Fahiş aidat kimin suçu?

Yeni yılla birlikte birçok site ve apartmanda yeni aidat (gider avansı) miktarları belirleniyor. Ortak şikâyet, aidatlardaki artışın fahiş olduğu. Lüks siteler başta,site ve apartmanlarda kiralarla yarışır hale gelen yüksek aidatlar kimin suçu? Aidatı kim artırıyor? Bir sitede satılmayan boş daireler varsa aidatı kim ödemekle yükümlü? Yönetim Planı’ndaki (YP) “İnşaat firması satmadığı dairenin aidatını ödemez” maddesi geçerli mi? Bu haftaki aidatla ilgili tüm sorularınızı ve merak edilenleri avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın yanıtları bakın şöyle:

1) İNŞAAT FİRMASININ SATMADIĞI DAİRENİN AİDATINI KİM ÖDER?

Okur G.D.: 10 daireli 3 bloktan oluşan ortalama özelliklerden bir tık yüksek standartlardan oluşan bir sitede eşim ve kızım ile birlikte yaşamaktayız. Müteahhit firma ile sözlü anlaşma yaparak dairemizi aldık. Firma sahiplerinin tek imza ile oluşturduğu 15 maddelik YP’nin 15. maddesinde “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatlarını ödemez” ibaresi var. Firma sahibi, sitede ailesi ile beraber yaşıyor. Erkek, kız kardeşi ve aile yakınlarının daireleri mevcut. Bu 15. maddeye dayanak, “Tapu hâlâ inşaat şirketinde, satılmadı” diye o dairelerin aidatlarını ödemiyorlar. Tabii ki bu uygulamada haksız kazanca ve gereksiz şekilde aidatların artmasına sebep oluyor. Geçen yıl mahkeme yoluna gittim. YP’deki 15. madde için yorumunuz nedir? Bugüne kadar yaklaşık 10.000.000 TL üzerinde bir haksız kazanç sağlandı. Geçmişe dönük aidatların geri istenmesi mümkün olur mu?

YP HÜKMÜ GEÇERSİZ

Avukat Mustafa Şeref Kısacık: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesine göre, site YP’de başka türlü düzenlenmemişse personel ücretleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında ödenir. Daireniz boş da olsa henüz satamamış da olsanız kat mülkiyet tapulu sitelerde veya kat irtifakı tapulu olmakla birlikte 2/3
fiilen oturuyorsa o bağımsız bölüme isabet eden “ortak gider avansını” kullanılan yerleşik deyimle “aidatı” ödemek zorundasınız. YP hükümleri yasaya aykırı olamaz. Bu nedenle, YP’deki “İnşaat firması satmadığı dairelerin aidatını ödemez” maddesi geçerli değildir.

İCRA TAKİBİ YAPIN

Yüklenici bu daireleri 10 yıl satmazsa 10 yıl aidat ödemeyecek mi? Onun yükünü diğer malikler mi çekecek? Ortak gider avansını, aidatı ödemeyen yüklenici aleyhine icra takibi yapabilirsiniz. İtiraz etmesi halinde, itirazın iptali davası açabilirsiniz. Açtığınız bu dava sonucu, icra-dava harç ve giderleriyle, gecikme tazminatını, faizi ve avukatlık ücretini tahsil edersiniz. Böylece aidat borcunu zamanında ödemeyen kişi, borcunu çok daha fazlasıyla ödemiş olur. Zamanında ödemediğine pişman olur. Bu da borcunu zamanında ödemeyenlere ders olur.

GERİYE DÖNÜK BEŞ SENELİK AİDAT BORCU İSTENEBİLİR

Eğer yönetici aidat borcunu ödemeyenleri icraya vermiyorsa veya zaten borçlu olan kendisi ise KMK’nın 20. maddesi uyarınca kat maliki sıfatıyla sizler de icraya verebilirsiniz. Pek fazla bilen ve uygulayan yoksa da kat maliklerinin böyle bir hakkı bulunmaktadır. Geriye doğru 5 senelik borcu isteyebilirsiniz. Ayrıca, YP’nin o maddesinin iptali için dava da açabilirsiniz.

