Apartmanda toplantı derdi

Eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde yani Ocak’ta toplantı yapılması gerekiyor.

BAHARI atladık, yaz çoktan geldi. Başta Çankaya olmak üzere Ankara’da özellikle eski binaların olduğu birçok semti tadilat telaşı sardı. Bu tadilat için önce apartmanda Kat Malikleri Kurulu’nda toplantı yapılıp karar almak şart. Ama bu toplantıların yapılmasında, özelikle kat maliklerinin çoğunun evlerini kiraya verip Ankara dışında ikamet ettikleri için büyük sorun yaşanıyor. Bana gelen çok sayıda maili yanıtlamak adına bu konuyu araştırdım. Bakın durum özetle şöyle:

29. MADDE DÜZENLİYOR

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesi "olağan ve olağanüstü" toplantının zamanını ayrıntılı şekilde düzenliyor. Kat Malikleri Kurulu’nun yılda bir defadan az olmamak üzere, yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde yani Ocak’ta toplanacağı düzenlenmiş.

Örneğin yönetim planında "Her yılın Eylül ayının ikinci pazar günü saat 11’de, bina toplatı salonunda" yapılacağı öngörülmüşse, bir sorun çıkmadan kurul toplantısı yapılacak. Ancak, yönetim planında, tarih belli ama toplantının yeri ve saati belli değilse, kat maliklerine bu konuda duyuru yapılması şart.

OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI NASIL YAPILACAK

"Acil onarım" gibi önemli bir sebebin çıkması halinde ise yönetici, denetici veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kurul olağanüstü toplantıya da çağrılabiliyor. Toplantı yapılacak, gün, toplantı yer, saat ve gündeminin en az 15 gün önce tebliğ edilmesi şart. Bu koşula uyulmazsa, toplantı ve giderek toplantıda alınan kararlar geçersiz sayılıyor. Yargıtay içtihatlarına göre, kurul toplantısının günü, yeri ve gündeminin toplantıdan en az 15 gün önce bütün kat maliklerine yönetimce bildirilmemiş olması, bu toplantıda alınan kararların iptal nedeni olabiliyor.

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısının fazlasıyla toplanıp, oyçokluğu ile karar veriyor. Ancak, yeterli sayı sağlanamayıp, ilk toplantı yapılamazsa, kararlar en geç bir hafta içinde yapılacak ikinci toplantıya katılanların oyçokluğu ile veriliyor. Kanunda, "yeter sayı" için ayrıca konulmuş hükümler ise saklı tutuluyor. Bu noktada dikkat. Kat Mülkiyeti Kanunu, "oybirliği" ve "oyçokluğu" aranan durumları da özel olarak tek tek belirlemiş durumda. Örneğin ortak bir yerin kiraya verilmesi için tüm maliklerin oybirliği ile karar alması şartı aranıyor.

VEKİL ELİYLE OY KULLANMA

Örneğin Ankara dışında ikamet eden ve dairesini kiraya veren bir kat maliki, bu toplantılara katılmak zorunda değil. "Vekil" eliyle de oy kullandırması mümküm. Dışardan veya ortaklardan birine vekalet vererek, kendisini Kat Malikleri Kurulu’nda kendisini temsil ettirebilir. Kat maliki bir kişiye "Kendisini temsilen kat malikleri kurulu toplantılarına katılmak ve alınacak kararlarda adına oy kullanmak üzere" "genel vekaletname" verebileceği gibi salt belli bir toplantı için ya da belli birkaç konu ile sınırlı "özel yetki vekaletname" de çıkarabilir.

"Vekalet" konusunu bir örnekle açıklayalım. Bir kat maliki bir kişiye sadece, "Binanın gelir ile giderleri ile yönetici ve denetici seçimi konularının görüşüleceği toplantı" için yetki vermişse; vekilin "Mesken nitelikli bağımsız bir bölümün işyerine dönüştürülüp kiraya verilmesi" için yapılan oylamaya katılıp, "olumlu" oy kullanmış olması, vekalet veren kat malikini bağlamıyor. Vekalet veren kat maliki kiraya vermeye ilişkin kat malikleri kurulu kararının iptali için dava yoluna gidebiliyor.

