Arsası olan inşaatçı oldu, yakında dökülmeler başlar diye korkuyorum
TÜRKİYE Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, "Arsası parası olan herkes inşaatçı oldu. Zayıf sermayeli, sektörde geçmişi olmayan bazı müteahhitlerde kriz başladı. Bu yıl sonunda ya da önümüzdeki yıl konut projelerinin bazılarının teslimatlarında sorun yaşanabilir" uyarısında bulundu.
ON iki yıldır ’patladı’ denilen ve ciddi büyüme rakamlarına ulaşan inşaat sektöründe ’tehlike çanları’ çalıyor. Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, "Arsası parası olan herkes inşaatçı oldu. Zayıf sermayeli, sektörde geçmişi olmayan bazı müteahhitlerde kriz başladı. Bu yıl sonunda ya da önümüzdeki yıl konut projelerinin bazılarının teslimatlarında sorun yaşanabilir" uyarısında bulundu. Erdal Eren ayrıca Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve duble yol müteahhitlerinin de önemli sıkıntıları olduğuna dikkat çekerek, "İnşaata mal veren bütün sektörlerdeki maliyet artışı ![/images/100/0x0/55eaa690f018fbb8f88dec1f]()
ÜFE’nin üzerinde gerçekleşirken, hükümet müteahhitlere ÜFE kadar fiyat farkı veriyor. Bu yüzden de yakında projelerle karşılaşabiliriz ya da etik olmayan bazı müteahhitlerin geçmişte örneklerini gördüğümüz gibi kaliteden çalmasından korkuyorum" diyerek endişe olduğunu dile getiriyor. Aynı zamanda TOBB Müteahhitlik Sektör Meclis Başkanlığı görevini de yürüten Erdal Eren ile inşaat sektöründeki sıkıntıları ve hükümete de iletilen çözüm önerilerini konuştuk.
Son iki yıldır inşaat sektörü gerçekten patladı mı?
- 2004’de inşaat sektörü ortalama yüzde 4.7, 2005’te yüzde 22 büyüdü. İnşaat sektörü eksiden başlayarak büyüdüğü için çarpıcı bir durumu var. 1993-2003 arasında inşaat yüzde 44 küçülmüş. 10 yılda GSMH ise yüzde 42 büyüdü. Yani inşaat eksiye gitti. Aslında inşaat sektörü, 2005 sonunda 2003 seviyesinin yüzde 20 gerisinde. 30’dan fazla sektörü harekete geçirdiği için Türkiye’de işsizliğin ilacı olarak görülmesine rağmen inşaattaki büyümenin henüz yeterli olmadığını görüyoruz. Gelişmekte olan ülkelerde büyük krizler sonrasında ekonominin canlandırılması için önce inşaat sektörü canlandırılır. Ülkemizde maalesef 1993 -2003 arasında sorunları çözmek yerine yatırımları kıstılar.
SADECE LÜKS KONUTLAR PATLADI
Peki yaşanan büyüme nereden kaynaklanıyor?
- 2004 ve 2005’de kamu yatırımları enflasyon oranında bile artmamış. Özellikle büyük şehirlerde orta ve üst gelir grubuna yönelik konutlarda patlama var. Çünkü yıllarca ekonominin güven verici olmaması, yatırımcıyı teşvik edecek yapısal değişikliklerin sürekli gecikmesinden dolayı insanlar yatırım yapmak yerine yüksek faizden, dövizden para kazanmaya alışmış. Rantiyecilik herkese kolay gelmiş. Son dönemlerde büyük para sahipleri menkulden gayrimenkul yatırımına döndü. Konutta 2005’deki patlamanın ana nedeni bu. Zaten konutlar alt ve orta gelir grubunun alabileceği fiyatta değildi.
İnşaat sektörüne yeni katılan firmalar eskileri nasıl etkiliyor?
- Eskiden sektörde çok önemli bir kesimin adı ’yap-sat’tı. Şimdi ’sat-yap’çı bir sektör oluştu. Yeterli sermayesi, inşaatla ilgisi olmayanlar bile ellerindeki arsa ya da paraları kullanarak ’yapıp satayım’ dedi. Yapılan her konut istenen fiyata alıcı bulunca, konuta mal verenler de fiyatları maliyetin üzerinde artırdı. Konutu belli bir fiyata satıp, onu sermaye yapmak şeklinde sektöre giren zayıf sermayeli müteahhitlerle ilgili kriz başladı.
GÜÇLÜLERLE ZAYIFLAR AYRILACAK
Peki bu kriz sektördeki dengeleri değiştiriyor mu?