2) YÜZDE 74 AİDAT ARTIŞI FAHİŞ DEĞİL Mİ?

Okur Y.A.: Oturduğum site 242 hane ve 17 bloktan oluşuyor ve aidatlarımıza yüzde 74 oranında bir zam yapıldı. Aidat 540 TL’den 930 TL’ye çıkartıldı. Ayrıca işletme bütçesi olarak 11 ay boyunca aylık 700 TL ödeme kararı alınmış. Böyle bir artış yasal mı, ne yapabiliriz?

Avukat Kısacık: Ülkemizde aidat artışlarının yönetim tarafından yapıldığına yönelik yanlış bir algı var. Her ne kadar ödenecek aidatın miktarını da belirleyen işletme projesi çoğunlukla yönetici/yönetim kurulu tarafından hazırlanıyorsa da esas olarak aidat miktarının ne olacağına Kat Malikleri Kurulu karar verir. Genel Kurul’da (GK) toplantıya katılan malikler işletme projesini kabul etmişse; GK’ya katılmayanlar da kendilerine tebliğ edildiğinde iptal davası açarak mahkemeden işletme projesinin iptaline ilişkin bir karar veya uygulamanın durdurulmasına ilişkin bir tedbir kararı almamışlarsa işletme projesi ile belirlenen yeni dönem aidatı artış ne olursa olsun herkes tarafından kabul edilmiş demektir. İşletme Projesini, Yönetim Kurulu hazırlamışsa bunu tebliğ alan malikler 7 gün içerisinde itiraz etmemişlerse o işletme projesi de kesinleşmiş sayılır.

İŞLETME PROJESİ NASIL BELİRLENİYOR?

Aidat artışlarında yüzde kaç oranında zam yapıldığından ziyade, yapılan artışın sosyo-ekonomik şartlarla uyumlu olup olmadığı önemlidir. Bir bina veya sitede işletme projesi hazırlanırken, bir önceki yılda gerçekleşmiş olan giderlerin enflasyon karşısındaki bugünkü değeri belirlenir. Bu tutara yıl içinde gerçekleşmesi muhtemel “öngörülemeyen giderler” ve artışlar da dahil edilerek, işletme projesi dediğimiz yıllık bütçe oluşturulur. Mevcut şartlar itibarıyla değerlendirdiğimizde ülke ekonomisinin dalgalı bir seyir izlediği dönemlerde bazı gider kalemleri işletme projesinde öngörülen miktarlardan çok daha fazla bir miktar olarak gerçekleşebilir. Olağan yönetim işleri, bakım-onarım giderleri, personel giderleri, tüketim bedellerine veya alınan malzemelere ilişkin fatura giderleri gibi giderler ödenecek aidatlarla karşılanır. Ödemeler zamanında yapılmazsa aidatlar zamanında ödenmezse sitedeki hizmetler aksar, hatta durur. Çalışanlar maaş alamazlar. Özetlersek, kat maliklerinin çoğunluğu tarafından kabul edilen artış oranı (aidat miktarı) diğer kat maliklerini de bağlar.

ARTAN AİDAT İADE EDİLMELİDİR

Şunu özellikle vurgulamakta yarar var; aidat olarak ifade ettiğimiz kavram aslında avans niteliğindedir. Bu nedenle de yıl boyunca toplanan aylık aidat/avansların tamamının harcanmadığı hallerde artan kısmın yıl sonunda kat maliklerine veya kiracılara iade edilmesi, toplanan aidat yeterli gelmemişse de eksik kalan kısmın toplanması, gelecek döneme borç bırakılmaması gerekir.