Ama galiba en iyisi bu tip sorunları mahkeme yerine "Komşuluk hukuku" içinde konuşup anlayaşarak çözmek.

Toplantı yapamıyoruz

OTURDUĞUMUZ apartmanda kat malikleri toplantısı yapılamıyor. Nedeni ise daire sahiplerinin pek çoğunun Ankara dışında ikamet etmesi gelenlerle de çoğunluğu sağlayamıyoruz. Bazen öyle oluyor ki kapı kapı dolaşıp karar defteri imzalatmamız gerekiyor. Daha sonrada insanlar alınan kararlara itiraz ediyorlar. Şimdi ise önümüzdeki ay gene toplantı yapılacak ama bu seferki gündem yoğun. Binanın iç ve dış tadilatları gündemde ama gene çoğunluğu sağlayamayacağız. Ne yapabiliriz bir toplantıdan bir hafta sonra çoğunluk olmaksızın yapılacak toplantıda tadilat kararı alır isek apartman sakinlerinden bunun parasını tahsil edebilir miyiz. Bu konuda önümüzü tıkayan herhangi bir kanun var mı? Bunu öğrenmek istiyorum. Tahsil için icra kanallarını kullanabilir miyiz.

Selam ve Saygılarımla

Sebahattin BASMACI

Yanıt: Sayın Basmacı, kiracılar kanalıyla kat maliklerinin adresini belirleyip taahhütlü mektupla olağanüstü toplantı çağrısı yapabilirsiniz. Ancak, 15 gün önceden tebliğ ve gündemi bildirme koşuluna uyun. Aksi halde toplantı çağrınız da alınan kararlar da geçerli sayılmaz. Ankara dışındaki kat malikleri "vekil" belirleyerek, oy kulanabilirler. Çağrınızda bunu da hatırlatabilirsiniz. Yasada aranan koşullarla oyçokluğu ya da oybirliği ile tadilat kararı alın. Eğer apartmanınız örneğin dış cephesi beyazsa, yeniden ve aynı şekilde beyaza boyatmak için apartman yönetim kurulunda oyçokluğu ile alınacak karar yeterli. Ama, yönetim kurulu beyaz apartmanı maviye boyatmak istiyorsa, ya da şekil değişikliği yapılacaksa oybirliği şartı var. Yasal şekilde toplantı yapıpı, karar alındıktan sonra yönetici olarak tadilat parasını icra kanalıyla tahsil etmeniz mümkün. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuları ayrıntılı olarak düzenliyor.

Kalecik’te, kaymakamdan ÖSS atağı

GEÇEN yıl sadece iki öğrencinin üniversite sınavını kazanabildiği Kalecik ilçesi bu yıl iddialı hazırlanıyor. Kalecik Kaymakamı İrfan Demiröz’ün girişimi ile NLP-DAP Danışmanlık ve Eğitim Merkezi’nin kurucusu ve Başkanı olan Mustafa Kılınç, ilk etapta Kalecik ilçesindeki tüm öğretmenlere dönük ücretsiz eğitim verdi. Bu ay sonunda ise 2007 ÖSS-OKS sınavına girecek toplam 285 öğrenci için "ÖSS başarı" ve "OKS başarı koçluk programı" yine ücretsiz yapılacak. Öğrenciler bu kez bu sınavlara daha hazırlıklı girecek. Kılınç, bu projeleri "sosyal sorumululuk" duygusuyla ve ücretsiz yürüttüklerini belirterek, şöyle dedi:

"Eğitim sonunda, öğretmenlerimizin sadece 9-6 mantığı ile baktığını gördük. İlerlemek ve ilerletmek adına çabaları yok. Gelişim, değişim noktasında istekleri ve coşkuları yok. En önemli ve üzücü olan tarafı ise özgüvenlerinin zayıf olması, neyi başarmak, hedefler ve planlar konusunda minimum motivasyona sahipler. Çok yararlı bir eğitim oldu. Aldığımız geri dönüşler de bunu gösteriyor."