- Bu tip kriz dönemlerinin bizim sektörü terbiye edici bir faydası olduğuna inananlardanım. İnsanlar şu anda geçen yılki kadar hızlı konut almıyor. Banka faizleri yükselince vatandaşlar durdu. Maliyetler de arttı. Müteahhit eski fiyata satamaz olunca, konutu yapmadan satıp da sürekli çarkı döndürmek zorunda olan, sermaye birikimi olmayan müteahhitlerde zorlanmalar başladı. Bu tip dönemler sektörde gerçekten bir geçmişi ve güçlü sermaye yapısı olanlarla sektöre sonradan girmeye çalışanları birbirinden ayıran, elendiği dönemlerdir.
Müteahhitlerin zorlanmaları tüketiciye yansımaya başladı mı?
- Şu anda tüketiciye sadece maliyetler açısından yansıdı. Henüz teslimatta bu yansımalar başlamadı. Çünkü konutlar geçen yıl satılmaya başlandı, ama hiçbiri bitmiş değil.
Bu yıl sonunda ya da önümüzdeki yıl teslimatlarda tehlikeli dönem
Bazı projelerin yarım kalma ihtimali mi var?
- Bu ihtimal var. Bunu da bu yılın sonunda ya da önümüzdeki yıl görmeye başlayacağız. Bir kısım konutların zamanında teslim edilememe süreçleri başlayacak. TOKİ de bile böyle bir endişe var. Arz talep dengesi içinde trend yerine oturuyor, balon patlamıyor da, fazla havası vardı inecek, olması gereken yere gelecek. Bu yıl bu süreci yaşıyoruz. Çok ciddi bir arz oldu her şey satılıyordu ama artık doyum noktasına geliyor.
TOKİ ve duble yol müteahhitleri maliyet artışıyla başa çıkamıyor
Kamuya iş yapan müteahhitlerin sık sık dile getirdiğiniz sorunlarının çözümüne yönelik gelişme var mı?
- TOKİ’ye iş yapan müteahhitler, devlete duble yol yapan karayolu müteahhitleri bu maliyet artışlarının farkını alamadığı için şu anda çok ciddi bir sorun yaşıyor. Bu yılın 7 ayında motorin yüzde 21, çimento yüzde 9-19, hazır beton yüzde 26, bakır yüzde 76, inşaat demiri yüzde 65 zamlanmış. TOKİ’ye iş yapan bir müteahhidin ortalama konut maliyeti 7 ayda yüzde 30-40 artmış. Hükümetten aldığı fiyat farkı ise enflasyona paralel, sadece yüzde 12.64. Fark zarar yazıyor. TOKİ’ye iş yapan bir müteahhidin maliyeti yüzde 30-40 artıyor yüzde 12 fiyat farkı alıyor. Duble yol müteahhitlerinde de aynı sorun yaşanıyor. Asfaltın hammaddesi bitüm 7 ayda yüzde 66.39 zamlanmış, ona da ödenecek fark yüzde 12.64. Şu anda 400’ü TOKİ’ye iş yapan müteahhit, 400’ü duble yol müteahhidi olmak üzere 800’e yakın müteahhit enflasyonun üzerinde gerçekleşen maliyet farkını alamadığı için ciddi sorun yaşıyor.
Etik davranmayan müteahhit maliyetten çalabilir
Bu sorun nelere yol açabilir?
- Şu anda dayanmaların son haddinde olan TOKİ müteahhitlerinde artık bundan sonra ciddi problem yaşanacak diye korkuyorum. Bu da, ya konutların yarım kalması ya da firmaların batmasıdır ki, bu da konutların yine yarım kalması anlamını taşıyor. Ya da daha tehlikesi ’maliyet artışı benim günahım değil deyip maalesef etik dışı davranacağından korktuğum bir kısım müteahhidin kaliteden çalmasıdır. Türkiye için en büyük tehlike budur ve geçmişte bunu yaşadı. Benim en büyük korkularımdan biri bu.
Hükümet ya maliyetleri kontrol etmeli ya da gerçek fiyat farkını verilmeli
Çözüm için ne yapılması gerekiyor?
