Kooperatif hukuku 1: Dikkat, sitenizin ortasına gökdelen dikilebilir!

‘KOOPERATİF BATTI, NE YAPABİLİRİZ?

C.A.: “İki bloktan oluşan yazlık siteyi yapan kooperatif battı. İnşaat yarım kaldı. Nasıl bir yol izlemeliyiz? Kime dava açabiliriz?”

‘Kooperatif battı’ ifadesi izaha muhtaç. Bu yanlış bakış açısı, Kooperatifi/inşaatı yapıp ortaklara teslim edecek başkasına ait bir şirketmiş gibi görmekten kaynaklanıyor. Oysa, Kooperatif sizsiniz. Kooperatif ortaklardan oluşur. Kooperatifi, birbirini tanıyan birbirine güvenen kişiler kurar. Gazete ilanıyla tanımadığınız kişilerin kurduğu ve üye olduğu kooperatiflere ortak olunmaz. Birbirine güvenen kişilerden oluşan kooperatiflerde ortaklar güçlerini ekonomik olarak birleştirerek, tek başların alamadıkları arsayı birlikte alırlar. “İnşaatı emanet” usulüyle parça parça taşeronlara vererek veya tümüyle bir müteahhide vererek para veya daire karşılığı kendileri yaptırırlar.

Yaptıkları genel kurullarda (GK) bütçeyi oluştururlar, yöneticiyi ve denetçiyi seçerler. Geçmiş yönetimin hesaplarını da bu GK’da görüşürler. Özetle, kooperatifin gidişatını ortaklar olarak sizler belirlersiniz. Sorumluluk size aittir. Örnekle açıklayalım: Topladıkları aidatlarla inşaatı kooperatif kendi yaptırıyorsa, malzeme, işçilik artışı gibi inşaat maliyetini etkileyen faktörleri ve ortaklar olarak kendi ödeme güçlerini gözeterek yeni dönem aidatını GK’da sizler belirlersiniz. Belirlediğiniz aidat miktarına ve ödemelerin düzenli yapılıp yapılmamasına bağlı olarak inşaat hızlı veya yavaş ilerler veya hiç yapılamaz.

Dolayısıyla, kooperatif iyi yönetilmiyorsa, inşaat tamamlanamıyorsa, sorumlusu kooperatif ortaklarıdır.

İyi yöneticileri seçmek de, GK’da kararlaştırılan aidatları zamanında ödeyerek inşaatın aksamadan yapılmasını sağlamak da ortakların elindedir. Çok özel bir durum yoksa kooperatifin başarılı olmamasının sorumluluğu ortaklardadır. Çözüm sizde.

İşler iyi gitmiyorsa, inşaat yarım kalmışsa, Genel Kurulu toplayarak kooperatifi iyi yönetecek yönetim ve denetim organlarını oluşturmak ve inşaatı tamamlayacak bütçeyi oluşturmak siz ortakların elindedir. Dışarıdan kurtarıcı beklenemeyeceği gibi, yıllarca sürecek davalar açarak da bu sorunlar çözülemez. İnşaat tamamlanamaz.

SUİİSTİMAL ZİMMET DURUMUNDA DAVA AÇIN

Ancak, yüklenici ve/veya eski yöneticilerden kaynaklı bir suiistimal, zimmet vb gibi bir durum varsa o kişilere karşı hukuki ve yasal yollara başvurulabilir.

Kooperatifi, siz ortakların dışında üçüncü bir kurummuş gibi görmek yanlış bir yaklaşım. Kooperatif iyi yönetilmemişse okur C.A.’nın deyimiyle ‘batmışsa’ ilk ve asıl sorumlu kooperatif ortaklarıdır. Dava açmak maalesef kısa vadede sonuç alınacak bir çözüm yolu değildir.

SİTEYİ KOOPERATİFİN YÖNETİP-YÖNETMEMESİ KRİTER OLMAZ

M.D.: “İki ayrı parsele kurulu, sitemiz, kooperatif yönetiminde olmasına rağmen toplu yapı addedilebilir mi? Site yönetimi yasal olarak kooperatifte mi kalmalı?”

Bir sitenin toplu yapı sayılması için, bu iki parseldeki inşaatın onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış olması, ortak altyapı, ortak alan, yer ve tesislerinin bulunması ve yönetim planının (YP) da tek olması gerekir. Bu koşullar gerçekleşmişse, siteniz toplu yapıdır. Sitenizin yönetiminde Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve YP hükümleri uygulanır. Uyuşmazlık çıktığında davanıza sulh hukuk mahkemesinde bakılır. Ancak, bir sitenin “toplu yapı” sayılıp sayılmaması ayrı bir konu, siteyi kooperatifin yönetip yönetemeyeceği ayrı bir konudur.

TEK BİR ORTAĞA TAPU VERİLSE BİLE ARTIK SİTEYİ KOOPERATİF YÖNETEMEZ

İnşaat tamamlanıp bağımsız bölüm tapuları ortaklara verildikten sonra artık siteyi kooperatif yönetemez. Herhangi bir nedenle, örneğin inşaatlar ruhsat ve projesine aykırı yapıldığı için tapular ortaklara devredilememişse, bir başka ifadeyle tapuların tamamı halen kooperatif adına kayıtlı ise ancak o zaman siteyi kooperatif yönetebilir. Ülkemizde bu husus tam bilinmemektedir. Tasfiye olmadığı sürece siteyi kooperatifin yöneteceği hatta bunun zorunlu olduğu sanılmaktadır.

İŞLETME KOOPERATİFİ KURULSA SİTEYİ YÖNETEBİLİR Mİ?

