×
Varlık fiyatları enflasyonu
Paylaş
LinkedinFlipboardLinki KopyalaYazı Tipi
GAYRİMENKUL fiyatlarındaki artış yalnızca Türkiye’ye özgü bir olgu değil. Son yıllarda dünyanın her yerinde gayrimenkul fiyatları artıyor.
Yalnızca gayrimenkul fiyatları değil, genelde tüm varlıkların fiyatları artıyor. Dolayısıyla, ekonomik birimlerin gelirleri o denli artmasa da, servetleri artıyor. Bu yolla, ekonomik birimlerin tüketimleri artıyor (servet etkisi). Mal ve hizmetlere olan talep yükseliyor.
Artan tüketimle ekonomik büyüme ateşleniyor. Son üç-dört yıldır dünyanın belli başlı ekonomilerdeki (gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde) büyümenin neredeyse tümü iç talep artışıyla besleniyor. Tüm ülkelerde iç talep artışının ardında küçümsenmeyecek boyutlara varan servet etkisi var.
YATIRIM VE GETİRİSİ
Varlık fiyatları enflasyonun arkasında dünyadaki para olluğu var. Uluslararası sermaye çeşitli ülkelerde yalnızca bono, tahvil, hisse senedi almıyor. Doğrudan borç veriyorlar. Ama, daha da önemlisi, ya doğrudan gayrimenkul alıyorlar ya da gayrimenkul sektörüne yatırım yapan fonlara para koyuyorlar.
Gayrimenkul finansmanı giderek popüler oldu. Arkasında gayrimenkul teminatı olan borç verme operasyonları giderek yaygınlaştı. Bireysel yatırımcılar için dahi gayrimenkul yatırımları yapmak hem kolaylaştı hem de kárlı bir yatırım haline geldi. Bizim gibi gayrimenkul finansmanı sektörünün gelişmemiş olduğu ülkelerde gayrimenkul finansmanına talep daha da fazla arttı. Sonuçta, dünyada gayrimenkul fiyatları fırladı.
Gayrimenkul fiyatlarında gözlenen enflasyon elbette yalnızca o alanda kalmıyor. Fiyat artışları kiralara yansıyor. Örneğin, beş yıl evvel değeri 100 bin YTL olan bir apartman dairesinin aylık kirası 700 YTLK idi. Şimdi aynı apartman dairesinin değeri 400 bin YTL’ye fırladı. Dolayısıyla da, aynı apartman dairesinin aylık kirası 2 bin YTL’ye fırladı.
Kira enflasyonu aşağı yukarı gayrimenkul fiyatları enflasyonuna paralel olarak gelişti. Bu da çok normaldi. Yatırımın yüzde getirisi düştü, ama yatırımın değeri arttığı için mutlak getirisi de arttı. Son beş yıldır Türkiye’de kira enflasyonunun ortalama enflasyonun oldukça üzerinde seyretmesinin en önemli nedenlerinden biri de budur.
Varlık fiyatları enflasyonu genelde olumlu olarak algılanır. Borsa endeksi çıktığında borsa yatırımcılarının sevindiği gibi, gayrimenkul fiyatlarının artmasıyla da gayrimenkul yatırımcıları sevinir. Bu anlamda, varlık fiyatları enflasyonu mal ve hizmet fiyatları enflasyonundan farklıdır. Halbuki, mal stokçuları için de mal fiyatlarının artması sevindirici bir gelişmedir.
Mal ve hizmet enflasyonun genelde tüm dünyada düşük seyretmesi aslında uluslararası yatırımcıları diğer varlıklara yatırım yapmaya yöneltmiştir. Gayrimenkul bu alanlardan biridir. Aynı şekilde, petrol gibi çeşitli hammaddelere de yatırım yapmak bu dönemde popüler hale gelmiştir. Bu alanlarda yatırım ve yatırımcılar arttıkça, fiyatlar da yüksek kalmaya hatta artmaya devam etmektedir.
FİYAT İSTİKRARI
Merkez bankalarının temel görevi mal ve hizmet fiyatlarında istikrarı sağlamaktır. Bu açıdan bakıldığında, varlık fiyatları enflasyonu merkez bankalarını ilgilendirmiyormuş gibi algılanabilir. Aslında, bu yargı doğru değildir. Varlık fiyatları enflasyonu merkez bankalarını çok yakından ilgilendiren bir olgudur. Çünkü, varlık fiyatlarının artmaya devam ettiği bir ortamda mal ve hizmet fiyatlarının da olumsuz etkilenmemesi mümkün değildir.