- Devlet öncelikle öngördüğü ÜFE artışı üzerinde maliyetlerin artmamasını sağlamalı ve piyasayı kontrol etmeli, gereksiz zamların hesabını sormalı. Bunu sağlayamıyorsa serbest ekonomide ben bunu yapamam diyorsa da o zaman ÜFE ile maliyet arasındaki farkı müteahhitlere ödemeli. Hükümetimiz ’Müteahhitlere fiyat farkı vermeyi düşünmüyorum’ diyorsa o zaman dahi adil bir şey yapmak lazım. Ekonomide ’mücbir sebep’ denilen bir pozisyon vardır. Olağanüstü hallerde proje yürüyemediği zaman dayanma gücü olmayanların hiç değilse tavsiye edilmesi için ’Tasviye Kararnamesi’ çıkarılmasını önerdik. Hala da öneriyorum. Bu işi büyük ölçüde çözer.
Yurtdışında son 30 yılda 75 milyar dolarlık iş aldık
Yurtdışında Türk müteahhitlik firmaları hangi noktada?
- Türk firmaları ilk olarak 1970’lerde Libya ile yurtdışı Pazar açıldı. Özal döneminde patlama yaşandı. 1990’dan sonra ise petrol üreten ülkelerin yatırımlarını durdurunca iç pazara döndük. Son 4 yılda ise yurtdışında aldığımız ihale miktarı artıyor. Geçen yıl 7.5 milyar dolarlık iş aldık yurtdışında, bu yıl sonunda 12 miyar dolar hedefliyoruz. Son 30 yılda aldığımız iş tutarı ise 75 milyar dolar. Bunun üçte biri ise son 4 yılda gerçekleşti.
Çinli firmaların girdiği ihalelere artık katılmıyoruz
Dünyayı etkisi altına alan Çin fırtınası sizin sektörü de kapsıyor mu?
- Çin devlet politikalarıyla ve sıfır maliyetli işçi desteğiyle inşaatta dünya pazarlarında rekabete girdi. Kredi vaadinde bulunduğu için ihalelerde Çinli firma tercih ediliyor. Bir işçinin bize maliyeti ayda 1500 dolarsa, Çinli firmaya maliyeti 10 dolar. Çinliler askerlik gibi devlet göreviyle çalıştırılıyor. Avrupalı firmaların hakim olduğu pazarlarda Çinliler’in ihaleye girmesi yasak. Bizim aktif olduğumuz pazarlarda ise en büyük rakibimiz Çin. Şu anda onlarla yarışmamız mümkün değil. Çoğunlukla Çinliler’in girdiği ihalelere artık girmiyoruz.
Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, 1952 Bitlis doğumlu. ODTÜ İnşaat Mühendisliği’nden mezun oldu. İş hayatına 1975’de DSİ Barajlar ve H.E.S Dairesi’nde proje kontrol mühendisi olarak başladı. 1982-1988 yılları arasında MNG Holding’de sırasıyla şantiye şefliği, genel müdür ve başkan yardımcılığı yaptı. 1988-1996 arasında Nurol İnşaat Genel Müdürlüğü görevinde bulundu. 1996’dan bu yana Göçay İnşaat Taahhüt ve Ticaret’in ortağı, Murahhas Azası. Aynı zamanda TOBB Müteahhitlik Sektör Meclisi Başkanı.
ÜFE’nin üzerinde gerçekleşirken, hükümet müteahhitlere ÜFE kadar fiyat farkı veriyor. Bu yüzden de yakında projelerle karşılaşabiliriz ya da etik olmayan bazı müteahhitlerin geçmişte örneklerini gördüğümüz gibi kaliteden çalmasından korkuyorum" diyerek endişe olduğunu dile getiriyor. Aynı zamanda TOBB Müteahhitlik Sektör Meclis Başkanlığı görevini de yürüten Erdal Eren ile inşaat sektöründeki sıkıntıları ve hükümete de iletilen çözüm önerilerini konuştuk.Son iki yıldır inşaat sektörü gerçekten patladı mı?
- 2004’de inşaat sektörü ortalama yüzde 4.7, 2005’te yüzde 22 büyüdü. İnşaat sektörü eksiden başlayarak büyüdüğü için çarpıcı bir durumu var. 1993-2003 arasında inşaat yüzde 44 küçülmüş. 10 yılda GSMH ise yüzde 42 büyüdü. Yani inşaat eksiye gitti. Aslında inşaat sektörü, 2005 sonunda 2003 seviyesinin yüzde 20 gerisinde. 30’dan fazla sektörü harekete geçirdiği için Türkiye’de işsizliğin ilacı olarak görülmesine rağmen inşaattaki büyümenin henüz yeterli olmadığını görüyoruz. Gelişmekte olan ülkelerde büyük krizler sonrasında ekonominin canlandırılması için önce inşaat sektörü canlandırılır. Ülkemizde maalesef 1993 -2003 arasında sorunları çözmek yerine yatırımları kıstılar.
