Kira vergisi rehberi 2 | Dikkat ‘iyilik vergisi’ ödemeyin

"Başta kaynana, kayınbaba olmak üzere teyze, hala, amca, dayı, kuzen, yeğen, arkadaş, sevgili gibi kişilere ‘iyilik olsun’ diye evin bedelsiz olarak bırakılması durumunda kira alamadığınız gibi, aynı zamanda almadığınız kiranın vergisini ödemek durumunda kalabilirsiniz. Çünkü kanun belli kişiler dışındakilere evin bedelsiz olarak bırakılması durumunda da kira alınmış gibi vergi ödenmesini öngörüyor. ‘Zaten kira almıyorum, olmayan kiranın hesabı nasıl yapılacak?’ diye sorarsanız, kanunda yer alan hükme göre emsal kira bedeli üzerinden vergi ödenmesi gerekiyor.

-Emsal kira bedeli hesabı nasıl yapılır?  Kira gelirinin hiç beyan edilmemesi, eksik beyan edilmesi ya da istisna olan kişiler dışındakilere evin bedelsiz tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeline göre işlem yapılır. Emsal kira bedeli, eğer vergi idaresi tarafından bir takdir yani belirleme yapıldıysa bu takdir edilen tutar üzerinden, böyle bir takdir yapılmadıysa gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’i bir yıllık kira bedeline karşılık olmak üzere belirlenir. Örneğin, 1 milyon TL değerinde vergi değeri olan bir gayrimenkul için yıllık 50 bin TL kira geliri elde edildiği kabul edilir. Ayrıca bu tutar faiziyle ve ceza kesilerek alınır.

-Emsal kira vergisi alınmayacak durumlar neler? Evin bedelsiz tahsil edildiği her durumda emsal kira bedeli hesaplanarak vergi istenmiyor. Kanunda belirlenmiş, vergi alınmayacak istisna durumlar da mevcut. Şu durumlarda emsal kira bedeli uygulanmıyor:

1- Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının bırakılması,

2- Binaların mal sahiplerinin (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), füru (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. Ancak bu kişilerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.

3- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

4- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

-Çocuğa açılan işyerinin de vergisi var mı? Bedelsiz bırakılan gayrimenkul konut değil işyeri olduğunda durum daha da dikkat edilmesi gereken bir hâl alıyor. Çünkü işyerinde anne-baba gibi üst soy ya da çocuk-torun gibi alt soy bakımından bir istisna bulunmuyor. Dolayısıyla bir babanın çocuğuna işyeri açması, sahip olduğu bir dükkânı bedelsiz olarak bırakması halinde işyeri kira geliri elde ettiği varsayılarak kendisinden vergi istenebilir.

PEŞİN KİRA NASIL VERGİLENDİRİLİYOR

-Kira peşin olarak veya sonradan ödendi ise nasıl vergilendiriliyor? Kira gelirlerinin vergilendirilmesi tahsil esasına bağlı. Yani kirayı almamışsanız vergi ödemek durumunda değilsiniz. Tahsil edilen kiranın ne zaman beyan edileceği ise duruma göre değişiyor. Kira, ilgili yılın içinde aylık dönemler halinde hatta yıllık ve peşin olarak ödendi ise zaten o yılın beyanında yer alacak. İlgili yılda ödenmemiş bir kira sonraki yıllarda ödenirse beyan dönemi tahsil edilen yıl olur. Örneğin 2022 yılına ilişkin ödenmemiş kira borcu, kiracı tarafından 2023 yılında ödendi ise bu kira gelirinin beyanı 2023 beyannamesinde olacak. Söz konusu 2023 beyanı da bu yıl, yani 2024 yılında verilecek. Bir diğer konu kiranın peşin olarak önceden ödenmesi. Örneğin hem 2023 hem de 2024 yılının kirasının toplu olarak 2023 yılında ödendiğini varsayalım. Bu durumda kiraya verenin lehine bir durum söz konusu oluyor. Ödemenin yapıldığı yıl değil, kiranın ilgili olduğu yıl beyan edilmesi gerekiyor. 2024 yılına ilişkin kira, 2023 yılında tahsil edilmiş olmasına rağmen ait olduğu 2024 yılına ilişkin beyannamenin verileceği 2025 yılında beyan edilip vergilendirilmesi gerekiyor. Böylece tahsil edilmiş bir gelirin vergisi 1.5-2 yıl sonra ödenebiliyor.

KİMİN HESABINA YATIRILMALI

-Kira bankadan ödenmek zorunda mı? Gelir İdaresi Başkanlığı düzenlemeleri gereği konutlarda her bir konut için kira aylık 500 TL ve üzerindeyse, işyerlerinde ise miktar sınırı olmaksızın kiranın banka ve benzeri finans kurumları veya posta idareleri aracılığıyla ödenmesi gerekir. Eğer bu zorunluluğa uyulmazsa o yıl için belirlenen miktarından az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 5’i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir.

-Vergi ve cezalara karşı dava açılabilir mi? Yapılan işlemlerin hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa vergi ve ceza istenmesine ilişkin ihbarnameye karşı vergi mahkemesinde dava açılabilir. Dava açıldığında vergi mahkemesi karar verene kadar herhangi bir tahsil ve haciz işlemi yapılamaz. İhbarnameye karşı dava açılmazsa bu durumda ödeme emri gönderilir ve sonrasında haciz işlemleri uygulanır. Bu işlemlere karşı da dava yoluna gitmek mümkün.

DEPREMZEDEYE VERİLEN EVE VERGİ YOK

-Depremzedeye bırakılan ev için kira vergisi ödeniyor mu?

Genel istisnalara ek olarak geçtiğimiz yıl gerçekleşen Kahramanmaraş merkezli depremden etkilenenlere bedelsiz olarak tahsis edilen konutlar nedeniyle de 2023 yılında emsal kira bedeli uygulaması yapılmayacak. Yani depremzedelere bedelsiz tahsis edilen evlerden kira vergisi istenmeyecek (7440 sayılı Kanun md. 10/21-b).

-Döviz cinsi kiralamada vergilendirme nasıl yapılıyor?

Eğer döviz cinsinden bir kiraya verme söz konusuysa tahsilatın yapıldığı tarihteki Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak kira gelirinin vergilendirilmesi yapılır.