Oturma ruhsatı olmayan ev alınır mı?

Tüm olumsuzluklara rağmen bu önemli bir başarı. Darısı zor bir yıl olacağı düşünülen 2017’nin başına... Tabii ev almak öyle kolay bir iş değil. İnce eleyip sıkı dokumanın yanı sıra bir de teknik bazı durumlar var. Gelecekte canınızın yanmaması adına bu teknik konuları göz ardı etmemekte fayda var. Bu detayların başında da oturma ruhsatı geliyor. Bunu kat irtifakı ve küt mülkiyeti izliyor. ‘Emlak Gurmesi’ unvanlı inşaat mühendisi Serdar Dağıstan’la bu detayları konuştuk.

Sorumluluk müteahhittin

Özellikle emlakgurmesi.com internet sitesinden ev alma planı yapanların sorularını yanıtlayan CDS Yapı Genel Müdürü Serdar Dağıstan, oturma raporu olmayan bir evi almanın çok riskli olduğunu ifade ederek, “Oturma raporunun neden alınamadığının ilgili belediyenin imar ve fen işleri müdürlüklerinden öğrenilmesi gerek. Burada en büyük sorumluluk müteahhidin. Oturma raporu alınamayan bir konut onaylı projelere ve imar yönetmeliklerine aykırı olarak imal edildiyse yıkıma kadar gidebilir. Ayrıca, oturma raporu olmayan bir konut büyük ihtimalle şantiye elektrik ve suyu kullanıyordur, veya kaçak bağlantı yapmıştır” diyor.

Sözleşmeye ekletin

Oturma raporu olmayan bir konutun alınma koşulunu ise Dağıstan, şöyle aktardı: “Müteahhitle yapılan sözleşmede oturma raporu alınması koşulu eklenmeli. Oturma raporu alınırken alıcının da maddi yükümlülükleri var. Vergi borcunun olmaması gibi... En azından ilgili konutun oturma raporu almaya hazır olduğunu belgeleyen fen işlerinden alınacak sıhhi tesisat onayının alınması ilgili satış vaadi sözleşmesine eklenmeli. Eğer müteahhitte karşı bir güven eksikliği varsa konutun bedelinin ödenmesi oturma raporunun alınmasına bağlanmalı.”

CİDDİ BÜROKRATİK BİR İŞLEM
SERDAR Dağıstan, oturma raporunu ise şöyle tanımlıyor: “Evinizin yaşanılabilir fiziksel yeterliliklere (sıhhi tesisat, elektrik ve mimari vs) sahip olduğunun ilgili belediye fen işleri ve imar müdürlüğü tarafından onaylanması olarak tanımlamak mümkün. Oturma raporu almak ciddi bir bürokratik işlem. Fiziksel yeterlilik haricinde inşaatı yapan müteahhidin ilgili vergi dairelerine ve sosyal güvenlik kurumuna borcu olmadığının onaylanması, proje mimar ve mühendislerinin onayı gibi daha bir çok onay gerekir. Herhangi bir alıcı bu işlemleri tek başına yapamaz.”

KAT MÜLKİYETİ Mİ
KAT İRTİFAKI MI?

EV alma aşamasında insanların aklına takılan bir konu da tapunun kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı olması... Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapusu arasındaki farkı Serdar Dağıstan, şöyle özetledi: “Kat irtifakı tapusu inşaat yapılacak veya yapılmakta olan arsa üzerinde sizin almayı düşündüğünüz dairenin hissesine düşen arsa tapusu demek oluyor. Yani siz diyelim ki 5 bin metrekare bir arsa üzerinde 100 eşit daireden oluşan bir sitede 1 daire aldınız, yani sitenin 1/100’ü sizin ise 5 bin metrekare arsanın 1/100’ü olan 50 metrekare arsa sizin oluyor ve kat irtifakı tapusunda aldığınız daireye ait 50 metrekare arsa olarak belirtiliyor. Bu tapuda henüz ortada bir daire olmamasına rağmen yapılacak tüm dairelerin adres ve kapı numaralarının belediye tarafından belirlendiği ve numarataj krokisi denen çizelgeye göre size ait olan dairenin numarası, kat, blok gibi bilgileri de belirtiliyor. Kat mülkiyeti tapusu ise yukarıda aldığınız dairenin inşaatı tamamlanıp oturma raporu alındıktan sonra bir önceki aşamada arsa hissesi olarak aldığınız mülk cins değiştirerek arsadan binaya dönüşüyor ve kat mülkiyeti tapusu ile belgeleniyor. 1/100 hisseli arsa tapusu iken 1/100 hisseli diyelim ki 150 metrekare daire daire tapusu haline geliyor. Eğer aldığınız bu ev 40 sene sonra yıkılıp arsa haline gelip daha büyük bir inşaat yapılırsa sizin o arsada 1/100 hakkınız baki oluyor.”

PROJEDEN EV
NASIL SEÇİLİR?

