Devremülke 35 bin TL aidat istenebilir mi

1) Devreli tatil uygulamalarında kaç tür sistem var? Farkları neler?

Bugün üç ayrı sistem söz konusudur. Bunlardan devremülk hakkı, kat mülkiyeti kanunu hükümlerince kurulan ve halk arasında “tapulu” şeklinde bilinen sistemdir. Bu sistemde her hak sahibinin bir payı (hissesi) bulunmakta ve tapuda irtifaklar sütununa tescil edilen zorunlu olarak eski uygulamada 15 şimdi kanun değişikliği ile bir haftadan aşağı olamayacak süreli sistemdir.

İkinci olarak devre tatil, sadece bir arazi malikinin sahip olduğu ünitelerden herhangi bir ayni hak yani tapu devretmeksizin alacak hakkı bahşeden sistemlerdir. Üçüncü ve artık kurulması tüketici mevzuatıyla yasaklanmış model ise, geçmişte devrelerin 15 günlük asgari süresi kısıtlamasından kurtulmak için pay (hisse) tapusu vererek ve fakat irtifak hakkı söz konusu olmaksızın kullanma ve yararlanma sözleşmeleriyle yürütülen ve uygulamada haksız rekabeti önlemek üzere bilinçli davranan firmalarca “dönem mülk” olarak adlandırılmış sistem, hak sahipleri yasaktan etkilenmeksizin tabi olduğu kurallara dayalı olarak varlıklarını sürdürecektir.

TAPULU SİSTEMİ TERCİH EDİN

2) Tüketiciler devreli tatil sistemi seçerken nelere dikkat etmeli?

Dolandırıcıların da cirit attığı piyasada ilkeli ve dürüst firmaların varlığına bağlı olarak tüketici tarafından bilinçli bir tercih yapılması öncelikle bu modellerden seçimle başlayacaktır. Artık mevzuat gereği ikili bir sisteme dayanmakla “tapulu” değil “alacak hakkı” bahşeden devre tatil sistemlerinin bir sözleşmeye dayanmakla; borçlu arazi malikinin hileli iflası veya bu yönde bilinçsiz borçlanmasıyla araziye hacizler gelmesi sonucu devrelere bağlı yararlanma hakkının bu sistemde iflas masası alacağı haline gelebileceği unutulmamalıdır. Böyle bir firmadan güvenerek devre tatil alınmak istenmesi halinde, sözleşmelerin kombine sözleşme olarak kira içeriği barındırmakla şerhi özelliği aranmalıdır (bu imkânı tanıyan firma olmamakla birlikte önerimiz bundan sonra pazarlama yapacak firmalara bu hususu hatırlatmak içindir). Önem arz eden bu hususta, devreli tatil sistemlerinde tapulu veya tapusuz farketmeksizin, mağdurların uygulamada bir araya gelmemesi sakıncalarıyla işletilememesi sonucu mağduriyetler kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, devremülk hakkı, arazide süreye bağlı olmayan ve binaların ömrü ile de sınırlandırılamayacak varlığıyla “tapulu” olmakla tercih edilmelidir. Bu sistemde mağduriyet aidat ve arizi harcamalar karşılığı talep edilen onarım ve bakım masrafları konusundaki fahiş ve sömürülere indirgenmiş olur.

3) Tüketici hangi konularda mağdur ediliyor?

En çok yapımın gecikmesi mağduriyetlerine rastlamaktayız. Artık ön ödemeli yani tüketicilerden peşinen bedel talep edilememesi emredici kuralı karşısında Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ile bu konudaki mağduriyetin tam olarak giderildiğini düşünmemekteyiz. Çünkü, taşınmaz satışı hükümlerine tabi devre mülk hakkında kat irtifakı tapusuna bağlı devir ile inşaatların tamamlanarak teslimi farklı ifa konusu olmakla bu yönde ayrım yapılmış değildir. Bu açıdan kat irtifakı tapusunun niteliği gereği, kat irtifakına bağlı tescilin alıcı adına yapılmış olması teslimin yapılmadığı hallerde belirsizlik olmamalı; her iki tapu devri ile teslimin birlikte yapılması arzulanmalıdır. Tapusuz devre tatilde ise sadece teslim borcu olmakla ilk yararlanma devresinde teslim olmadıkça bedel alınmaması inşaat süreci sıkıntısını ortadan kaldıracaktır.

4) Devremülk ünitelerinin sözleşmede taahhüt edilen özellikleri taşımaması halinde neler yapılabilir?

Böyle bir durumda sözleşmeye aykırılık söz konusudur. Devremülk hakkı bir ayni hak tesisini hedeflese de tüketici açısından adi yazılı sözleşme şeklinde yapılmaktadır. İnşaatların geç teslimi halinde tüketicilerin bu konuda sözleşmeden dönme hakları mevcuttur. Borçlar Kanunu özel hükümleri uyarınca eksik ifa, ayıplı ifa gibi nedenlerle sözleşmeden dönme ve ilk yararlanma devresini takiben bu defa fesih hakkının kullanılması mümkündür. Tapusu alınmış olsa bile devremülk hakkının satıcı adına iade tesciliyle bu konuda ödenmiş bedelin faiziyle iadesi talep edilebilir.

