Otoparka bireysel şarj ünitesi kurulabilir mi

Elektrikli şarj üniteleri ile ilgili okurlarımın merak ettiği tüm soruları İstanbul Barosu avukatı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. 

-Çevre Bakanlığı’nın şarj üniteleriyle ilgili görüşü nasıl?

Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Meslek İçi Hizmetler Genel Müdürlüğü yapılan başvuruları/yöneltilen soruları dikkate alarak bu konuda bir açıklama yayınladı. 24 Temmuz 2024 tarihli açıklamada; elektrikli araç şarj ünitelerinin ruhsat gerektiren bir yapı niteliğinde olmadığı, kurulum işlemlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 19. maddesinde belirtilen “ortak alanlarda inşaat yapılması” kapsamında bulunmaması nedeniyle maliklerin 4/5’inin rızasının aranmasına gerek bulunmadığı ancak KMK’nın 42. maddesi kapsamında maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar ile kurulabileceği belirtildi.

EKLENTİYE ŞARJ İSTASYONU �

Açıklamada ortak alan kapsamında olmayan bağımsız bölümlerin eklentisi niteliğindeki otopark alanlarında, mevcut olan elektrik tesisatında değişiklik yapılmadan ve diğer bağımsız bölümlerle ortak alanları etkilememek kaydı ile kurulacak olan bireysel şarj üniteleri için kat malikleri kurulu kararı alınmasına gerek bulunmadığı da vurgulandı. Bu tespitlere esas itibarıyla katılıyoruz. Ancak basın-yayın organları ile sosyal medyada bu açıklamayla ilgili yayınların çoğunda herhangi bir izin almadan ortak alanlara dahi bireysel şarj ünitesi kurabileceği şeklinde anlaşılacak değerlendirmeler yapılıyor. Bu değerlendirmeler kesinlikle yanlış.

-Malik veya kiracılar izin almadan şarj ünitesi kurabilirler mi? KMK’nın 19/2. maddesinde açıkça belirtildiği üzere apartmanın/sitenin açık veya kapalı ortak otoparkında, uygun bir ortak alanında bütün kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası veya aynı sayıyla alınmış Genel Kurul (GK) kararı olmadan hiç kimse bireysel şarj ünitesi kuramaz.

YÖNETİCİ İZİN VEREMEZ

-Bu izni yönetici (yönetim kurulu) verebilir mi? Yöneticinin bu konuda izin verme hak ve yetkisi söz konusu değildir. Yönetici böyle bir izin veremez. Verse de hiçbir geçerliliği yoktur. Ortak alanlarda bireysel şarj ünitesi kurulabilmesi için KMK’nın 19/2. maddesindeki şartların yerine getirilmesi gerekir. KMK’nın 19. maddesine göre; “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis yaptıramaz.”  Bu düzenleme emredici niteliktedir. Uyulması zorunludur.

-Bir kişi GK’da bireysel şarj ünitesi kurmak için karar aldırmak isterse oy oranı nedir? Yargıtay içtihatlarına göre, GK’da (Kat Malikleri Kurulunda / Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda) bütün maliklerin 4/5’inin onayı ile karar alınmışsa, alınan karar da yazılı rıza yerine geçer. Örnek vermek gerekir ise 100 bağımsız bölümlü bir sitede 80 kat malikinin GK’da kabul oyu vermesi veya GK yapılmasa bile rızaları olduğunu yazılı bir şekilde belirtmeleri gerekir. Bir kişinin ortak otoparka şarj ünitesi kurması için 4/5 yazılı rızanın bulunmasına ya da Kat Malikleri Kurulu kararına gerek olmadığına yönelik yaygın kanı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü’nün yazısının yanlış değerlendirilmesinden kaynaklanmaktadır. Orada izne gerek olmadığı yönündeki değerlendirme ancak eklentiler için geçerlidir.

