Emlak piyasasında Ankara’nın 2023 falı

Ankara Tüm Emlakçılar Odası Meslek Odası (ATEM) Başkanı Hakan Akçam, 2023 yılında Ankara’da konut fiyatlarında düşüş beklemediğini belirtti. Eko-Nabız’ın konuğu olan Akçam, “Gölbaşı, Etimesgut, Keçirören, Etlik-Ovacık yıldızı parlayacak bölgeler” derken, başkentten en çok Afganlar, Iraklılar, İranlılar ve Suriyelilerin konut aldığını vurguladı. Akçam’la yaptığımız sohbetten öne çıkan başlıklar şöyle:

5 YIL ŞARTI RANTA DÖNÜŞMEMESİ İÇİN ÖNEMLİ

*Son gelişmelerden başlarsak, açıklanan sıfır konuta destek projesi nasıl işleyecek?

Bu proje ilk ev sahibi olanları kapsayacak. Ankara özelinde bakarsak da Ankara’nın yeni inşa edilen alanlarını etkileyecek. Bunların başında Çayyolu, Ümitköy, büyük çoklu projelerin olduğu yerler, Mamak tarafı, yine toplu konutun yoğunlaştığı Pursaklar, Gölbaşı geliyor. Ciddi yansımaları olacağını düşünüyoruz. Öncelikle bu proje sadece sıfır konutta geçerli olacak, ikinci el konutlara dönük bir düzenleme yok. Bitmiş ya da devam eden projeler kapsama girecek. Projeyi yapan firma ile Emlak Konut bir anlaşma yapacak, bu çerçevede alıcılara yüzde 5 iskonto uygulanacak. İlk etapta 100 bin konut olacak, yüzde 0.69 faiz üzerinden 15 yıl ödeme yapılabilecek ve ilk 3 yıl ödeme daha düşük olacak. Toplam rakamlara baktığınızda 1 milyon liralık bir konuta 15 yıl içinde bir milyon 900 bin lira ödeme yapılacak. Ödemeler belirlenirken, hane gelirinin yüzde 40’ını geçmemesi de esas olacak. Ayrıca 5 yıl boyunca konutunu satamayacak. Bunu önemsiyoruz çünkü böylelikle ihtiyacı olanlar sisteme girecek, bir rant mekanizmasına dönüşmeyecek. Bir de projedeki iller bölgelere ayrılmış durumda. Birinci bölgede İstanbul var. Bu bölgede ev almak isteyenlerin bir yıl burada oturması gerekecek. Ankara ikinci bölgede yer alıyor. Vatandaş konut almak istiyorsa bankaya veya katılım bankasına gidecek. Banka denetimini yapacak. Projenin de kişinin de kriterlerine banka bakacak.

*Bu projeden Ankara piyasası nasıl etkiler?

Burada önemli bir detay var. Fiyatları stabil tutmak gerekiyor. Bu yapılabilirse başarı sağlanır. Şu anda vatandaş konuta ulaşamıyor. Bu proje biraz daha ulaşabilir hale getirecek. Aslında daha çok insana ulaşmak için ikinci el piyasası da sisteme dahil edilmeli. Emlak Konut, Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER), Türkiye Müteahhitler Birliği gibi büyük oluşumlara bağlı şirketler kampanyadan yararlanabilecek gözüküyor. Bir süredir konut kredilerine ulaşımda sorun var, son 1.5 aydır bu sorun daha da arttı. Bazı bankalar 300 bin liranın üstünde kredi vermiyor. Bu kampanyayla krediye ulaşım imkanı artarsa, sonuçlar olumlu olur. Tabii ciddi bir denetim mekanizması da olmalı. Başlangıç için 100 bin konuttan bahsediyorlar, bu sembolik. Sonrasında ise projenin yaygınlaştırılacağı söyleniyor. Biz böyle bir projeyi uzun süredir bekliyorduk. Arsa konusunda da destek vereceklerini belirtiyorlar. Bir süre sonra özel bankaların da katılacağını düşünüyorum. Rekabet olursa daha güzel sonuçlar çıkar.