ÇİLİNGİRE KAPI AÇTIRILABİLİR Mİ

5) Fahiş aidatı ödemeyen tüketiciye devremülk anahtarı verilmezse ne yapılabilir? İlk olarak tapulu ve tapusuz sistemi ayırmak gerekliliğiyle devre mülk sisteminde, hakları tapuya kayıtlı olan hak sahiplerinin kendi devresinde bağımsız bölümlere girme hakkının aidat ödenmemesi sebebiyle engellenmesi asla söz konusu olamaz. Bu aynı zamanda engelleyen kişiler açısından TMK hükümlerince zilyetliğe haksız saldırı niteliği taşır ve TMK.m.981 hükmünce koşulların gerektirdiği şiddetin hukuka uygun hale geldiği engellerden biridir. Ayrıca engelleme fiilinin ceza kanunu açısından suç oluşturacağı açıktır. Anılan engellemeye karşı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 64. Maddesi’nin hükmünce devremülk tapusunun suretini elinde götüren her hak sahibi kaymakamlığa müracaatla anahtarının teslimini isteyebileceği gibi daha kolay bir yol ile çilingir getirterek kapıyı açtırarak mülkiyet hakkına sahip olduğu dairesine hiç kimseden izin almadan girebilir. Devre tatil sisteminde ise alacak hakkına dayanmakla bu yöntem zorlaşmakta ve teslimin o yıl için yapılmadığı dönemde aidatın yüksekliği için ödeme arzusunda değil ise hemen dava açarak eşdeğer bir tatilin dört kişilik aile için ücretinin hesabına dayalı olarak yine ödemekten kaçındığı aidatın yerine bilirkişi tarafından saptanacak giderlerinin mahsubuyla her yıl için tazminat davası açması gerekecektir. 

YÖNETİCİLERİN FAHİŞ AİDAT YETKİSİ VAR MI

6) İşletmeci ve yöneticilerin keyfi olarak yıllık aidat belirleme yetkileri var mı? İster tapulu ister tapusuz sistemde asla böyle keyfi bir yetkiden söz edilemez. Hukuken, devremülk konusunda kanunen varlığı zorunlu yönetici, devre tatilde ise bu kavram söz konusu olmamakla işletmeci diyebileceğimiz kişilerin keyfi aidat belirleme haklarının yasal denetime tabi olacağı kuşkusudur. Her üç tür devreli tatil sisteminde de geçerli kanun hükümlerince vekalet sözleşmesinin hesap verilebilirlik ilkesine dayalı olarak her zaman tahsil edilen bedellerin tek tek hesabının verilme yükümlülüğü vardır .

7) Keyfi belirleme hangi yetkiden doğuyor?

Tapulu devremülk sisteminde kanunen varlığı zorunlu devremülk yönetim sözleşmesinde belirlenmiş yönetici, bu yönde yetkiye sahip kılınmaktadır. Paylı mülkiyete bağlı yararlanma oluşumunda bu defa yararlanma yönetim sözleşmesi adı altında bir sözleşme ile devremülke benzer bir yetki verilmiş olabilmektedir. Ancak paylı mülkiyet sisteminde kat mülkiyetine dayalı oluşumlarda bağımsız bölümlerin devreli yararlanma sistemine ilişkin hükümleri de yönetim planına konan hükümlerle sağlanmaya çalışılmaktadır. Bu hatalıdır ve pay alan kişilerin yönetim planının yasal içeriğine dahil olmayan bağlılığından söz edilemez. Devre tatil sisteminde ise süreklilik arz eden sözleşmelerle her yıl tekrarlanan devrelere bağlı aidat belirleme yetkisi sözleşme ile malik ve/veya işletmecilere tanınmış gözükmektedir.   

NİTELİKLİ DOLANDIRICILIK SUÇU

8) Yeni kanuna tabi bir devremülk için yıllık 35 bin TL aidat istendiği belirtiliyor. Bu tarz fahiş aidat taleplerine hangi müeyyide caydırıcı olabilir?

Görüşümce ceza kanunu hükümlerine de başvurabileceklerini düşünmekteyim. Hesap verilemeyen ve bu niteliği adli yargının denetleyeceği hususu olarak dürüstlük kuralınca bu bedele emsal yıldızlı bir otel hizmetinin rahatlıkla alınabileceği görüşü yeterli delil oluşturmakla karşımıza tipik bir nitelikli dolandırıcılık suçu işlenmiş olduğu gerçeği ortaya çıkar. Bu konuda mağduriyetleri önlemek için kurulmuş bazı dernekler var. Devre Mülk ve Tüketici Mağdurları Derneği özellikle fahiş aidatla ciddi anlamda mücadele veriyor. Örgütlü olmak hak aramak için son derece yararlı.

TOPLULUK DAVASI YOLU

9)Topluluk davası açmak pratik bir çözüm olabilir mi?

Fahiş aidat konusu ve cezai sorumluluk konusunda; usul kanunumuzun muhteşem bir yenilikle kabul ettiği “topluluk davası” yolu bu konuda tüm mağduriyet yaratan firmalar için önleyici olacaktır. Usul kanunumuzun 113.maddesi “dernekler” diye başlamaktadır. Bu konuda mücadele veren bir derneğe üye olunması gerektiğini hatırlatmak isterim.