SADECE LÜKS KONUTLAR PATLADI
Peki yaşanan büyüme nereden kaynaklanıyor?
- 2004 ve 2005’de kamu yatırımları enflasyon oranında bile artmamış. Özellikle büyük şehirlerde orta ve üst gelir grubuna yönelik konutlarda patlama var. Çünkü yıllarca ekonominin güven verici olmaması, yatırımcıyı teşvik edecek yapısal değişikliklerin sürekli gecikmesinden dolayı insanlar yatırım yapmak yerine yüksek faizden, dövizden para kazanmaya alışmış. Rantiyecilik herkese kolay gelmiş. Son dönemlerde büyük para sahipleri menkulden gayrimenkul yatırımına döndü. Konutta 2005’deki patlamanın ana nedeni bu. Zaten konutlar alt ve orta gelir grubunun alabileceği fiyatta değildi.
İnşaat sektörüne yeni katılan firmalar eskileri nasıl etkiliyor?
- Eskiden sektörde çok önemli bir kesimin adı ’yap-sat’tı. Şimdi ’sat-yap’çı bir sektör oluştu. Yeterli sermayesi, inşaatla ilgisi olmayanlar bile ellerindeki arsa ya da paraları kullanarak ’yapıp satayım’ dedi. Yapılan her konut istenen fiyata alıcı bulunca, konuta mal verenler de fiyatları maliyetin üzerinde artırdı. Konutu belli bir fiyata satıp, onu sermaye yapmak şeklinde sektöre giren zayıf sermayeli müteahhitlerle ilgili kriz başladı.
GÜÇLÜLERLE ZAYIFLAR AYRILACAK
Peki bu kriz sektördeki dengeleri değiştiriyor mu?
- Bu tip kriz dönemlerinin bizim sektörü terbiye edici bir faydası olduğuna inananlardanım. İnsanlar şu anda geçen yılki kadar hızlı konut almıyor. Banka faizleri yükselince vatandaşlar durdu. Maliyetler de arttı. Müteahhit eski fiyata satamaz olunca, konutu yapmadan satıp da sürekli çarkı döndürmek zorunda olan, sermaye birikimi olmayan müteahhitlerde zorlanmalar başladı. Bu tip dönemler sektörde gerçekten bir geçmişi ve güçlü sermaye yapısı olanlarla sektöre sonradan girmeye çalışanları birbirinden ayıran, elendiği dönemlerdir.
Müteahhitlerin zorlanmaları tüketiciye yansımaya başladı mı?
- Şu anda tüketiciye sadece maliyetler açısından yansıdı. Henüz teslimatta bu yansımalar başlamadı. Çünkü konutlar geçen yıl satılmaya başlandı, ama hiçbiri bitmiş değil.
Bu yıl sonunda ya da önümüzdeki yıl teslimatlarda tehlikeli dönem
Bazı projelerin yarım kalma ihtimali mi var?
- Bu ihtimal var. Bunu da bu yılın sonunda ya da önümüzdeki yıl görmeye başlayacağız. Bir kısım konutların zamanında teslim edilememe süreçleri başlayacak. TOKİ de bile böyle bir endişe var. Arz talep dengesi içinde trend yerine oturuyor, balon patlamıyor da, fazla havası vardı inecek, olması gereken yere gelecek. Bu yıl bu süreci yaşıyoruz. Çok ciddi bir arz oldu her şey satılıyordu ama artık doyum noktasına geliyor.
TOKİ ve duble yol müteahhitleri maliyet artışıyla başa çıkamıyor
Kamuya iş yapan müteahhitlerin sık sık dile getirdiğiniz sorunlarının çözümüne yönelik gelişme var mı?
- TOKİ’ye iş yapan müteahhitler, devlete duble yol yapan karayolu müteahhitleri bu maliyet artışlarının farkını alamadığı için şu anda çok ciddi bir sorun yaşıyor. Bu yılın 7 ayında motorin yüzde 21, çimento yüzde 9-19, hazır beton yüzde 26, bakır yüzde 76, inşaat demiri yüzde 65 zamlanmış. TOKİ’ye iş yapan bir müteahhidin ortalama konut maliyeti 7 ayda yüzde 30-40 artmış. Hükümetten aldığı fiyat farkı ise enflasyona paralel, sadece yüzde 12.64. Fark zarar yazıyor. TOKİ’ye iş yapan bir müteahhidin maliyeti yüzde 30-40 artıyor yüzde 12 fiyat farkı alıyor. Duble yol müteahhitlerinde de aynı sorun yaşanıyor. Asfaltın hammaddesi bitüm 7 ayda yüzde 66.39 zamlanmış, ona da ödenecek fark yüzde 12.64. Şu anda 400’ü TOKİ’ye iş yapan müteahhit, 400’ü duble yol müteahhidi olmak üzere 800’e yakın müteahhit enflasyonun üzerinde gerçekleşen maliyet farkını alamadığı için ciddi sorun yaşıyor.