FOTOĞRAFLAR: Mert Gökhan KOÇ

100 METREKARELİK BİR EVİN ANKARA MALİYETİ 2.5 MİLYON TL

*Ankara piyasasında sıfır konut mu, ikinci el konut mu daha çok rağbet görüyor?

İkinci ele dönük talep var, birinci ele dönük de. Ankara’da bir metrekarelik konutun maliyeti 10-13 bin TL arasında. Bu demektir ki 100 metrekarelik bir evin maliyeti 1 ile 1.3 milyon TL arasında değişiyor. Buna arsa payını da eklerseniz rakam 2.5 milyon TL’ye çıkıyor.

FİYATLARDAKİ KÖPÜK KALKTI

*Fiyat artışları anlamında nasıl bir yıl olur?

Bu yıl genel olarak piyasa sakin gider. Seçimlerden sonra 2024’te tekrar canlanır. Son bir-bir buçuk ayda fiyatlar durdu. Yüzde 20-25 gibi bir köpük vardı, o kalktı. Artık normali bu. Büyük bir sorun olmazsa bu seyivelerde kalır. Ama yukarı çıkan fiyat aşağı inmez. Öyle bir iniş beklemeyin. Ankara’da 25 ilçe var, en uzak ilçe olan Beypazarı’nda yeni binalar bir ile bir buçuk milyon lira arasında. Merkeze yaklaştıkça Çankaya’da, Ümitköy’de fiyatlar 2 milyon TL’den başlıyor, 7 milyona kadar çıkıyor. Keçiören’de 2 ile 5 milyon TL, Mamak ilçesinde ise 1.5 ile 2.5 milyon TL arasında değişiyor. Bundan sonra gayrimenkulün rant olarak görülmemesi için ciddi bir çalışma olmalı. İki konutu olup, üçüncü konutu alan ciddi bir vergiyle karşılaşmalı ve takibi yapılmalı. Çünkü konutta barınma esas olmalı. Ben bu konudaki taleplerimi Çevre, Şehircilik Bakanımız Murat Kurum’a da ilettim.

*Ankara’da yıldızı parlayan bölgeler nereler?

Etimesgut, Sincan, Gölbaşı, Keçiören, Etlik, buralarda arsa çok. Çankaya’da örneğin ortalama büyüklükte yeni bir ev 4.5 milyon TL’ye kadar çıkıyor. Bunu alabilecek kişi sayısı sınırlı. Dolayısıyla diğer bölgelere gidiliyor. Burada kişilerin tercihi, ekonomik durumları önemli. Ben ev alacak olsam, çok bakir bir bölge olmasına bakarım. Bu anlamda Ankara’da neresi var derseniz, Gölbaşı, Etimesgut, Keçirören, Etlik-Ovacık taraflarını sayarım. Ankara’nın batısında da Temelli-Alcı gecekondu önleme bölgesi olarak kooperatiflere verilmiş. Bunlardan beş bini teslim edilmiş, 21 bin konut ise atıl duruyor. Kooperatifler ya başlamamış ya devretmiş ya da gitmiş. Bunlar sisteme alınsa Ankara piyasasına ciddi anlamda hareket katar. Burada Çevre Bakanlığı’nın, Hazine’nin ve Büyükşehir Belediyesi’nin ortak hareket etmesi lazım.

*Ankara’nın konut ihtiyacı ne kadar?

