Aidata dikkat!

Geçen hafta aidatın nasıl belirleneceğine ilişkin sorularınızı İstanbul Barosu Kat Mülkiyeti Hukuku Komisyonu Başkanı avukat Mustafa Şeref Kısacık yanıtlamıştı. Bu hafta da aidat dosyasına devam ediyorum. Sorularınız ve avukat Kısacık’ın, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ışığında verdiği yanıtlar şöyle:

Okur S.B.: Apartman yöneticisiyim. Giriş kattaki kiracı aidatı ödemiyor. Ev sahibi ise “Kiracımdan aidatı isteyin” dedi. Kim ödemekle sorumlu?

“KMK’nın 20. maddesine göre apartman ve sitelerdeki ortak gider avansından (aidat) ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Kiracının sorumluluğu kira borcu kadardır. Kat maliki, yöneticiye ‘Aidatı benden istemeyin, kiracımdan isteyin’ diyemez. Her ay kira bedelini nasıl alıyorsa, aidatın ödenip ödenmediğini de takip etmelidir.

İŞLETME PROJESİ OLMADAN  AİDAT TOPLANABİLİR Mİ?

Okur A.A.: 122 daireli sitede oturuyorum. Yönetim kurulu toplantı yapmadan, işletme projesi hazırlamadan aidat topluyor. Bu mümkün mü?

Kat mülkiyetine tabi bir site ya da apartmanda aidat ya da para ancak kesinleşmiş işletme projesine göre toplanabilir. Bir sitenin 1 yıllık gelir ve giderlerini gösteren işletme projesi istisnalar hariç Genel Kurul’da (GK) görüşülür ve kabul edilir. Her bağımsız bölümün ödeyeceği aylık aidatın miktarı, son ödeme günü, gününde ödenmediğinde uygulanacak gecikme tazminatı/faiz oranı bu işletme projesinde gösterilir. Eğer GK’da bir işletme projesi kabul edilmemişse, işletme projesini yönetici hazırlar. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edilir ve 7 gün içinde itiraz olmazsa işletme projesi kesinleşir. Kesinleşmiş işletme projesi dışında aidat toplanamaz. 

Okur Z.K.: Adil bir aidat paylaşımı nasıl yapılabilir?

Ortak giderlere, maliklerin katılım ölçüsü, yönetim planında (YP) kararlaştırılabilir. O sitedeki ortak alan-yer ve tesislerin sayısı, çeşitliliği, site sakinlerinin ekonomik, sosyal, kültürel durumuna göre her sitenin özelliğine uygun aidat paylaşım sistemi belirlenmelidir. Eğer malikler arasında böyle anlaşma yoksa, YP’de düzenleme yoksa, gider paylaşımı KMK’nın 20. maddesine göre yapılır. Buna göre personel gideri ‘eşit’, diğer tüm giderler ‘arsa payı oranına’ göre ödenir. ‘Arsa payına’ göre ödenecek giderler ise, otopark, havuz, çocuk parkı, yürüme yolları, spor alanları, sosyal tesis, asansör, bahçe bakım-onarımları ile tesislerin işletme giderleri, çatı onarımı, mantolama, güçlendirme gibi giderler...

SİTEYİ KOOPERATİF  YÖNETİYORSA

Okur L.D.: Siteyi kooperatif yönetiyor. Kiracıyım. Bilançoda kooperatif yönetim giderleri var. Ödemeli miyiz?

Burada giderler üç çeşit olarak dikkate alınmalıdır. Sadece kooperatif ortağını ilgilendiren giderler, sadece maliki ilgilendiren giderler, sadece kiracıyı ilgilendiren giderler. Bu ayırım yapılmazsa özellikle kiracılar kendilerini hiç ilgilendirmeyen kooperatif tüzel kişiliğinin giderlerini veya malikin ödemesi gereken ‘yatırım ve demirbaş’ niteliğindeki giderleri ödemek zorunda kalırlar. Daha doğrusu aidatlarını öderken, farkına varmadan ödememeleri gereken gider kalemlerini de ödemiş olabilirler. İşletme projelerinin çok ayrıntılı hazırlanmaları gerekir. Kimin hangi gider kaleminden sorumlu olduğu açıkça belirlenmelidir. Dönem sonunda yine aynı şekilde gerçekleşen gider hesabı yapılmalıdır. Kiracı olarak, yasal düzenlemeler yapılıncaya ve yargı süratle karar verecek duruma gelene kadar olağan yönetim giderleri dışındaki giderleri siz ödemek zorunda değilsiniz. İşletme projesi (yıllık bütçe) yapılırken, ‘olağan yönetim giderleri’ ile ‘yatırım ve demirbaş giderleri’ ayrılmalıdır. 

KİRACI YATIRIM-DEMİRBAŞ GİDERLERİNİ ÖDEMEK ZORUNDA MI?

Okur K.Z.: Kiracıyım, siteye açık havuz yaptırılıyor. Ev sahibim ‘Havuzu sen de kullanacaksın, bu gideri öde’ diyor. Ödemek zorunda mıyım?

KMK’ya göre sadece ‘olağan yönetim giderleri’ kiracıdan istenebilir. Kalıcı işlerin giderini mal sahibi öder, kiracı ödemez. Ancak asansörün periyodik bakımı, kontrolü, ortak alanların aydınlatılması, temizliği, çalışanların ücreti gibi ‘Yatırım ve demirbaş’ niteliğinde olmayan giderleri kiracı öder.

GK’YA MUTLAKA GİDİN, SÖZ SAHİBİ OLUN

Son bir not: Bunlar yapılmadan aidat fazla demekle ve dava açmakla sorun çözülmüyor. Yargının çok ağır işlemesi nedeniyle sonuç alınamıyor. Çünkü dava bitene kadar işletme projesinin geçerlilik süresi çoktan bitmiş oluyor. Malikler olarak mutlaka GK’ya katılmalısınız. Toplanan paralar nereye harcanmış, doğru yerlere harcanmış mı, kooperatif ortağı, malik, kiracılar bakımından ayrı ayrı gerçekleşen gider hesabı yapılmış mı incelemelisiniz. GK’ya katılıp yönetici seçiminde ve tahmini işletme projesinin oluşumunda bir başka ifadeyle aidatın belirlenmesinde söz ve karar sahibi olun. Fahiş aidat sorununu çözmenin şimdilik pratik başka bir yolu görünmüyor.

GİRİŞ KAT ASANSÖR GİDERİ ÖDER Mİ?

Okur G.S.: Giriş katta oturuyorum. Sitenin asansörünü kullanmıyorum. Asansör giderine katılmak zorunda mıyım?

Giriş kattaki asansör giderine, orta kattaki çatı onarım giderine ‘katılmam’ diyemez. Ancak bu tür giderlerin arsa payı oranında paylaşımı bana göre her sitede adil değil. Örneğin arsa payı yüksek diye dubleksteki yaşlı bir aileden, salt arsa payı düşük diye 2-3 çocuklu genç bir aileden alınan aidatın 2-3 katını almak adil değildir. Ortak giderlere katılım payının her sitenin özelliğine göre adil olabilecek en uygun şekliyle belirlenmesi gerekir.