Gayrimenkul vergisi rehberi... Emlak vergisi değerini düşük göstermek neye yol açar

Okurum T.S., sonradan ticari anlaşmazlığa düştüğü dört ortağı ile aldıkları 20 milyonluk dükkânın değerini 2 milyon lira gösterdiklerini, bu durumun mali ve hukuki açıdan bir tehlikesi olup olmadığını soruyor. Tapuda düşük gösterilen değerin sonradan artırılıp artıramayacağını öğrenmek istiyor.

Okurum D.T. ise geçen yıl siteden 1.2 milyona aldığı dairenin değerinin 560 bin lira gösterildiğini, şimdi değerinin 5 milyon olduğu için bir vergi cezası ile karşılaşmamak adına ne yapabileceğini soruyor.

İki okurumun sorusu başta olmak üzere okurlarımın gayrimenkul vergileri ile ilgili sorularını Avukat Dr. Burak Aslanpınar’a sordum:

HARÇ İLE VERGİ AYNI MI

- Tapuda ödenen harç ile vergi aynı mı? Öncelikle sıkça yapılan bir isimlendirme hatasından söz edelim. Tapuda ödenen harçlara vergi denildiğini görüyoruz. Oysa vergi ve harç son derece farklı kavramlar. Aynı gayrimenkul için hem vergi hem de harç ödenmesi gerekebiliyor.

- Alım satımda tek vergi mi ödeniyor? Vergi genel anlamda kullanılsa da tek bir vergi de olmuyor. Alım satım arasındaki ticari kazançtan ya da değer artışından, kira gelirinden kaynaklanan gelir vergisi, şirket ise kurumlar vergisi, duruma göre katma değer vergisi (KDV), emlak vergisi, değerli konut vergisi gibi çok sayıda vergi ile muhatap olunabiliyor.

KİM NE KADAR ÖDER

- Tapuda alınan harç ne kadar? Harç tapuda alınan hizmetin karşılığı olarak ödemekle yükümlü olunan bir bedel. Örneğin bir gayrimenkulün satılması durumunda; gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden, alıcı ve satıcının ayrı ayrı yüzde 2 yani toplamda yüzde 4 tapu harcı ödemesi gerekiyor.

10 MİLYONLUK EVİN TAPU HARCI

- Tapu harcı çok yüksek değil mi? Bu gerçekten yüksek bir oran. Örneğin 10 milyon TL değerindeki bir ev satışında 400 bin tapu harcı yükümlülüğü ortaya çıkıyor. Uzun süre birlikte çalışma şansına sahip olduğum, kendisinden sayısız şey öğrendiğim Rahmetli Prof. Dr. Şükrü Kızılot hocamın sıkça kullandığı bir söz vardı:  “Çok vergi, vergiyi öldürür.” Bunu tapu harçlarında da net bir şekilde görüyoruz. Bu kadar yüksek olması nedeniyle çoğunlukla gayrimenkulün değeri gerçeğinden çok daha düşük hatta en az gösterilebilecek değer olan emlak vergisi değerinden gösteriliyor.

EN AZ DEĞER BEYAN EDİLİYOR

Örnek verdiğimiz 10 milyon TL’lik evin emlak vergisi değeri tapuya 1 milyon TL gösterildiğinde toplam 40 bin TL harç ödenmiş oluyor. Bu durum kanuna aykırı olsa da gerçek değeri üzerinden ödenmesi gereken harç çok yüksek geldiği için maalesef genellikle gerçek değeri bildirmek yerine en az beyan edilebilecek değer olan emlak vergisi değerine göre harç ödeniyor.

- Tapu yüzde 1 olsa ne kadar ödenirdi ve bu harç gelirini artırabilir mi? Oysa harç ödenebilir şekilde olsaydı, belki bu şekilde davranılmayacaktı. Örnekteki ev bakımından tapu harcı toplam yüzde 1 olsaydı, tapu harcı 100 bin TL olarak hesaplanırdı. Bu daha ödenebilir bir tutar olduğundan taraflar gerçek değeri beyan etmeyi tercih edebilir. Böylece daha az olan oranla daha fazla harç toplanmış olur. Üstelik bu değer, diğer vergiler bakımından da önemli olduğu için vergi gelirleri de artar. Daha da önemlisi tapuda değeri düşük göstermenin tehlikeli sonuçlarından alıcı ve satıcı da kurtulmuş olur.

SONRADAN ARTIRILABİLİR

- Tapuda gösterilen düşük daire değeri sonradan artırabilir mi?