Tüm dünyada mal ve hizmet fiyatlarında göreli bir istikrar gözlense dahi, bu istikrarın varlık fiyatlarındaki enflasyondan gelen olumsuz etkilerle tehdit altında olduğu gözden uzak tutulmamalıdır.
Artan tüketimle ekonomik büyüme ateşleniyor. Son üç-dört yıldır dünyanın belli başlı ekonomilerdeki (gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde) büyümenin neredeyse tümü iç talep artışıyla besleniyor. Tüm ülkelerde iç talep artışının ardında küçümsenmeyecek boyutlara varan servet etkisi var.
YATIRIM VE GETİRİSİ
Varlık fiyatları enflasyonun arkasında dünyadaki para olluğu var. Uluslararası sermaye çeşitli ülkelerde yalnızca bono, tahvil, hisse senedi almıyor. Doğrudan borç veriyorlar. Ama, daha da önemlisi, ya doğrudan gayrimenkul alıyorlar ya da gayrimenkul sektörüne yatırım yapan fonlara para koyuyorlar.
Gayrimenkul finansmanı giderek popüler oldu. Arkasında gayrimenkul teminatı olan borç verme operasyonları giderek yaygınlaştı. Bireysel yatırımcılar için dahi gayrimenkul yatırımları yapmak hem kolaylaştı hem de kárlı bir yatırım haline geldi. Bizim gibi gayrimenkul finansmanı sektörünün gelişmemiş olduğu ülkelerde gayrimenkul finansmanına talep daha da fazla arttı. Sonuçta, dünyada gayrimenkul fiyatları fırladı.
Gayrimenkul fiyatlarında gözlenen enflasyon elbette yalnızca o alanda kalmıyor. Fiyat artışları kiralara yansıyor. Örneğin, beş yıl evvel değeri 100 bin YTL olan bir apartman dairesinin aylık kirası 700 YTLK idi. Şimdi aynı apartman dairesinin değeri 400 bin YTL’ye fırladı. Dolayısıyla da, aynı apartman dairesinin aylık kirası 2 bin YTL’ye fırladı.
Kira enflasyonu aşağı yukarı gayrimenkul fiyatları enflasyonuna paralel olarak gelişti. Bu da çok normaldi. Yatırımın yüzde getirisi düştü, ama yatırımın değeri arttığı için mutlak getirisi de arttı. Son beş yıldır Türkiye’de kira enflasyonunun ortalama enflasyonun oldukça üzerinde seyretmesinin en önemli nedenlerinden biri de budur.
Varlık fiyatları enflasyonu genelde olumlu olarak algılanır. Borsa endeksi çıktığında borsa yatırımcılarının sevindiği gibi, gayrimenkul fiyatlarının artmasıyla da gayrimenkul yatırımcıları sevinir. Bu anlamda, varlık fiyatları enflasyonu mal ve hizmet fiyatları enflasyonundan farklıdır. Halbuki, mal stokçuları için de mal fiyatlarının artması sevindirici bir gelişmedir.
Mal ve hizmet enflasyonun genelde tüm dünyada düşük seyretmesi aslında uluslararası yatırımcıları diğer varlıklara yatırım yapmaya yöneltmiştir. Gayrimenkul bu alanlardan biridir. Aynı şekilde, petrol gibi çeşitli hammaddelere de yatırım yapmak bu dönemde popüler hale gelmiştir. Bu alanlarda yatırım ve yatırımcılar arttıkça, fiyatlar da yüksek kalmaya hatta artmaya devam etmektedir.
FİYAT İSTİKRARI
Merkez bankalarının temel görevi mal ve hizmet fiyatlarında istikrarı sağlamaktır. Bu açıdan bakıldığında, varlık fiyatları enflasyonu merkez bankalarını ilgilendirmiyormuş gibi algılanabilir. Aslında, bu yargı doğru değildir. Varlık fiyatları enflasyonu merkez bankalarını çok yakından ilgilendiren bir olgudur. Çünkü, varlık fiyatlarının artmaya devam ettiği bir ortamda mal ve hizmet fiyatlarının da olumsuz etkilenmemesi mümkün değildir.
Tüm dünyada mal ve hizmet fiyatlarında göreli bir istikrar gözlense dahi, bu istikrarın varlık fiyatlarındaki enflasyondan gelen olumsuz etkilerle tehdit altında olduğu gözden uzak tutulmamalıdır.
Paylaş
LinkedinFlipboardLinki KopyalaYazı Tipi
