveç Teknik Ünivesitesi’nce yapılan yeni bir araştırmaya göre ise Türkiye’de bu alanda çalışan en az 1 milyon kişi olduğu dikkate alındığında, sektör büyüklüğünün 15-18 milyar dolar olarak hesaplandığını aktardı.

YÖNETİCİ TOPLANTISIZ AZLEDİLEBİLİR Mİ?

Pandemi sürecinde sitelerde genel kurulların toplanamaması, ilk toplantıda yeterli çoğunluğun sağlanamaması yüzünden yönetici değişikliklerinin yapılamaması sorunu da tartışılan konular arasındaydı. Çalıştaydaki oturumlara başkanlık yapan Maltepe Üniversitesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Etem Saba Özmen, şu formülü önerdi: “1965 yılından kalan Kat Mülkiyeti Kanunu eskidi, felç oldu. Sorunları çözmeye yetmiyor. Yargıtay’ın içtihatları yetersiz kalıyor. Bu kanun kesinlikle değiştirilmeli. Yeniden yazılmalı. Ama kötü yönetici sorunu şu anda kanun değişikliğine gerek olmadan çözülebilir. KMK’na göre yönetici seçmek için illa olağanüstü genel kurulun toplanması gerekmez. Biz bilimadamları olarak, Abdulkadir Arpacı hocamla kitaplarımızda hep yazıyoruz. Kat malikleri birliği diye bir şey var. Bu birlik sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alıp, elden imza dolaştırarak ve sulh hukuk hâkimine ibraz edince, yöneticinin görevi sona erer.”

APARTMANLARDA DA PROFESYONEL YÖNETİCİLİĞE GEÇİLMELİ

Türkiye Noterler Birliği Başkanı Dursun Cin ise noterlerin yöneticilerle işbirliğine hazır olduğunu belirterek, şu değerlendirmeyi yaptı:

“Profesyonel yöneticilik ile amatör yöneticilik arasında çok ciddi fark var. Bir emekli vatandaş yönetici seçiliyor. Kat malikleri kurulu toplanıp bir yönetici yardımcısı seçiyor. Sonra notere işlem yapmaya geliyorlar. Tabii ki kanuna aykırı olduğu için yapamıyoruz. Çünkü, KMK’ya göre apartmanın bir yönetici veya üç kişilik bir kurul tarafından yönetilmesi gerekiyor.”

SİVİL İNİSİYATİF KANUN TEKLİFİ HAZIRLADIK

Çalıştay sonrası TRKTYD Başkanı Suat Sandalcı ile konuştum. Bakın ne dedi:

“2. Tesis Yönetim Çalıştayı’nı yaparak 600 sayfalık ‘tespit-tavsiye-teklif’lerimizi içeren ‘Tesis/Site Yönetimi Çalıştay Raporu’ hazırladık. Bu rapor, mevcut mevzuat, saha gerçekleri, mevzuatın hukuki değerlendirmesi, teklif kanun metnini içermektedir. Bu raporu yasama organına ulaştırılmak üzere ilgili yürütme organlarına sunacağız. Bu çabamız, halktan gelen, sivil inisiyatif özellikli bir kanun teklifi olarak hukukumuzda belki de bir ilk olacaktır.”

KANUN YETERSİZ, SİTELER SAHİPSİZ

“Konut siteleri çok sahiplilikten dolayı da sahipsizdir; site yönetimleri sahibi yoktur da hamisi vardır. Sulh Hâkimi. Hâkim de sitelere ancak mevzuatın uygulanmaması iddiası ile yine kanundaki usul çerçevesinde müdahale edebilir. Söz konusu, hâkimin müdahalesinin usullerini belirleyen kanun da 1965 yılının sosyo-ekonomik şartlarına göre omurgalanmış, bugüne kadar da ondan fazla defa ekleme-düzeltmelere uğramıştır.”

SAHA GERÇEKLERİ İLE KANUN UYUŞMUYOR

“Hayatın normal akışını kelepçe gibi sınırlayan saha gerçekleri ile kanunun uyuşmazlığıdır. Bu uyuşmazlığın bir kanıtı da kanunda şimdiye kadar on defadan fazla yapılan değişikliklere rağmen, uyuşmazlıktan dolayı hakkında kürsü ile üst mahkeme arasındaki karar farklarından dolayı, site yönetimindeki uyuşmazlıklarda kanun maddelerinden çok içtihatların kararı belirleyiciliğidir. Herkes gibi gördük ki sorun site yönetimlerinin mevzuat temeli olan 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nda.” 

HÜKÜMETE SUNULACAK

Üç gün süren çalıştay sonrası 600 sayfalık “Tespit-tavsiye-teklifleri” içeren bir rapor ve kanun teklifi hazırlandı. Rapor, Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği çalışmasına katkı sağlaması amacıyla, Dernek Başkanı Suat Sandalcı tarafından hükümete sunulacak.

APARTMAN MANTIĞIYLA YÖNETİLEMİYOR

ÇALIŞTAY sonrası benim de gözlemim şu. Tesis yönetimi ile ilgili en önemli kanun olan ve 1965’te apartmanlar için hazırlanan KMK’nın, binlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılar ve özellikle karma yapılar açısından acilen güncellenmesi gerekiyor. Çünkü, aynı parsel üzerinde rezidans, ofis, otel ve AVM’den oluşan karma ve kompleks yapılar artık basit bir apartman mantığıyla yönetilemiyor. Tesis yönetim sektörünün sağlıklı büyümesi için ise standart, yönetmelik ve kanun çıkarılmalı. Belirli sayıda bağımsız bölümden büyük olan yapıların profesyonel ve sertifikalı şirketlerce yönetilmesi sağlanmalı ve desteklenmeli.