Aidatı ödemeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

ÖNCE okurumun örnek sorusu:

“İstanbul Maltepe’de bir apartmanda kiracıyım. Her ay 2 bin 200 TL aidat toplanıyor. Ben aidattan kiracıya ait tutarı ödüyorum. Yönetim hiçbir şekilde kasada artan parayı geri vermiyor. Ev sahibimle mahkemeliğim. Daireden çıkmam söz konusu. Kışın payıma 2 bin 800 gibi rakamlar düşüyor. Doğru gider paylaşımı nasıl yapılmalı?”

Kısacık’ın, bu okurum ve diğerlerinin aidat sorularına yanıtları bakın şöyle:

GİDERLER NASIL PAYLAŞILIR

* Sitelerde gider paylaşımı nasıl yapılır? Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. Madde’sine göre, “Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine” eşit, bunların dışındaki “Sigorta primleri, ortak yerlerin koruma, güçlendirme, yönetici aylığı gibi giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine” arsa payı oranında katılmak zorunludur. Ancak, bu emredici bir kural değildir. Yönetim Planı’yla (YP) farklı yönde bir düzenleme yapılabilir. Örneğin binanın altındaki dükkânların asansör giderlerine katılmayacağı yönünde bir düzenleme yapılabilir. Ya da bütün giderlerin bağımsız bölüm başına eşit paylaşılacağı belirlenebilir. Bu okur da “Demirbaş ve yatırım giderleri” dışında “Olağan yönetim giderlerini” ödemekle yükümlüdür. Fazladan ödediği aidat tutarını kiradan mahsup edebilir. Ancak, giderlerin kiracıya ait bölümlerini ödemezse mahkemeye verilebilir. Yüzde 5 aylık gecikme faizi ile giderleri ödemek zorunda kalabilir.

BİRDEN ÇOK BLOK VARSA

* Blok gideri, parsel gideri, site gideri ayrımı nasıl yapılır? Bir blokun çatısı aksa başka bir blokta mantolama yapılacak olsa gider nasıl ödenir? Sitedeki bütün malikler bu giderlere katılmak zorunda mıdır? Bu soruların cevabı KMK’nın 72. Madde’sinde düzenlenmiştir. Buna göre sadece bir bloku ilgilendiren giderleri örneğin o blokun asansörünün bakım-onarım giderini o bloktakiler öder. Birkaç bloku ilgilendiren ortak jeneratör sisteminin yapım ve işletimine ilişkin giderleri o tesisattan yararlanacak olanlar öder. Site birden çok parselde kurulu ise sadece bir parseldeki maliklerin ve o parseldeki sakinlerin yararlanacağı havuz ve/veya sosyal tesis yapılacaksa veya varsa bu tesislere ilişkin giderler sadece o parseldekiler tarafından karşılanır. Buna karşılık bütün siteyi ilgilendiren site müdürünün, personelin maaşları, site avukatının, muhasebecisinin aylık ücretleri bütün site sakinlerinin yararlandığı ortak yerlerin aydınlatma, bahçe bakım onarım giderleri, ortak altyapı ve sosyal tesis giderleri gibi giderlerden sitedeki bütün malikler sorumludur.

DEMİRBAŞ ÖDEMELERİNE DİKKAT

* Kiracılar hangi giderlerden sorumludur? Kiracı, “yatırım ve demirbaş” niteliğindeki giderler dışındaki ortak alan yer ve tesislerin aydınlatma ısıtma, personel ücretleri gibi “olağan yönetim giderlerini” ödemek zorundadır. Site yönetimlerinin işletme projesi bütçe yaparken, sadece malikin sorumlu olduğu “yatırım ve demirbaş” niteliğindeki giderleri ayrı bir kalem olarak göstermesi gerekir ki kiracılar mağdur olmasın. Kiracılar kendilerini ilgilendirmeyen bir gideri çoğu zaman farkına bile varmadan ödemesinler.