-Eklentiye bireysel şarj ünitesi yapılırsa izne gerek yok diyebilir miyiz? Evet diyebiliriz. İlgili bağımsız bölüme KMK’nın  2/a, 6/1, 12/3. maddelerindeki düzenlemelerde belirtilen nitelikte eklenti olarak özgülenen ve tapuya işlenen özel bir otopark vb alan varsa, o zaman kimseden izin alınmadan bireysel şarj ünitesi kurulabilir. Bu detay gözden kaçırılmamalıdır. İzin zorunluluğunun bulunmaması sadece resmi olarak eklenti niteliğinde olan yerler için geçerli olup ortak yerler için izin zorunluluğu devam etmektedir. Bireysel olarak kurulacak şarj ünitesi, eklenti niteliğindeki bir yere yapılıyorsa karar ve izne gerek yoktur. Ancak ortak otoparka kurulacaksa KMK’nın 19/2. maddesi devreye girecektir. 4/5 yazılı rıza ya da aynı sayıyla alınacak GK kararı gerekir. Bireysel olarak şarj ünitesi kuracak olanların bu ayrıntıya dikkat etmeleri gerekir.

İZİNSİZ KURULURSA NE OLUR

-İzinsiz bireysel şarj ünitesi kurulursa ne olabilir? Bireysel şarj ünitesi o bağımsız bölüme eklenti olarak özgülenen yere yapılmıyorsa, ortak otoparka veya başka bir ortak yere kuruluyorsa, 4/5 kat malikinin yazılı rızası veya aynı sayıyla alınmış bir GK kararı da yoksa açılacak bir dava sonucu bireysel şarj ünitesi kaldırılır.

-Bu davayı kimler açabilir? Bu davayı maliklerden biri açabileceği gibi yöneticinin açması da mümkündür. Ancak yöneticinin böyle bir davayı açabilmesi için GK’da yöneticiye yetki verilmesi gerekir.

-Ortak şarj ünitesi nasıl kurulabilir? Eğer apartmanın/sitenin ortak ihtiyacı için otoparka şarj ünitesi kurulacaksa KMK’nın 42. maddesi uyarınca maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile GK’da karar alınması gerekir. GK’da karar almadan yönetici / yönetim kurulu sadece kendi inisiyatifiyle ortak kullanım için de olsa şarj ünitesi kuramaz.

-Ortak alana gerekli kriterlere uyulmadan şarj ünitesi kurulduğunda ne olur?

Ortak şarj ünitesi KMK’nın 42. maddesindeki emredici nitelikteki yasal düzenlemeye uygun olarak alınan bir karara dayalı olarak kurulmadı veya çağrı merasimine uyulmadan GK yapıldı ise, maliklerden herhangi biri dava açabilir. Şarj ünitesinin kaldırılmasını isteyebilir.

Yönetim Planında (YP) belirtilen zamanda yapılan toplantı, Olağan Genel Kuruldur. YP’de belirtilen tarihin dışında yapılan toplantılar ise Olağanüstü Genel Kuruldur. Yargıtay içtihatlarında; olağan toplantılarda çağrı merasimine uyulmaması genellikle bozma nedeni sayılmamakta iken, olağanüstü toplantılarda bozma nedeni sayılmaktadır. Yöneticilerin bu hususa da dikkat etmeleri, çağrı merasimini KMK’ya ve YP’ye uygun yapmalıdırlar. KMK’nın 29. maddesine göre olağanüstü toplantılarda, kat maliklerine toplantı tarihinden en az 15 gün önce gündemin ve davet yazısının taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığı ulaştırılması gerekir. Aksi halde, dava açıldığında, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınmış olsa bile, çağrı merasimine uyulmadığı için alınan karar iptal edilir.

GENEL KURUL’DA KARAR NASIL ALINIR

“GK’da dikkat edilecek en önemli hususlardan biri aranan çoğunluğun bağımsız bölüm sayısı değil malik sayısı olmasıdır. Maliklerin sayısı hesaplanırken de toplantıya katılanların değil tüm maliklerin sayısı dikkate alınacaktır. Örneğin 100 bağımsız bölümlü bir sitede 49 bağımsız bölüm 1 kişinin diğer 51 bağımsız bölüm ayrı ayrı kişilerin olsun. Arsa payları toplamı da 1.000 olsun. Malik sayısı bakımından (1+51=) 52 kişiyi dikkate alacağız. (52:2=) 26 +1= 27 malikin şarj ünitesi kurulmasına kabul oyu vermesi gerekir. Görüldüğü gibi bağımsız bölüm sayısı değil malik sayısı dikkate alınmakta, 49 bağımsız bölümü olan kişi 1 oy kullanabilmektedir. Ancak malik çoğunluğu ile karar almak yetmez. Arsa payı çoğunluğunun da sağlanması gerekir. Arsa payı 1.000 olarak kabul edildiğinde (1.000:2=500+1=) 501 arsa payı çoğunluğunun da sağlanması gerekir.”