Nurten Erk: Gayrimenkul borsada 170 milyon doları buldu

Nurten ERK

Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Hakan Kodal, yaşanan son krizin Türkiye'de gayrimenkul sektörünün kayıt içine sokulması yönünde önemli mesajlar verdiğini söyledi. Kodal, ‘‘Yeni vergi reformuyla beraber kayıt dışı sermayenin gayrimenkule kayışı yavaşladı. Kriz diye bağıran emlak piyasası bugüne kadar bildiği, ama kulak arkası ettiği şeylerin artık farkına vardı’’ dedi. Kodal, 5 gayrimenkul şirketinin piyasa değerinin 170 milyon doları (71.4 trilyon lira) bulduğunu söyledi. Hakan Kodal ile gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerinin geleceğini ve sektörün durumunu konuştuk.

Türkiye'de gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörü şu anda hangi noktada?

- Gayrimenkul yatırım ortaklığı dünyada yaygın ve gelişmiş bir sektör. Türkiye'de 1995'de Sermaye Piyasası Kurulu'nun çıkardığı bir gayrimenkul yatırım ortaklığı tebliği ile ortaya çıktı. Amerika'da, Uzakdoğu'da, Avrupa'da gayrimenkule yatırım yapan, gayrimenkul projeleri geliştiren ciddi bir sektör var. Sadece Amerika'da borsada işlem gören gayri menkul yatırım şirketlerinin toplam büyüklüğü 160 milyar dolar. 1995 yılından bu yana sadece beş gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketi faaliyete geçti. Vakıfbank, Alarko, EGS, Osmanlı ve Yapı Kredi Koray. Bunların toplam piyasa değeri 170 milyon dolar, toplam portföy büyüklükleri ise 400 milyon dolar.

Vergi avantajı sektörü cazip hale getiriyor mu?

- Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkule, gayrimenkul projelerine, araziye, arazi geliştirme projelerine, konuta, ofise, alışveriş merkezlerine, her türlü gayrimenkule yatırım yapan yatırım şirketler. Gelir ve kurumlar vergisi ödemiyorlar. Bunu, gerçek bir avantaj değil, dezavantajı dengeleyici bir unsur olarak görmek lazım. Çünkü gayrimenkul, kayıtdışı ekonominin çok olduğu, özellikle gerçek beyanın fazla yapılmadığı bir sektör.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketleri, gayrimenkul sektörüne neler kazandırdı?

- Bugün bankalar gayrimenkule yatırım yapmıyor. Kurumsal sermaye diyebileceğimiz Emekli Sandığı, SSK ise Türkiye'de çok gelişmedi. Gayrimenkul sektörü, arsa sahipleriyle müteahhit şirketlerin elinde. Sektör, uzun vadeli kredi olmadan, kat karşılığı modellerle geliştirilmiş. Çarpık gelişmenin nedenlerinden biri de bu. Uzun vadeli kaynaklar, kurumsal bir takım yatırımcılar sektöre girerse, daha büyük ve sağlıklı projeler hayata geçirilebilir. Gayrimenkul yatırım ortaklığı, on yıl içinde bugünkü boyutunun 20 misline çıkabilecek potansiyeli olan bir sektör.

Gayrimenkul sektöründe durum nasıl şu anda?

- Son altı ay gayrimenkul için önemli dönüm noktalarından biri oldu. Likiditeye bağlı sıkışıklıktan ötürü gayrimenkulde lüks konut, ikinci el, yazlık evler ve ihtiyacın ötesindeki konut piyasası ile belli bölgelerdeki ofis piyasasında bir takım sıkıntılar yaşandı. Bu sorunların önümüzdeki altı ayda son bulacağına inanıyorum, en kötü dönemleri atlattık. Fiyatlar belli nokatlarda en dip noktalara vurdu. Hálá birtakım fırsatlar oluşabilir alım satımlarda, ama bundan daha fazla genel anlamda fiyatların daha aşağı gideceğini düşünmüyorum. Kriz, aslında sektöre iki önemli mesaj verdi.

Nedir bu mesajlar?

- Artık sıradan işlerle gayrimenkulde prim yapma dönemi bitti. Daha seçici, bilinçli, bölgesel olmak ve belli gayrimenkul tiplerine yönelmek şart. Bu sektörde şeffaflık da yoktu. Krizin sektöre ikinci mesajı ise bu oldu. Yeni vergi reformuyla beraber kayıt dışı sermayenin gayrimenkule kayması yavaşladı.

HAKAN KODAL

Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Hakan Kodal, 1965 Bolu doğumlu. İstanbul Teknik Üniversitesi Elektronik ve Haberleşme Mühendisliği bölümünden mezun olan Kodal, işletme dalındaki lisans üstü çalışmasını Paris'te Ecole Superieure de Commerce'de tamamladı. 1991-1995 yılları arasında Coopers & Lybrand'ın Paris ofisinde Kurumsal Finansman ve Yönetim Danışmanlığı alanlarında çeşitli kademelerde çalıştı. Kodal, Yapı Kredi Koray'a geçmeden önce son olarak Garanti Yatırım Bankası'nda Kurumsal Finansman Bölümü Müdürlüğü görevinde bulunuyordu.

YAPI Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Hakan Kodal, borsadaki beş gayrimenkul yatırım ortaklığının piyasa değerinin 170 milyon dolara ulaştığını söyledi.

Villa pazarı artık doydu

Şu anda elinizde hangi projeler var?

- Elimizde üç konut, bir ofis projesi var. Porföyümüzde en büyük ağırlığı oluşturan proje, tamamlandığında 75 milyon dolara ulaşacak ‘İstanbul İstanbul’. Gayrimenkulün en kötü gittiği ve fiyatların en aşağı düştüğü bir dönemde hedeflerimizin yüzde 20 üzerinde, altı ayda 20 milyon dolarlık satış yaptık. Krize rağmen iyi proje her zaman satıyor.

Bu projenin başarısındaki en büyük etken nedir?

- ‘İstanbul İstanbul’, bugüne kadar patronlara ve kalbürüstü sınıfa seslenen lüks konutların aksine, profesyonellere ve üst düzey yöneticilere hitab eden bir proje. İstanbul'da 40 civarında, fiyatı 300 bin dolardan başlayıp 1.5 -2 milyon dolarlara kadar çıkabilen ve zenginlere hitab eden villa projesi var. Bu pazarın doyduğuna inanıyoruz. İstanbul'da önümüzdeki on yıllık dönemde yeni bir pazar oluşuyor. 500 metrekarelik villalar artık maliyet olarak çok pahalı, üstelik içinde yaşamak da çok pratik değil. Biz 80-270 metrekare arasında konutlar yapıyoruz. Maliyetlerimiz buna bağlı olarak aşağı indi. Bitişik düzende villa konseptini uyguladık. Büyük bahçeler yerine, insanların gerçekten kullandığı peyzajı yapılmış bahçeler verdi. Anahtar teslim 200-400 bin dolar arasında olan bir ürün ortaya çıkarttık. Zamanla 100-200 bin dolarlık konutlara yöneleceğiz.