* Aidat ödememek tahliye nedeni mi? Evet. Kiracılar ödemekle yükümlü oldukları “olağan yönetim giderlerine” ilişkin aidatı ödemezse, Borçlar Kanunu’nun hükümlerine göre kira sözleşmesinin feshi ve tahliye riski ile karşı karşıya kalabilir. Kiracı, eğer “yatırım ve demirbaş” niteliğindeki örneğin mantolama, çatı onarımı, sosyal tesis yapımı gibi bir gideri ödemişse bunu malikten isteyebilir. Kira borcundan mahsup edebilir.

LÜKS YENİLİĞİ TALEP EDEN ÖDER

* Sitedeki yenilik ve ilavelere ilişkin kararlar nasıl alınır? Bu giderlere tüm malikler katılmak zorunda mı? Ortak yerlerin düzgün, daha rahat ve kolay kullanılmasını sağlamak ve bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri kararla yapılır. Bu yenilik ve eklemelerin yapım giderlerine tüm malikler katılmak zorundadır. Katılım ölçüsü Yönetim Planı’nda (YP) başka türlü düzenlenmemişse arsa payıdır. Bir malik çıkıp, “Ben bu yenilik ve ilavenin yapılmasını istemiyorum. Bundan yararlanamayacağım. Yapım ve işletme giderlerine katılmam” diyemez. Örneğin sitedeki boş bir alana otopark yapılacaksa; sitedeki 100 malikin 51’i bu otoparkın yapılması yönünde oy kullandıysa, bu 51 kişi arsa payı çoğunluğunu da sağlıyorsa o otopark yapılır. Bu karar KMK’nın 42. Madde’sine uygun olarak alındıysa ve alınan karar mahkeme kararıyla iptal edilmedikçe veya yeni bir kararla kaldırılmadığı sürece alınan bu otopark yapım kararına tüm malikler uymak ve ödemeleri yapmak zorundadır.

* Çok masraflıysa: Yapılacak yenilik ve ilaveler çok masraflıysa veya lüks nitelik taşıyorsa bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki giderlere katılmak zorunda değildir. Giderler, onların yapılmasına karar verenler tarafından ödenir.

* Nasıl belirlenir? Yapılacak yenilik ve ilavenin çok masraflı ve lüks olup olmadığı sitenin içinde bulunduğu çevre ve maliklerin gelir düzeylerine göre belirlenir. Örneğin Alanya’da denize biraz uzak, ekonomik durumları iyi olan maliklerin bulunduğu yazlık sitede havuz yapılması “faydalı yenilik ve ilave” olarak değerlendirilebilir. Çünkü yazlık olarak kullanılan bu sitede 6-7 ay havuza girilebilir. Buna karşılık yaz sezonunun sadece 1-2 ay sürdüğü yaz-kış oturulan bir sitede yaşayanların ekonomik durumları da çok iyi değilse bu sitede yapılan havuz “lüks yenilik ve ilave” sayılabilir.

* Kiracı yükümlü mü? Hayır değil. İster “faydalı yenilik ve ilave” olsun, ister “lüks ve yenilik ilave” olsun “yatırım ve demirbaş giderlerini” kiracı ödemez. Öderse de kiradan mahsup edebilir. Aidatı ödememek ise kiracı yönünden tahliye nedeni sayılabilir.

GECİKME ZAMMI İSTENEBİLİR Mİ

* Aidat ödenmezse gecikme tazminatı istenebilir mi? KMK’nın 20. Madde’sine göre gider ve avans payını işletme projesinde belirtilen tarihte, herhangi bir tarih belirtilmemişse; ilgili ayın sonuna kadar ödemeyen kat malikinden geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı alınır. Bu gecikme tazminatıyla birlikte yasal faiz de istenebilir. Ancak, gecikme tazminatı ve/veya faiz istenebilmesi için ilgili kişinin malik-kiracı yapılacak olan aylık ödenti miktarını ve son ödeme gününü bilmesi gerekir.