Gayrimenkulün değeri kime, neye göre belirleniyor?

Eder, çünkü ‘bilinçli mi talep ediliyor, yoksa kulaktan dolma mı hareket ediliyor’ diye kafamda sorular oluşmaya başlar.
Misal, son yıllarda finansal kiralama sektörünün gözde ürünü olan, reel sektörün de ilgi gösterdiği ‘sat-geri kirala’ uygulaması. Hani şu, 2012’nin sonunda finansal kiralama şirketlerine verilen izin ile önü açılan ve iki buçuk senedir de reel sektörde trend haline gelen uygulama. Gerçekten de özellikle küçük ve orta boy işletmeler açısından can simidi niteliğinde bir finansman ürünü ama işin ‘ama’sı var.
Finansal kiralama sektörünün yeni açıklanan 2014 yılı 9 aylık verilerine baktım. Sat-geri kiralamanın işlem hacmi neredeyse 1,5 milyar dolara kadar çıkmış. Mukayese yaptım, geçen yılın aynı döneminde bu rakam 600 milyon dolar mertebesinde. Bir yılda iki katına çıkmış.

SAT-GERİ KİRALA

Dahası da var. 2013’ün 9 aylık döneminde toplam finansal kiralama işlemleri içinde sat-geri kiralamanın payı yüzde 12 iken, bu yılın aynı döneminde yüzde 28’e yaklaşmış. Uygulama katlanarak büyüyor. Ufak bir tahminle, önümüzdeki bir-iki yıl içinde toplam işlem hacmi içindeki payı, neredeyse yüzde 100’lere varacak.
Diyeceksiniz ki, ‘Ne var bunda, ihtiyaç var ki kullanılıyor, alan razı, satın razı, sana ne oluyor?’. Doğru, ihtiyaç var ki, kullanılıyor. Doğru, işletmeler için hem ek finansman sağlanıyor, bilançolar olması gereken büyüklüğü ulaşıyor hem de gayrimenkuller yeniden değerleniyor. Bunların hiçbirinde sorun yok.
Ancak, halen netlik kazanmayan noktalar var. KDV ile ilgili ihtiyaç duyulan düzenlemeyi bir kenara koyuyorum; gayrimenkulün değerlemesinde kafalarda ciddi karışıklıklar var ki, bu uygulamanın en kritik tarafı değerleme kısmı. Bu konuda bir süredir okuyuculardan sorular alıyorum. Kimileri, değerlemede görüş farklılıkları çıktığından yakınıyor, kimileri değerleme miktarını yeterli bulmuyor. Ama daha da önemlisi değerleme konusunda şirketten şirkete farklılıklar oluştuğundan şikayet ediliyor.

PİYASA DEĞERİ

Sat-geri kirala yapacak firmanın gayrimenkule yüksek değer istemesi doğaldır. Finansal kiralama şirketinin de o gayrimenkulün piyasa değerini belirleyip, olduğundan yüksek değil de olması gereken üzerinden işlem yapması doğaldır. Kaldı ki, ekspertiz değerlemesini Sermaye Piyasası Kurulu onaylı uzmanlar yapıyor.
Ancak konu; bir leasing şirketinin başka, bir diğerinin başka değerleme yapması ve değerlemeler arasında farklar olması ve de bu işi rekabete dönüştürmesi ise, işte bu pek de normal değil. Bana göre sat-geri kiralamanın bugün için en hassas karnı burasıdır ve ileride bu, hem kullanıcılar hem de leasing şirketleri arasında sorun yaratabilir. Hele ki, ‘bak şu leasing şirketi gayrimenkule daha fazla değer biçiyor’ noktasına gelinirse, o zaman büyük sıkıntı olur.
Diyeceğim o ki, sat-geri kiralamada gayrimenkul değerlendirmesinde belli standart oturtulmalı ve bu konuya hem finansal kiralama şirketleri hem de kullanıcılar dikkat etmeli.