Soruda aidata ek olarak 11 ay boyunca tahsil edilecek olan 700 TL tutardan bahsedilmiş. Bu tutarın yatırım giderine ilişkin olduğunu sanıyorum. Kat malikleri, KMK’nın 19. maddesi gereğince mevcut ortak yer ve tesislerde bakım, onarım veya değişiklik yapabilecekleri gibi, KMK’nın 42. maddesi gereğince hali hazırda mevcut olmayan faydalı yenilik ve ilavelerin yapılmasına da karar vermiş olabilirler. Örneğin; mantolama yapılması, yakıt kazanının değiştirilmesi veya spor salonuna yeni spor aletlerinin alınması gibi yatırım ve demirbaş niteliğindeki işler için harcamalar söz konusu olabilir. Bu işler olağan yönetim işlerinin dışında kaldığından, işletme projesinde ayrıca ve açıkça yatırım/demirbaş bütçesi olarak gösterilmelidir.

AİDATI BELİRLEYEN SİZSİNİZ, SİTE GENEL KURULUNA KATILIN

Özetle; yönetimi seçen malikler olarak sizlersiniz. İşletme projesini (aidatı) belirleyen de sizlersiniz. GK’lara katılarak siteyi daha iyi yönetecek kişileri yönetici olarak seçmek ve siteniz için en uygun işletme projesini (aidat miktarını) belirlemek sizlerin elindedir. Dönem sonunda aidatların doğru yerlere harcanıp harcanmadığını kontrol etmeniz gerekir. Bilanço, gelir–gider hesabının ve Denetim Kurulu (denetçi) raporunun ayrıntılı olarak ve anlaşılır hazırlanması da gerekir ki, herkes anlasın.

3) AİDATLAR YILLIK TOPLANABİLİR Mİ?

Okur J.U.: Antalya merkezde bir apartmanda oturan kiracıyım. Yöneticimiz geçen seneden beri Almanya’da idi. Yeni geldi, bir senelik aidat toplayacağını söyledi. Böyle bir şey söz konusu olabilir mi? Bu bir sene zarfında apartman hiç temizlenmedi bile. Ne yapabilirim?

Avukat Kısacık: Geçmiş dönemde oluşan borçlar varsa elbette o dönemde apartmanda malik veya başka bir sıfatla oturanlar oluşan bu borçları ödemek zorundadırlar. Ancak o dönemde herhangi bir iş ve harcama yapılmamışsa ve kimse de o dönem için aidat ödememişse o zaman geçmişe dönük harcamalar için para istenemez. Ama, hiç harcama yapılmamış olması hayatın olağan akışına aykırıdır. Az da olsa ödeme yapılmıştır mutlaka. Ortak alanın elektrik faturası ödenmiştir örneğin. Özetle; para toplanmasını haklı kılan/gerektiren bir durum var mı yok mu ona bakmak gerekir. Sizin kiracı olduğunuz dönem için borç varsa ödeyin, yoksa ödemeyin.

4) AİDAT 450 TL’YE ÇIKTI, ÖDEMEK ZORUNDA MIYIM?

2 ay önce 2+1 daireye taşındım. Kira sözleşmesi yaparken ve başta anlaşırken aidat olarak 175 TL söylendi ve kabul ettim. Ancak oturmaya başladıktan 2 ay sonra aidat ücretleri 175’den 450’ye çıktı. Bu durumda ben yeni olan ücreti ödemek zorunda mıyım yoksa başta nasıl anlaştıysam o şekilde devam etmeli miyim?

Avukat Kısacık: Aidatın olağan yönetim işleri, bakım onarım, personel, ortak elektrik, doğalgaz, su gibi işler için yapılacak ödemeleri karşılayacak miktarda olması gerekir. Verilen hizmetler için aidat yetmiyorsa ya da beklenmeyen giderler oluşmuşsa aidat elbette artırılabilir. Bu nedenle dairede oturulmaya başlandığında aidat 175 TL ise ve yazdığımız somut nedenlerle 450 TL’ye çıkmışsa bu bedel ödenmek zorundadır. Kiracıların dikkat etmesi gereken ise sadece olağan yönetim giderlerini ödesinler. İşletme projesinde (aidatı oluşturan gider kalemleri içinde) yatırım ve demirbaş niteliğindeki harcamalar da varsa kiracılar onlar için ödeme yapmamalılar. Ödeme yapmışlarsa da kiraya verenden ödedikleri miktarı geri isteyebilirler ya da yapacakları kira ödemesinden mahsup edebilirler.