ARDI ardına yeni yapıların yükseldiği sektörde haliyle projeden satışlar da artar oldu. Serdar Dağıstan 3 adımda projeden ev seçme taktiklerini sizler için derledi.

1. Adım-Mevcut yaşadığınız evle ilgili sıkıntılar nedir?
Yaşadığınız evin mekan ebatları ile sıkıntınız olabilir. Salon ortasından geçen bir kolon, mutfak salon arasındaki bağlantı, 2’nci bir banyo olmayışı, uzun ve karanlık bir koridor olması, dolap alanlarının yetersiz oluşu, bavulları koyacak bir yerin bulunmayışı gibi günlük hayatınızı etkileyen eksiklikleri belirleyin. Alacağınız yeni evde bunların en önemlilerinin giderildiğinden emin olmalısınız.
2. Adım-Mevcut yaşadığınız evi ölçün
Günlük hayatınızda plan proje okumuyorsanız kağıt üzerinden metrekare okuyup karar vermek zordur, okusanız bile kafanızda canlandıramayabilirsiniz. 6.5 m x 4 m ebatlarında 26 metrekare bir salonun kullanımı ile 5.2 m x 5.0 m ebatlarında aynı büyüklükteki bir salonun kullanımı çok farklı olacaktır. Değerlendirdiğiniz evin ebatlarını mevcut evinizdeki mekan ebatları ile kıyaslayın. Özellikle eğer mevcut mobilyalarınızı yeni evinizde de kullanacaksanız o zaman bu konu daha da önem kazanıyor. Evlenirken hediye gelmiş ya da bugünleri düşünmeden aldığınız kocaman bir koltuk veya Guliver’e ikram yapabileceğiniz devasa bir yemek masası sizi yeni evden edebilir. Projeden aldığınız ölçüleri mevcut evinizdeki mekanlar ve ölçüleri ile karşılaştırın. Yeni evin kafanızda canlanmasına yardımcı olacaktır.
3. Adım-Kat, cephe, manzara seçimi
Öncelikle elektrikler kesilirse, asansör bozulursa ne yaparım çekinceleri artık geride kaldı. Hele hele biraz donanımlı bir projeden ev alıyorsanız bu konular hakkında endişelenmenize gerek yok. Genelde herkesin istediği ara kat ve köşe dairelerdir. Müteahhitler de bu yüzden bu daireleri daha yüksek fiyatlandırır. İnşaat tamamlandıktan ve insanlar yaşamaya başladıktan sonra bu şerefiyelerin fazla bir önemi kalmaz. Eğer yatırımcıysanız daireyi kiraya vermek istediğinizde insanlar aynı sitede aynı tip 2+1 dairenin biri 1000 TL iken diğerinin daha şerefiyeli olduğu için 1200 TL olduğunu takmaz, gider ucuz olanı kiralar. Yani şerefiye fiyatları kira fiyatlarına pek yansımaz. Bu yüzden de kurt yatırımcı projelerdeki en ucuz daireleri almaya çalışır. Eğer oturmak için alıyorsanız o zaman olay biraz daha karışık. Öncelikle kat seçimi yapmak gerekiyor. Yükseklik veya asansör korkunuz veya küçük çocuğunuz varsa yüksek kat tercih etmeyebilirsiniz. Ben örneğin 5’inci katta oturuyorum ama yükseklik korkum yüzümden daha evimdeki balkona iki defa çıkmamışımdır. Manzaram falan da yok. 5’inci katta oturmamın tek avantajı yoğun trafikli bir sokakta oturduğum için ses bir nebze azalıyor, başka hiçbir artısı yok.

İzolasyon diye bir şey var

Kat belirlerken diğer bir seçim konusu da cephe. Genel olarak kimse kuzey cepheyi istemez, soğuk olur diye. Oysa yeni izolasyon sistemleri ile artık her ev neredeyse bir termos kadar yalıtıma sahip. İzmir gibi sıcak ve güneşli iklime sahip yerlerde tüm gün güneş alan bir ev içeridekileri rahatsız edebilir, Kordon’da oturanlara sorabilirsiniz. Güneş açısından köşe daireler daha avantajlı olabilir, çünkü farklı cephelerdeki mekanlar günün farklı saatlerinde güneş alacak ve evin içindeki kullanım kolaylaşacaktır.

Birkaç ay sonra manzara unutuluyor

Son olarak da manzara. Eğer manzarası olan bir projede ev alacak kadar şanslıysanız ne ala. Şöyle bir gerçek var ki, evin içinde yaşamaya başladıktan birkaç ay sonra manzarayı unutuyorsunuz. Manzara o zamandan sonra sadece misafirlerinize keyif veriyor. Hele hele çalışan bir aileyseniz sabah çıkıp akşam geldiğiniz evde manzaranın olup olmadığının farkına bile varmıyorsunuz. Bu demek değil ki ucube bir manzaraya bakın, ama çok da abartmanın anlamı yok. Evinizin önünün açık ve ferah olması, deniz manzarasından daha önemli bence. Pijama ile salonda oturma özgürlüğü gibisi yok.