Hayır. Yapı kooperatifi işletme kooperatifine dönüşse de yönetemez. İşletme kooperatifini yönetim şirketi gibi düşünün , kat malikleri kurulu toplanarak işletme kooperatifine görev verirse, ancak o zaman dışarıdan atanan bir yönetici gibi görev verilen süreyle sınırlı olarak siteyi yönetebilir.

KOOPERATİFİN ÜZERİNDEKİ TAPULAR İŞLETME KOOPERATİFİNE DEVREDİLEBİLİR Mİ?

Kooperatifler, ortaklarına bağımsız bölüm tapularını verdikten sonra üzerlerinde kalan yerler varsa bunların tapularını KMK hükümleri doğrultusunda eşyaya bağlı mülkiyet şeklinde malikler adına geçirmeli, üzerinde 1 metre kare bile tapu bırakmamalı ve tasfiye olmalıdır. Şu ya da bu nedenle mahsurlu olmakla birlikte bu yerlerin tapularının kooperatif adına kalması isteniyorsa yapı kooperatifinin adı ve işlevi değiştirilmeli. Örneğin, İşletme Kooperatifi olmalı. Ana sözleşme değişikliğiyle bu yapılabilir. Tüm mal varlığı kooperatif üzerinde kalır. Ayrıca bir işleme gerek kalmaksızın ve hak kaybına uğramadan mevcut kişilerin ortaklıklarının devamlılığı sağlanır.

Bu yapılmadan yeni kurulacak bir ‘Derneğe’ veya ‘Kooperatife’ bu yerlerin tapusu devredilemez, devredilmemelidir. Aksi halde içinden çıkılamayacak boyutta ve on yıllarca sürecek uyuşmazlıkların önü açılmış olur.

Örnek vermek gerekirse, hiç kimse yeni kurulacak derneğe veya işletme kooperatifine üye olmaya zorlanamayacağından veya ölenin mirasçılarına ulaşmak için kimse uğraşmayacağından vb nedenlerle mevcut kooperatif ortaklarının tümünün yeni oluşuma üye olmasını sağlamak neredeyse imkânsız olacağından ciddi hak kayıpları olacak, mülkiyet hakkı ihlalleri olacaktır.

HAVUZUNUZ KOOPERATİFİN OLABİLİR

K.Z.: “200 daireli sitemizdeki havuz, kooperatifin parselinde kaldı. Havuzun kullanım hakkı kime aittir?”

Bu , çok rastladığımız ve çok önemli bir sorun. İnşaatı yapan kooperatifin havuzun vb. ortak yerlerin olduğu parselin tapu kaydını üzerinde bırakmaması, bu tapuyu sitedeki kat maliklerine devretmesi gerekirdi. Devretmeyince havuz maliklerin değil, kooperatif ortaklarının olur. Malikler daireleri sattığında kooperatif ortaklığını devretmediğinde, bir süre sonra sorun daha büyük boyutlara ulaşır.

DİKKAT, SOSYAL TESİSİNİZ SATILABİLİR!

Okurun sorusundaki Sitenin 200 bağımsız bölümlü bir site olduğunu varsayarak, örnekle açıklayalım. Sitede yaşam başladığında ilk başta 200 kişi hem malik hem kooperatif ortağı olduğundan ciddi bir sorun çıkmaz. Ancak, zamanla dairesini satanlar kooperatif ortaklığını devretmediğinde, garip bir durum ortaya çıkar. Daire sahibi olan kooperatifin ortağı değildir, dairesini sattığı için site ile ilişkisi kalmayanlar ise hâlâ kooperatifin ortağı durumundadırlar. Sitede dairesi bile kalmayan 101 kişinin hâlâ kooperatif ortağı oldukları bir kooperatifte GK’yı toplayarak, alacakları bir kararla havuzun vb. ortak alan ve tesislerin bulunduğu parseli/parselleri üçüncü bir şahsa veya bir şirkete satabilirler. Sitenizin ortasındaki sitenize değer katan yeşil alanlar, sosyal tesisler sitenin olmaktan çıkar. Bu yerler başkalarının eline geçtiği için sitenize dışarıdan yüzlerce insan girip çıkacağından site sakinlerinin huzuru kaçar. Hatta, imar planı değişikliğiyle havuzun yerine inşaat dahi yapılabilir. Sitenizin yeşil alanlarının, sosyal tesislerinin yerini gökdelenler alabilir. Sitenizdeki evlerin alım-satım ve kira değerleri birden düşer. O nedenle bir siteden yer alırken, bu tür durumlara karşı dikkatli olmak ve araştırmak gerekir. Bağımsız tapusu olan bir tesis, kooperatif adına kayıtlı ise kooperatif ortaklığını da devralmak gerekir. Daha doğrusu böyle yerlerin tapusunu kooperatifin üzerinde bırakmamak gerekir.

KOOPERATİFLER KANUNU UYGULANMASI ÇOK YANLIŞ

Özellikle sanayi sitelerinde ve yazlık sitelerde tapular ortaklara dağıtılalı 30-40 yıl olduğu halde kooperatif genel kurulunda alınan kararlarla, siteler kooperatif YK tarafından yönetilmektedir. Dolayısıyla site yönetimlerinde KMK yerine, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Bu çok yanlış bir uygulamadır. Tek bir ortağa dahi bağımsız bölüm tapusu verilmiş ise artık siteyi kooperatif yönetemez. Bu husus bilinmediği için tapular dağıtıldıktan sonra siteyi hâlâ kooperatifin yönetmesi olağan karşılanmaktadır. Bu da içinden çıkılması zor sorunların doğmasına neden olmaktadır.