Etik davranmayan müteahhit maliyetten çalabilir
Bu sorun nelere yol açabilir?
- Şu anda dayanmaların son haddinde olan TOKİ müteahhitlerinde artık bundan sonra ciddi problem yaşanacak diye korkuyorum. Bu da, ya konutların yarım kalması ya da firmaların batmasıdır ki, bu da konutların yine yarım kalması anlamını taşıyor. Ya da daha tehlikesi ’maliyet artışı benim günahım değil deyip maalesef etik dışı davranacağından korktuğum bir kısım müteahhidin kaliteden çalmasıdır. Türkiye için en büyük tehlike budur ve geçmişte bunu yaşadı. Benim en büyük korkularımdan biri bu.
Hükümet ya maliyetleri kontrol etmeli ya da gerçek fiyat farkını verilmeli
Çözüm için ne yapılması gerekiyor?
- Devlet öncelikle öngördüğü ÜFE artışı üzerinde maliyetlerin artmamasını sağlamalı ve piyasayı kontrol etmeli, gereksiz zamların hesabını sormalı. Bunu sağlayamıyorsa serbest ekonomide ben bunu yapamam diyorsa da o zaman ÜFE ile maliyet arasındaki farkı müteahhitlere ödemeli. Hükümetimiz ’Müteahhitlere fiyat farkı vermeyi düşünmüyorum’ diyorsa o zaman dahi adil bir şey yapmak lazım. Ekonomide ’mücbir sebep’ denilen bir pozisyon vardır. Olağanüstü hallerde proje yürüyemediği zaman dayanma gücü olmayanların hiç değilse tavsiye edilmesi için ’Tasviye Kararnamesi’ çıkarılmasını önerdik. Hala da öneriyorum. Bu işi büyük ölçüde çözer.
Yurtdışında son 30 yılda 75 milyar dolarlık iş aldık
Yurtdışında Türk müteahhitlik firmaları hangi noktada?
- Türk firmaları ilk olarak 1970’lerde Libya ile yurtdışı Pazar açıldı. Özal döneminde patlama yaşandı. 1990’dan sonra ise petrol üreten ülkelerin yatırımlarını durdurunca iç pazara döndük. Son 4 yılda ise yurtdışında aldığımız ihale miktarı artıyor. Geçen yıl 7.5 milyar dolarlık iş aldık yurtdışında, bu yıl sonunda 12 miyar dolar hedefliyoruz. Son 30 yılda aldığımız iş tutarı ise 75 milyar dolar. Bunun üçte biri ise son 4 yılda gerçekleşti.
Çinli firmaların girdiği ihalelere artık katılmıyoruz
Dünyayı etkisi altına alan Çin fırtınası sizin sektörü de kapsıyor mu?
- Çin devlet politikalarıyla ve sıfır maliyetli işçi desteğiyle inşaatta dünya pazarlarında rekabete girdi. Kredi vaadinde bulunduğu için ihalelerde Çinli firma tercih ediliyor. Bir işçinin bize maliyeti ayda 1500 dolarsa, Çinli firmaya maliyeti 10 dolar. Çinliler askerlik gibi devlet göreviyle çalıştırılıyor. Avrupalı firmaların hakim olduğu pazarlarda Çinliler’in ihaleye girmesi yasak. Bizim aktif olduğumuz pazarlarda ise en büyük rakibimiz Çin. Şu anda onlarla yarışmamız mümkün değil. Çoğunlukla Çinliler’in girdiği ihalelere artık girmiyoruz.
Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, 1952 Bitlis doğumlu. ODTÜ İnşaat Mühendisliği’nden mezun oldu. İş hayatına 1975’de DSİ Barajlar ve H.E.S Dairesi’nde proje kontrol mühendisi olarak başladı. 1982-1988 yılları arasında MNG Holding’de sırasıyla şantiye şefliği, genel müdür ve başkan yardımcılığı yaptı. 1988-1996 arasında Nurol İnşaat Genel Müdürlüğü görevinde bulundu. 1996’dan bu yana Göçay İnşaat Taahhüt ve Ticaret’in ortağı, Murahhas Azası. Aynı zamanda TOBB Müteahhitlik Sektör Meclisi Başkanı.