(Okur D.T.:  Geçen yıl 1.2 milyona aldığım dairenin değerini tapuda 560 bin lira göstermiştik. Vergi cezası ödememek için ne yapabiliriz?)

Okur D.T. gibi daha önce tapu işlemi yapılmış olanlar bakımından iş işten geçmiş değil. Pek bilinmiyor ama bu sakıncaları giderebilirler. 1989/7 Sıra No.lu VUK İç Genelgesi ile tapuda değeri düşük gösterilen bir gayrimenkul için aradaki tapu harcı tamamlanması, ödemenin geciktiği her ay ve kesri için “pişmanlık zammı” ile birlikte ödemeleri halinde gayrimenkulün tapudaki değerinin tekrar yükseltilmesi mümkün.”

HEM MALİ HEM HUKUKİ SONUÇLARI VAR

- Tapuda gayrimenkul değerini düşük göstermenin mali ve hukuki sonuçları neler? Çok tehlikeli sonuçları var. Öncelikle tapuda gayrimenkulün gerçek değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde aradaki farka isabet eden harç, faiziyle isteniyor. Ayrıca bu tutarın yüzde 25’i kadar vergi ziyaı cezası kesiliyor. Örneğin 10 milyonluk ev bir milyon lira gösterilmişse, aradaki 360 bin liralık fark aylık yüzde 2.5 (yıllık yüzde 30) faiziyle tahsil ediliyor. Ayrıca 360 bin liranın yüzde 25’i olan 90 bin lira da ceza olarak kesiliyor. Vatandaş 450 bin lirayı aşkın bir harç ve cezası ile karşı karşıya kalıyor.

- Ticari kazanç nitelemesi yapılırsa vergi cezası katlanıyor mu? Asıl sonuçlar çok daha yüksek bedelli. Değerin düşük gösterildiği tespiti yapıldıktan sonra gayrimenkulün alım ve satımı arasındaki fark üzerinden alınan gelir vergisi veya kurumlar vergisi de faiziyle birlikte isteniyor. Burada verginin 1 katı yani vergi kadar da vergi ziyaı cezası kesiliyor. Söz konusu gelir veya kurumlar vergisi, gayrimenkul alım satımını devamlı ve ticari olarak yapanların ticari kazanç elde ettiği gerekçesiyle doğuyor. Ticari kazanç nitelemesi olduğunda KDV de faizi ve 1 kat cezasıyla birlikte ortaya çıkıyor. Burada gayrimenkul alım satımı konusunda bir şirketin var olması, vergi mükellefi olmak da şart değil. Gayrimenkul alım-satımı yapan kişi sade vatandaş da olsa vergi idaresi “ticari kazanç” nitelendirmesi yapabiliyor. Bu niteleme için en önemli ölçüt de “işlem sayısındaki çokluk”. Bu çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir. Tek kriter bu değil ama bir kişi çok sayıda gayrimenkul alım satımı yapıyorsa ya da yapmışsa dikkatli olmalı. Gelir vergisi, KDV ve cezaları yanında, vergi idaresi tarafından geriye dönük vergi mükellefiyeti açılacağından vergisel yükümlülükleri yerine getirmemek nedeniyle usulsüzlük cezası da kesilebilir.

- 5 yıl içinde satışın vergisi var mı? Ticari kazanç kapsamına girmeyen gayrimenkul satımları için alımın üzerinden 5 yıl geçmişse gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor. 5 yıl içinde satıldığı takdirde alım-satım arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Tapuda değeri düşük göstermenin bir tehlikesi daha ortaya çıkıyor. Ödenecek gelir vergisi artıyor.

PAYDAŞLARIN ÖNALIM HAKKI VAR

- Tapuda değeri düşük gösteren gayrimenkulünden olabilir mi? Gayrimenkul üzerinde paydaşlık olduğu takdirde, gayrimenkulün satılması aşamasında bu paydaşın “önalım hakkı” bulunuyor. Tapuda evin değerinin düşük gösterilmesi halinde paydaşların, düşük bedel üzerinden “önalım hakkını”  kullanarak gayrimenkulü satın alması mümkün hale geliyor. Bu çok önemli bir tehlike.

Okur T.S., için de aynı tehlike söz konusu. Dört ortağı ile aldıkları 20 milyonluk dükkânın değerini tapuda 2 milyon lira gösterdikleri için ortaklardan birinin “önalım” hakkı bulunuyor. Diğer ortaklar, dükkânı 2 milyona alabilir. Yüzbinlerce liralık vergi cezası da kesilebilir.

Satış gerçekleştiren tarafın alacaklıları, borç takibinde düşük bedel nedeniyle satışın iptalini talep edebilir.