Genç bir kentiz. Memurlar sürekli olarak bu bölgede. Öğrenci sirkülasyonu var. Bunlar talebi çok etkiliyor tabii ki. 5 milyon nüfus var. Ama konut arzında ortalama yüzde 25 civarında bir eksikle gidiyoruz. Bu nedenle konutun fiyatı düşmez. Ayrıca yılın başı itibariyle inşaatta bazı kalemlerde yüzde 15-20 artış yapıldı. İmalatçı bunu mutlaka fiyatlara yansıtacaktır. Bir de şu var. Sosyal konut projelerine başvuran alıcılar bekliyor. O kuralar bittikten sonra orada aradığını bulamayanlar serbest piyasaya yönelecektir.

AFGANLAR, SURİYELİLER, IRAK VE İRANLILAR KONUT ALIYOR

*Ankara piyasasında yabancıların durumu nedir?

İstanbul kadar yaygın değiller ama yok da değiller. Piyasadaki artışın nedenlerinden biri de bu. 400 bin dolara vatandaşlık almak isteyen, yatırım yapmak isteyen, öğrenci olanlar derken hem satışlara hem kiralara yansıyor. Bir İstanbul, bir Antalya olmasa da konut satışlarında yüzde 3 ile 5 arasında etkileri var. En çok Afganlar, Iraklılar, İranlılar, bir de Suriyeliler alıyor. Diğerleri daha çok kiralama yapıyor.

KİRA ORTALAMASI 3 BİN 500-5 BİN TL

*Kiralık konutlarda durum ne?

Evin fiyatının yükseldiğini görünce kira beklentisi de yükseliyor, diğer evlerin durumuna da bakılıyor. Bir apartmanda eski kiracı bin beşyüz liradan otururken, yeni kiracı 5 bin liradan oturmaya başlıyor. Şimdi arabuluculuk sisteminin kira anlaşmazlıklarında da geçerli olması öngörülüyor. Bu bence önemli bir aşama olacak. Çünkü yüksek fiyatlı kiralamalarda sorunlar görülmeye başlandı. Mecburen evet diyor ama sonrasında ödeyememeye başlıyor. 25 ilçenin ortalama kira skalası 100 metrekarelik bir ev için ortalama 3 bin 500 ile 5 bin lira arasında. Tabii yılın ortasında yüzde 25 kira sınırı da kalkacak. Ama biz bu sınırın iş yerlerine de uygulanmasını istiyoruz. Ticarethanelerde kira artış oranı yüzde 72.9. Buna da bir çözüm bulunmalı.

KAÇAK EMLAKÇI ÇOK

*Emlak sektörü olarak sizin talepleriniz neler?

Bizim yasamız yok. En önemli sorun bu. 5 Haziran 2018’de çıkan bir yönetmelikle işler yürüyor. 110 bin kişilik bir meslek grubuyuz. Yasamız çıksın diye TBMM’ye gittik, sorunları aktardık. Bu konunun Meclis’te gündeme gelmesi için milletvekillerinden destek istiyoruz. Kaçak emlakçı çok. Bizim odamızın denetleme yetkisi yok. Bu yasa çıktığı zaman odalar da yetkili olacak. İlan sitelerindeki giderlerimiz çok fazla. Yüksek bedeller alıyorlar. Biz de ‘şimdialsat’ diye bir emlak sitesi kurduk. Bir ilanın aylık ücreti bir lira. Sadece üyelerimize hizmet veriyoruz. 350 üyeye ulaştık, bu yıl 2 binin üzerine çıkmayı amaçlıyoruz.

25 YILDIR EMLAK PİYASASINDAYIM

*Siz emlak piyasasına nasıl yöneldiniz?

1976 Ankara doğumluyum. Aslen Yozgatlıyım ama 20 yıldır Ankara’da yaşıyorum. 25 yıldır Etimesgut’ta emlak danışmanlığı yapıyorum. Dolayısıyla hep bu sektörün içinde oldum. Emlak piyasasının her alanında çalıştım. Ayrıca ‘3 kitaptan oluşan Emlak Müşavirinin El Kitabı’ ve ‘Liderlik Yöneticilik Kitabı’ isimli çalışmalarım var. Beşiktaş Kongre üyesiyim.